Покупка квартиры — ответственное дело, и важно заранее понимать, с какими неприятными сюрпризами можно столкнуться после сделки. В большей степени это касается жилья на вторичном рынке с длинной историей владения. Бывшие собственники, наследники и жильцы могут вернуться и предъявить права на недвижимость. В этом материале мы расскажем о неприятностях, которые могут произойти с купленной квартирой, и о том, как минимизировать риски.
Главный страх покупателя — появление других претендентов на его квартиру. Чаще всего такие дела решаются в суде, и в случае самого неблагоприятного исхода можно остаться без жилья и без денег. Разберем основные ситуации, которые могут привести к потере купленной квартиры.
После покупки может выясниться, что продавец был недееспособен, то есть не мог принимать осознанные решения, например, из-за психического заболевания. В таком случае сделку могут признать недействительной. Недвижимость придется вернуть продавцу, а деньги, не исключено, взыскивать через суд.
Советник практики по недвижимости адвокатского бюро «БВМП» Сусана Киракосян привела такой случай из практики:
«На прием пришла одинокая женщина. Она хотела подарить квартиру соседке или передать по договору пожизненного содержания с иждивением. После длительного разговора возникло ощущение, что она периодически выпадает из реальности. И в итоге она сама призналась, что врачи поставили ей диагноз — шизофрения».
Поэтому при покупке жилья у пожилого продавца или продавца, чье поведение кажется не вполне адекватным, необходимо попросить специальный документ. Это справка о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), и/или справка об отсутствии психических расстройств. Ее после осмотра и консультации выдает врач-психиатр. Оплатить его услуги может и покупатель, и продавец.
Почитайте подробнее о том, зачем нужна такая справка в сделках купли-продажи недвижимости.
Если продается квартира, которая была унаследована, возникает риск, что появятся наследники, не принявшие свою долю. Их называют скрытыми. Обычно это те, кто не сразу узнал о смерти родственника. По закону принять наследство нужно не позднее чем через полгода после открытия, но если человек сможет доказать, что просто не знал о нем, срок можно продлить.
«Если у наследника имелись уважительные причины пропуска срока на принятие наследства, он имеет право не позднее шести месяцев, как отпали такие причины, обратиться в суд. Там он может требовать восстановления срока на принятие наследства и признания права собственности на наследуемое имущество», — объяснил Андрей Саунин, адвокат и руководитель Saunin Law Practice.
Проверить, есть ли скрытые наследники у покупаемой квартиры, сложно. В случае судебных разбирательств покупателю придется доказывать, что он предпринял все возможные действия для проверки чистоты сделки и не мог знать о не вступившем в свои права наследнике. Для этого нужно самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Согласно Гражданскому кодексу, покупатель, который полагался на данные Росреестра, признается добросовестным.
Эта ситуация актуальна для квартир, которые были получены в советское время и позже приватизированы. По закону право на приватизацию имели все зарегистрированные люди, включая детей. Приватизировать жилье можно было при согласии всех проживающих.
Человек мог отказаться от приватизации в пользу другого члена семьи, но при этом сохранить за собой право пожизненного проживания. А значит, даже когда у квартиры сменятся хозяева, он сможет продолжать в ней жить. Проблема в том, что информации о праве бессрочного пользования нет в выписке ЕГРН.
Отдельная категория — дети, которые имели право жить в квартире, но не участвовали в приватизации (например, были выписаны на это время). Став взрослыми, они могут претендовать на часть жилья. Почитайте обо всех рисках приватизации.
Всех перечисленных в этом материале ситуаций можно избежать, если купить квартиру у застройщика. Тем более, на рынке новостроек действует много субсидированных программ ипотеки: льготная под 8% годовых, семейная под 6% годовых, для сотрудников IT-компаний под 5% годовых. Изучить все варианты и выбрать подходящий можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру.
После начала СВО и отъезда многих россиян за границу продажа недвижимости по доверенности стала не такой редкой процедурой, но по-прежнему остается рискованной. Это широкое поле для махинаций и заблуждений.
«Например, пришел на прием сын, отец при жизни выдал ему доверенность на продажу квартиры. Отец умер, сын же был уверен, что имеет право “успеть" продать квартиру, — рассказала реальный случай Сусана Киракосян. — Но действие доверенности прекращается после смерти того, кто выдал доверенность, или того, кто ее получил».
Риелтор Екатерина Торопова отметила и другие риски покупки у продавца с доверенностью: документ может быть поддельным, может быть получен обманным путем, в нем могут быть прописаны не те полномочия, на которые рассчитывал владелец недвижимости.
Нотариусы вносят информацию о выдаче доверенности и ее отмене в единую базу. Проверить действительность документа можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, введя номер, дату подписания и ФИО нотариуса.
Недвижимость, которая была куплена в браке, становится совместно нажитым имуществом, даже если право собственности оформлено только на одного супруга. Исключение — если они заключили брачный договор, в котором прописали, что и кому принадлежит.
Продать такую квартиру можно только с согласия супруга. Если его не получить, то в будущем он или она сможет оспорить сделку. Поэтому перед тем как перейти к сделке, обязательно просите такой документ.
Не является совместной собственностью недвижимость, которая:
- была куплена одним из супругов до брака;
- была получена одним из супругов в дар;
- была получена одним из супругов в наследство;
- была приватизирована одним из супругов.
Если в квартиру были вложены средства маткапитала, все члены семьи, включая детей, должны быть наделены в ней долями. Бывает, что родители не делают этого, а потом продают жилье. В будущем, когда дети станут совершеннолетними, они смогут заявить права на свои доли. Учитывая, что материнский капитал начали выдавать в 2007 году, такая ситуация вскоре станет возможной.
По-хорошему покупать квартиру, в которой остался кто-либо зарегистрирован (а тем более дети), не стоит. Если по какой-то причине сделка все же готовится, нужно зафиксировать в договоре обязанность продавца снять с регистрационного учета всех жильцов.
Выписать ребенка из квартиры можно только с разрешения органов опеки. В случае, когда продавец так и не исполнил обязательство, можно обратиться в суд с требованием о снятии несовершеннолетнего с учета. Но в судебной практике были и случаи, когда в итоге именно покупатель оставался без жилья. Почитайте об этом подробнее.
Важно помнить, что даже в случае судебных разбирательств есть хорошие шансы не остаться без денег и недвижимости, если вы действительно не знали о темном прошлом квартиры. В суде нужно будет доказать, что вы добросовестный приобретатель и руководствовались данными Росреестра, в которых информации о других претендентах на объект не было.
Если сделка будет признана недействительной, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию от государства (ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
