Под недавней ставшей хитом на канале статьёй про то, что у нас покупателей жилья в новостройках сегодня дурят как хотят, ссылку на которую дам где-то в конце этой статьи, подписчик Александр задал вопрос:
Хороший вопрос). Можно сказать, из категории ставших уже фактически "вечными" на рынке жилья.
Упасть иль не упасть
Вот в чём вопрос у застройщиков с банкирами. Пока они выбирают второе.
Нет, падать ценам на новостройки есть куда. Застройщикам и банкирам есть куда снижать ценник. И они не раз показывали в 2022 году, что снижать могут и умеют. Если почитать мои статьи за 2022 год, я там частенько рассказывал о всяких акциях застройщиков со скидками и в 20, и в 30 %. Некоторые застройщики на локальные МКД и отдельные лоты давали и 35-40 %.
Вполне закономерный вопрос - почему же это практически закончилось в этом году? Чтобы понять ответ, нужно посмотреть на ситуацию в первичной жилой недвижимости в 2023 году в целом.
Одним из не менее вечных "обоснований" для роста ценников на бетонометры служит известная мантра "а у нас себестоимость строительства подорожала".
Но на уровне себестоимости в сфере строительства жилой недвижимости никто не работает сегодня и не работал никогда. Это же бизнес. Кроме того, я не раз уже рассматривал официальные данные себестоимости в различных регионах, которые подают сами застройщики. Там - реальная себестоимость строительства в части стройматериалов и строительных работ.
Вот актуальная таблица себестоимости строительства части регионов России, включая ведущие агломерации по данным на 15.06.2023 года (источник - наш.дом.рф):
Посмотрите свой регион и сопоставьте с реальными ценниками квадратные метры на жильё.
Где же вся остальная разница? - можете спросить вы. Я скажу вам, где.
Но начнём всё-таки с ответа на вопрос - а снизить-то могут? Ответ - да.
Сейчас ценник на многие стройматериалы как в начале-середине 2021, что-то на уровне 2022 года. Как видим, реальная себестоимость резко не выросла, а ценник как вырос до пика и пока остался на уровне этого пика начала-середины 2022 года, а местами и чуть выше, местами ниже, но в целом всё равно стагнируя в неком "боковике". Не снижаясь существенно, как это было после потрясений в экономике в 2008 и 2014 годах.
Потенциала для дальнейшего обоснованного роста по-прежнему нет, что бы не плели при этом сами застройщики.
На фоне повышения ключевой ставки, первого взноса, а следовательно, возросших расходов и на саму инициацию покупки надо снижать цены, а не повышать.
Но к снижению цен застройщиков и банки теперь может принудить только ситуация реального кризиса покупательной способности населения.
Ранее они практиковали всякие маркетинговые подходы и со снижением ценников. Но, очевидно, в очередной раз решили на время отказаться от практики широкого реального применения таких "маркетинговых инструментов", как скидочные акции и всё им подобное.
Почему? Конечно, влияет и зависимость застройщиков от банков. И изменение самой основной схемы работы и перевод её на проектное финансирование и работу с покупателями через эскроу счета. И повышение ключевой ставки практически в 2 раза от ранее "устоявшихся" на относительно долгий период уровня (исключая "всплеск" из-за февраля 2022 года).
Страх в их глазах
Но, на мой взгляд, главное, что "увидели" банкиры и застройщики в 2023 году - это некий "страх" россиян от потери своих рублёвых сбережений.
Снова граждан России "зажали" в неких "виртуальных тисках", всячески давая им понять, что "бежать" для спасения их кровных рублей больше некуда, кроме как в недвижимость.
Ничего больше не существует, смотрите только себе под ноги, вот вам единственный вариант - заморозьте деньги в жилой недвижимости. Уже многократно объяснял, что это на само деле тупиковый путь. И самообман, что что-то бетонометровое сможет в вашей жизни сохранить ваши деньги. И уж тем более - приумножить их. Основное для изучения и понимания этого лежит вот здесь.
Если в 2022 году весь рынок первички "сыграл" на покупателях, как на "скрипочке" с одной струной фактически в самой большей мере за счёт предложения якобы "практически бесплатных" околонулевых ипотек" (нет, они не такие, не ведитесь).
Теперь же струну поменялим, и стали наигрывать" на ней всё сильнее, громче и чаще. Сколько раз уже у нас и в 2022, и в 2023 ходили всякие "слухи", которые активно транслировали СМИ, про отмену и ограничения того и этого (порой реально что-то и случалось, как фактическая приостановка "сельской" льготной ипотеки, ведь это тоже "инструмент" некоего давления на сознание и подсознание). Менялись всякие льготы, ставки, заканчивались выделяемые деньги. Каждый раз это вызывало рост продаж и выдачи займов.
А какую недвижимость при этом покупать? Вторичку выбирать сложно, там теперь на мой взгляд намеренно заложена куча "мин замедленного действия", о которых я не раз писал уже на канале. Которые и усложняют поиск адекватного и подходящего варианта, и повышают риски получения серьёзных проблем в дальнейшем, а то и могут вообще привести к полной потери приобретённой вторичной недвижимости.
Да и ставки кредитования во вторичке всегда были гораздо выше, а теперь стали просто космически-запредельными для очень и очень многих россиян. Ежемесячные платежи даже не смотря на более низкие цены на вторичном рынке жилья стали просто непосильными.
Выход? Первичка! "Наше всё"! На что ещё и дают лучшие условия, чем на вторичном рынке. Ну а для "ускорения забегов" с рублями в жилую недвижимость постоянно инициируются "виртуальные пинки" в виде постоянных "страшилок" то от игроков рынка, то от властей и всех прочих причастных к рынку о том, что вот-вот что-то завтра опять и снова закроется, прекратится, отменится.
И вообще - всё будет в будущем значительно хуже, чем сейчас.
Смена части "пластинок"
Вы же заметили, что теперь уже никто практически не "поёт" сладких для ушей покупателей песен о вечном, непоколебимом и главное быстром и дерзком резком росте ценников на жильё в дальнейшем.
Если нет - то послушайте представителей застройщиков и банков вживую. Или задайте вопрос - а что будет дальше с ценой на приобретаемое жильё? Узнаете ответы, которые заложены в скриптах на этот случай. И они вас сильно удивят.
Есть конечно и особенно "упёртые". Которые и сегодня настаивают, что через четыре года здесь, то есть где-то там, на месте котлована, будет не только город-сад, но и ценник просто "Ммммм, Уася, просто космический будет, пальчики оближешь!". К тому же, смотрите - мы тут на два квадратным миллиметра понатыкали сто мильонов квадратных метров! Жизнь будет - "закачаешься"!
В основном теперь играют другой мотив из серии "страшилок", что всё вообще пойдёт прахом в будущем, если не вложиться в бетон. И что теперь "Всё пропало, шеф!" - теперь только одна "дорога" - в подъезды да в парадные. Несите ваши денежки сейчас, а думать будете потом.
Но, естественно, осталась та самая знаменитая ещё одна "мантра" от риэлторов и представителей Минстроя во все времена - в кризисные и нет - "Сегодня - это всегда лучший момент, берите сейчас, а то завтра будет... и здесь можно подставить что угодно по отдельности или вместе из списка: поздно, хуже, дороже, вообще всё отменят и тому подобное".
Так зачем закрывать ворота, так сказать, когда в них люди сами ломятся? Или заводить где-то новые, если и так кажется, что всё хорошо.
Но на рынке не всё хорошо, я уже много раз про это рассказывал, и рассматривал с разных сторон. Застройщики, банкиры, риэлторы, эксперты и аналитики постоянно скажем так мягко "приукрашивают действительность". И делают хорошую мину при плохой игре.
Очевидно, что запас пока имеется, жирок нарос ранее, и местами продолжает нарастать даже сейчас, текущие продажи от новых волн "понабежавших" на волнах испуга потерь в 2023 году снова позволяют "оттягивать свой конец".
Так что да, запас имеется, но он не про вас, дорогие покупатели первичного жилья.
Скидывать цены хотя бы при реальных продажах застройщики точно могли бы. И могут. Как раз это положительно сработало, будь у нас именно реальные рыночные условия и отношения на рынке первичной жилой недвижимости. Но их нет. И потому массовая волна именно такого способа привлечения покупателей на рынок первички пока явно прошла.
И это плохой знак и тревожный звоночек для всех покупателей бетонометров. Потому что теперь они переплачивают трижды, покупая квартиры в новостройках. И мало на рынке реальной "нивелировки" от застройщиков особыми предложениями хотя бы части этого тройного "наброса" к ценникам.
Ронять не хотят. А кто же просто так захочет сбрасывать цену? Даже на рынке.
Или товар должен начать "портиться". Но новостройки приходят в негодность довольно долго. Или конкуренты будут сильно "поджимать". Но у нас нет этого сегодня, все федеральные застройщики из числа топовых 50 девелоперов страны стоят сегодня единой стеной (вспомним, как я писал о том, что представительница Донстроя была очень недовольна поведением застройщика Level в 2022 году, когда последний давал в массовом порядке на многие свои объекты рекламу о скидках в 30 %, и этот случай не единичный). Или на рынок вообще мало кто придёт. В один "прекрасный момент". А вот с этим просто так уже не поборешься...
Но и самого рынка собственно нет в новостройках, не раз объяснял почему это у нас так. Теперь строительства жилья в России - это некий "конструкт", полностью поддерживаемый сегодня исключительно абсолютно искусственными, далеко не рыночными "дотационными" мерами.
Шансы выйти аккуратно и спокойно из кризисной ситуации общей стагнации жилищного рынка упущены.
Теперь реальное падение будет только в дизастровом сценарии развития ситуации на рынке. Пока по нему всё и идёт, не смотря на все "успехи" застройщиков в 2023 году. И это будет именно обвал рынка.
И я много раз уже на канале объяснял, почему любое "движение", кроме хоть какого-то снижения цен именно на рынке жилья приведёт нас к обвалу и коллапсу на нём в будущем.
Переплати трижды
Зрястройщики с опорой на бюджетные деньги налогоплательщиков пока держат планки на идиотическом уровне.
Мало кто понимает ключевую "фишку" ситуации: и так фактически из своего кармана люди спонсируют зрястройщиков и банки через субсидии от государства, "вынутые" из бюджета, а значит, взятые из других направлений бюджетных затрат.
Плюс такая схема, которая задумывалась как временная, на три месяца, ну, на полгода, в 2020 году, став "постоянной", многолетней, привела к заложению в ценник новостроек ещё и прибыли банков.
Сюда же приплюсовался существенный прирост добавленной стоимости в цене новостроечных бетонометров от застройщиков, когда на волне "хайпа" от будущих "халявных доходов" от перепродажи быстро и сильно растущей в цене недвижимости на рынок прибежали чуть более, чем все россияне.
В итоге переплата при покупки любой первичной недвижимости у нас в стране теперь даже не двойная, а тройная.
Это чрезмерно много за только якобы "помощь" покупателям жилья (а ведь её в реальности и нет, она транслируется именно в направлении зрястройщиков) и за якобы "гарантированность" получения жилья.
Чего также нет. Как бы "гарантируется" только возврат заложенных средств на эскроу-счета. А это, во-первых, далеко не всё количество денег, выплаченных при "покупке" квартиры. Во-вторых, считают их в рублях и проценты на них не начисляют. И потому возвратные денежные средства в нашей ситуации постоянной относительно высокой инфляции и девальвации совсем не адекватны для покупки такой же квартиры в будущем.
Куда ни кинь - везде клин потери для потенциальных покупателей городского жилья сегодня.
Конечно, кто бы что не утверждал, потери несут и застройщики.
Только "наивных" или полностью не разбирающихся в рынке и отчётности граждан можно обмануть, например, отчётами якобы ГК ПИК о том, что у них всё хорошо. Представленные данные касаются только одной компании, входящей в группу. Именно той, что работает на бирже, и также и там получает дополнительные ДС. И куда недавно пошли деньги от продажи доли в ГК ПИК банка ВТБ.
И со многими так. "Игра" с данными, цифрами, информацией. Это сегодня "беда" не только компаний ра рынке строительства жилья. На многих рынках так. Например, даже тот же всем известный "айтишный монстр" российского ИТ-рынка компания Яндекс такого понамешала в очередной раз в своём последнем отчёте, чтобы скрыть неудачи многих направлений своей деятельности, что просто диву даёшься.
Что же намерены делать застройщики дальше? Ведь все возможности по-прежнему "разогревать" и "разгонять" рынок уменьшаются, как шагреневая кожа? План прост, как и всегда. "Умри ты сегодня, пусть из-за этого я умру завтра".
Их план держаться вопреки всему и из последних вил. И "дождаться" подтягивания всего остального под их ценник. Повышать эффективность работы (знали бы вы, какие сегодня нормативы по продажам и прочая составляющая KPI у тех же каких-нибудь продажников в Группа Самолёт, это просто "потогонка", как сказали бы раньше). Ну и продолжать "оптимизироваться" в том числе и за счёт не только оптимизации процессов и уменьшения непроизводительных расходов, нет, а именно за счёт оптимизации собственно самого общего процесса строительства. А это прямая потеря качества. Иначе не получится, это я вам как человек, закончивший строительный институт говорю.
И за всё это всё равно предлагается платить авсё больше и больше.
Тут мне кто-то писал кв комментариях (и ошибся😀), что я завидую застройщикам, вон они сколько "баблосиков рубят". Нет, это не про меня). Я зарабатываю больше на вложенный капитал (ROI), чем эти господа даже в самую лучшую годину, так сказать. И при этом совершенно свободен от оперативного управления и не имею того "геморроя", свойственного строительству городского многоквартирного жилья.
Скорее сами застройщики смотрят на ряд других рынков, в частности, на российский автомобильный и "завидуют" уже игрокам этого рынка. Совсем забыв, что те с 2020 по 2022 год не могли повышать ценники на 100 % за эти три года, как это тогда сделали девелоперы. А авторынок просто "отыграл" такой рост всего за один год, и только. Как бы "в погоне" за рынком жилья.
Но это не оправдывает ни тех, ни других. И на авторынке покупатели сегодня должны оплачивать и выросшие хотелки как государства, вводящего новые и повышенные пошлины и прочие выплаты за покупку и владение авто, так и собственно самих автопроизводителей и автодилеров. И покупая авто, россияне сегодня также вынуждены приплачивать втройне.
Я объяснял уже, почему это ещё ни одни рынок в мире никогда к "хорошему" не привело. Правда, может, мы такие все из себя "уникальные" и нам это удастся?
Но правдивый ответ - нет. Реальный ответ в том, что законы рынка, как и законы природы, можно как бы приостанавливать или "отменять" только на время. Гравитацию можно как бы "победить", но только на время. Взять, и на самолёте взлететь в небеса. Но в конечном итоге такой полёт "победы над гравитацией" заканчивается исчерпанием топлива и падением. Топливом же для любого рынка служат именно конечные покупатели и их деньги, приносимые в систему надолго. А не как у перекупщиков-инвесторов - на время. А число таких "длинных" клиентов не бесконечно.
И денег у населения России на недвижимость остаётся всё меньше и меньше. А выходит оно для них всё дороже и дороже. А для многих уже полностью стало недоступным. В любых вариантах - хоть чучелом, хоть тушкой, хоть в ипотеку, хоть как, хоть первичку, хоть вторичку.
У нас есть некая системная проблема
У нас часто случается так, что вовремя не "успевают" поменять стратегию. Всё надеются постоянно "выплывать" только на тактике и "косметических" изменениях.
Со льготными ипотеками пока получается как раз что-то подобное сделать.
Но я уже писал на канале, чем это всё в итоге закончится без смены глобальной стратегии. Обвалом первички, общим ценовым шоком и временным коллапсом рынка новостроек. А, возможно, и всего рынка. Такое у нас уже было, кстати. Хотя "вечнорастульщики цен на квартиры" и отрицают это.
Тройная переплата хорошо никак не может закончится.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Ваш лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +2000))! Цель - 10 тыс. подписчиков уже очень-очень близко). Вы в деле😉)? Заходите - тут всё остальное - уже почти 1300 классных и самых разных публикаций!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале:
