Своим видением прогноза рынка недвижимости на 2023 год делится Марина Гладская, директор агентства недвижимости "Century 21 Столичная недвижимость".
Марина более 20 лет в сфере недвижимости, из них более 5 лет директор и собственник одного из самых крупных агентств сети Century 21 в России. На сегодняшний день в Москве работают 10 офисов, в 2023 году готовятся к открытию еще 3.
✅Член гильдии риэлторов России и Москвы,
✅Золотой партнер ЦИАНа,
✅Ключевой партнер Авито,
✅ Сеть Century 21 занимает 8 место на площадке Домклик по России,
✅ Century 21 входит в Топ-100 HH.ru в сегменте «Крупные компании работодатели в 2022 году»
Сейчас рынок находится в стадии оживления, мы наблюдаем достаточно высокие продажи. Связано это, с одной стороны, с сезонностью. Осень - это классический сезон высоких продаж в сфере недвижимости. С другой стороны, в связи с повышением ставки рефинансирования и тем, что ипотечные ставки по новым кредитам имеют заградительное значение, клиенты спешат реализовать предыдущие кредитные решения, полученные до повышения процентной ставки. Соответственно, скорость принятия решения такими клиентами увеличивается, и на рынке наблюдается приток спроса.
Сколько будет действовать такой режим повышенного спроса?
В первую очередь, повышенный спрос связан с желанием реализовать предыдущий ипотечные условия. Средний срок действия банковского одобрения - 3 месяца. Если ставка по ипотеке была повышена в середине августа, то соответственно ожидаем, что все решения полученные на предыдущих условиях планомерно закончатся к середине ноября.
Таким образом, на рынке с одной стороны, будет продолжать действовать фактор повышенного сезонного спроса, а с другой стороны, будет происходить резкое снижение количества покупателей, ввиду того что, ипотечники с адекватными условиями будут заканчиваться.
Уже сейчас мы наблюдаем, как клиенты, у которых закончились решения, полученные до повышения ставки рефинансирования, отказываются от получения ипотеки, когда им озвучиваются новые условия выдачи кредита.
Поэтому, с одной стороны, сентябрь был рекордным по выдаче ипотеки, так как все стремились реализовать предыдущие кредитные одобрения, с другой стороны, мы уже наблюдаем как клиенты, которые не успели это сделать или у которых кредитное одобрение истекло, откладывают покупку квартиры и уходят с рынка. Это, безусловно, влияет на спрос, потому что ипотечники составляют достаточно большую долю спроса - больше 60%, в некоторых сегментах более 80%.
Таким образом, на вторичном рынке спрос будет уменьшаться из-за того, что количество людей, оформляющих ипотеку для покупки на вторичном рынке, планомерно к ноябрю-декабрю будет сокращаться, а затем сократится в разы, пока существенно не снизится ставка рефинансирования.
С другой стороны, высокая ставка рефинансирования приводит к повышению ставок по депозитам. На сегодняшний день действуют высокие ставки по депозитам, и те клиенты, которые располагают свободными денежными средствами и могли бы инвестировать их на рынке недвижимости, часто принимают решение положить деньги на депозит. Это второй фактор оттока спроса со вторичного рынка.
Третий фактор оттока спроса со вторичного рынка - это в разы более привлекательные условия кредитования, которые действуют на рынке новостроек. Госпрограммы, семейная ипотека, айти ипотека. Сюда же относим программы рассрочки. Застройщики отлично жанглируют этими вариантами плюс предлагают всевозможные скидки. Таким образом, возникает достаточно богатый перечень финансовых инструментов, который начинает выглядеть ещё более выигрышно по сравнению с заградительными ипотечными ставками на вторичном рынке. Поэтому многие из клиентов, которые предполагали покупать вторичные объекты, сейчас пересматривают свои предпочтения в пользу новостроек.
В итоге, статистика Московского региона по закрытым сделкам за сентябрь показывает всплеск спроса на новостройки.
Чего мы ожидаем к концу 2023 года?
Мы ожидаем, что будет реализован весь возможный потенциальный спрос, который существует сейчас. А дальше рынок будет заходить в режим стагнации, если ситуация с процентными ставками по ипотеке на вторичном рынке не изменится в сторону их снижения. Все те клиенты, которые были способны и хотели приобрести объекты, приобретут недвижимость. Все приличные объекты по адекватным ценам, которые были на рынке, будут проданы. На рынке останутся те собственники, которые были не готовы к переговорам и корректировке цены, либо те, чьи объекты были менее привлекательны. И с учётом того, что спрос сократится ввиду отсутствия платёжеспособных заемщиков (а те, кто останутся - не будут готовы приобретать объекты, которые остались на рынке), продавцы, по законам рынка, при резком снижении спроса должны будут снижать цены. Но практика показывает, что продавцы практически никогда сразу психологически не готовы к снижению цен. После периода повышенного спроса и высоких продаж продавцы продолжают предполагать, что будут появляться все новые и новые покупатели. Только спустя какое-то время они осознают, что количество покупателей сократилось, и новым взяться практически неоткуда. Поэтому, как правило, после периода высокого спроса, сначала перед снижением цен происходит период стагнации, когда покупателей уже мало и те, кто есть не хотят покупать то, что есть. Либо готовы, но с большим торгом.
Поэтому, скорее всего, в начале года мы зайдём в период стагнации, когда у нас будут совершаться только те сделки, которые происходят по необходимости: когда кому-то очень сильно нужно купить, а кому-то очень сильно нужно продать. Остальной рынок будет за этим просто наблюдать. А вот после этого начнётся снижение цен, которое приведёт к очередному равновесию.
Мы выше сказали о повышении спроса на новостройки за счет различных факторов, но тем не менее спрос всё равно не резиновый. Многие покупатели новостроек приобретают их не за счёт накопленных денежных средств, а располагают каким-то вторичным активом. И вот когда покупатели новостроек с деньгами закончатся, то останутся только покупатели, у которых есть вторичное жилье, которое можно реализовать. А так как рынок вторички встанет, а желание клиентов купить новострой останется, то необходимо будет как-то реализовать вторичку . Таким образом вторичка будет стагнировать, а спрос на новострой также начнётся сокращаться.
И вот тогда застройщики сначала начнут давать все больше и больше скидки на рынке новостроя, а далее, как вариант, уже всё-таки возникнет лобби застройщиков с давлением на то, что ставка по ипотеке на вторичку все-таки должна начать снижаться.
Однако есть ещё один позитивный фактор, который поможет нам какое-то время улучшить ситуацию со спросом. Это такие продукты, которые позволяют приобрести объект с вместе с ипотекой, которая была выдана продавцу и получить предыдущую условия по кредиту.
Больше новостей рынка недвижимости в нашем телеграм-канале
#недвижимость
#рынокнедвижимости
#прогнозрынканедвижимости
#аналитикарынканедвижимости
#century21
#century21sn
