Продолжение части 1.1.
В этой статье я постараюсь описать свой первый опыт покупки вторичного жилья и сдачи его в аренду.
Покупка квартиры в Москве?
Получив все деньги от продажи, описанной в первой части я задался вопросом, а что же купить?
Сначала была мысль купить квартиру в другом регионе без ипотеки, предположим у моря и переехать туда жить ближе к пенсии, но цены в этих регионах оказались не сильно меньше московских 😃
Затем была идея взять квартиру с минимальной ипотекой в городе Одинцово (Трёхгорка или Сколково - район города Одинцово), но после просмотра нескольких вариантов подходящих по стоимости - нормальных не оказалось, а хорошие квартиры стоили уже значительно выше.
Если в цифрах, то бюджет был таков: 3,5 миллиона на руках (помните, что сначала было с трудом вложено 1,5 млн. руб.?) и хотелось взять квартиру до 6 млн, чтобы платёж по ипотеке был не выше цены на аренду в этом городе (в тот момент примерно 20 тысяч рублей, а лучше было бы 15 в месяц). Именно от этих мыслей про стоимость аренды, а точнее о соотношении стоимости аренды к ежемесячному платежу по ипотеке, впервые в моей голове и зародилась идея купить квартиру под сдачу. Оказалось, что хорошие квартиры не далеко от станции стоят дороже 6 млн, уже ближе к 7-ми.
После этого пришла идея посмотреть, а сколько же стоят квартиры в самой Москве? Раньше я думал, что стоят они космических денег (в принципе так и есть), но всё же стал анализировать рынок. Затем вспомнил про уже легендарную программу Реновации в Москве. У этой программы есть как сторонники, так и противники, я не буду углубляться в этот момент, но искал квартиру именно под реновацию. Цену определил для себя до 8 млн. рублей.
Поиск вёл на ЦИАНе, только там была (и есть) галочка "только под снос", искал квартиры под реновацию и до 8,1 млн. т.к. 100.000 чаще всего закладываются под торг. В данном бюджете под реновацию квартиры были только в районе Кузьминки-Текстильщики, данный район не самый плохой, но пользуется не лучшей славой в Москве. Вариантов казалось бы нет. Чудесная функция приложения ЦИАН об уведомлении с новыми вариантами, подходящими под мои критерии дала свои плоды. Через некоторое время появилась квартира в Юго-Западном Административном Округе Москвы (ЮЗАО) за странную сумму 8.050.000 рублей. 😃
Приезжаем на просмотр, квартирка представляется из себя немного "уставшую" однушку в старой 5-ти этажной панельке, но находится в очень перспективном месте. Совсем скоро (в течении года) буквально в 5 минутах ходьбы от дома планируется открытие новой станции Большой кольцевой линии метро (БКЛ), а через дорогу неделю назад открыли новый Торговый центр, да и стартовый дом по реновации уже почти построен в соседнем дворе. Идеальный вариант, странно, что так дёшево, ведь цены по рынку в этом районе начинались от 8,5 млн. (как оказалось не просто так).
Ипотека номер два.
Предварительно договорившись с риелтором и хозяйкой квартиры о том, что они разместят объявление на сервисе Сбера под названием ДомКлик (абсолютно чудесный сервис), необходимо подождать 1-2 недели для получения скидки в размере 0,3% к ипотечной ставке.
В это время мне стали открываться всё большие подробности о квартире, которые объясняли цену и немного пугали. Риэлтор продавца очень подробно объясняла мне все нюансы сделки, но я всё равно по несколько раз перепроверял вновь полученную информацию. По этой квартире было несколько нюансов.
Во-первых: квартира была с обременением и с запретом регистрационных действий. Почему это произошло? Предыдущая хозяйка (дальше буду называть её Продавец) взяла ссуду у частного лица под залог квартиры, это как кредит в банке под залог, но договор заключается с частным лицом. Звучит пугающе, но если всё грамотно прописать в договоре - ничего страшного в этом нет.
Порядок действий выглядел примерно так:
1) Я закладываю в банковскую ячейку сумму, равную сумме ссуды. Открытие ячейки оформляется на лицо, которое выдало ссуду Продавцу. В условиях открытия ячейки прописывается, что открыть её можно только при предоставлении выписки из ЕГРН, с прописанным правом собственности на меня. Т.е. кредитор получит свои деньги, только после того как квартира будет оформлена на меня. Без этого условия банк не отдаст деньги.
2) Продавец пишет расписку, что получила от меня сумму равную сумме ссуды в качестве авансового платежа (эта сумма лежит в ячейке) эта же сумма прописывается в Договоре купли-продажи (ДКП) как первоначальный взнос и указывается, что продавец её уже получил.
3) Кредитор отзывает своё обременение из Росреестра. Как это делается я не знаю, они сами ездили в МФЦ и снимали эти обременения. Через неделю прислали выписку из ЕГРН, что обременений нет.
Во-вторых: Продавец планировала на полученные деньги покупать квартиру в другом регионе и переезжать туда. Прописана в продаваемой квартире была она и её тётя, которая в свою очередь была пенсионеркой, инвалидом и сиротой. Этот факт пугал ещё больше.
В этой ситуации порядок действий выглядел следующим образом:
1) Продавец и её тётя написали нотариально заверенную расписку о том, что они обязуются выписаться из продаваемой квартиры в 2-х недельный срок.
2) Это же было прописано в ДКП. Но всё равно было страшно.
На свой страх и риск я всё же решился на эту сделку, всё прошло быстро и безболезненно.
Порядок оформления ипотеки на вторичку схож с оформлением новостройки, за исключением пары моментов.
Порядок оформления ипотеки:
1) Как только вы выбираете объект недвижимости в приложении или на сайте ДомКлик - к чату присоединяется менеджер, который связывается и с продавцом и с покупателем (со мной), уточняет все нюансы и рассказывает какие документы необходимы от каждой из сторон. Очень удобно, что все необходимые документы можно просто скидывать в чат.
2) Оценка. Чтобы оценить рыночную стоимость квартиры и целесообразность для банка выдачу кредита под залог этой квартиры - банку необходим отчёт об оценке. Можно выбрать любого аккредитованного оценщика, в моём случае этим вопросом занимался риелтор продавца, я же только оплатил расходы на оценку.
3) Страховка. Стандартная и классическая страховка объекта недвижимости и жизни заёмщика (меня) в этот раз была оформлена сразу в ВСК, цена оказалась в 2,5 раза ниже чем предлагал Сбер. Дополнительно к этому можно оформить Страхование Титула - это страхование Вас от утраты права собственности на покупаемую квартиру. Если вдруг объявятся неожиданные наследники или другие претенденты на квартиру - страховая выплатит банку ипотеку за Вас. Жаль, что когда я оформлял эту квартиру с юридическими тонкостями описанными выше - я не знал про эту опцию, а может её и не было в далёком 2020 году.
4) ДКП. ДомКлик предлагает услугу составления ДКП за не очень большие деньги. Если объект без каких-либо тонкостей и проблем - смело можно брать эту услугу. Договор типовой, простой и не загруженный лишней информацией. В моём случае ДКП оформляла риелтор продавца, очень грамотный специалист, во многом из-за её действий и развёрнутых пояснений по каждой из возникающих проблем я и решился на покупку этой квартиры.
5) Доп. услуги. Очень удобная услуга в виде электронной регистрации. Банк сам отправляет все необходимые документы в Росреестр для переоформления права собственности, после заключения договора. Если не покупать эту услугу - придётся самостоятельно идти в МФЦ и подавать документы.
Сервис безопасных расчётов - не менее удобная услуга. По сути это специальный счёт, на который переводятся все деньги за покупку квартиры (и кредитные, и собственные), деньги с которого переводятся продавцу только после того как банк получает выписку из ЕГРН о переходе права собственности покупателю.
6) После сбора полного комплекта документов, необходимо 1 раз явиться в отделение банка, подписать ДКП, кредитный договор и ждать регистрации перехода права собственности в Росреестре. На этом всё.
Как заработать на ипотечной квартире?
Получили квартиру, получили кабалу на кучу лет, что делать дальше?
В момент оформления квартиры меня ещё терзали сомнения сдавать её или переехать туда самому. Всё же жизнь в Московской области и в самой Москве сильно отличается. Везде есть свои плюсы и минусы, взвесив которые было принято решение всё же сдавать.
Ещё раз приехав в свою "новую" квартиру пришло понимание, что в таком состоянии её сдать вряд ли получится за вменяемую сумму, поэтому встал вопрос косметического ремонта. Большие дядьки-инвесторы в недвижимость делают многомиллионные ремонты и сдают премиальные квартиры, это не мой вариант точно. 😃
В квартире были ужасные ободранные обои на стенах, старый разваливающийся паркет на полу, несколько плиток в санузле не хватало. Изначально я думал переклеить обои самостоятельно, но попробовав их только ободрать - оказалось, что за выходные у меня не получилось очистить от старых обоев даже комнату целиком, а из-за основной работы делать это можно было только в выходные.
Было решено искать мастера. В этом мне помог сервис "Профи.ру". Там нашёлся мастер, который согласился переклеить обои во всей квартире (комната, коридор, прихожая, кухня) за 50 тысяч рублей. Также было решено постелить линолеум с картинкой под ламинат, повышенной износостойкости. Который мастер любезно согласился сам постелить, да ещё и плинтуса прикрутил тоже он. В общем ценник на все расходы с работой был равен примерно 100.000 рублей. Это нужно было просчитывать заранее, но я всё вбухал в первоначальный взнос 😃 Поэтому расплачивался за материалы кредиткой.
Я знаю, что практически все являются противниками кредитных карт, но если не использовать их бездумно - это очень полезный инструмент. Если бы я пытался накопить эти 100 тысяч рублей, пусть даже за 2-3 месяца, я бы заплатил по ипотеке 60-90 тысяч рублей (при платеже 30 тысяч рублей в месяц), затем ещё пара недель на выполнения работ, итого 4 месяца я бы платил за ипотеку, а квартира простаивала всё это время. Легче было всё сразу закупить с кредитки, сделать этот ремонт и сдать как можно быстрее. А потом, в течении 90 дней, погасить кредитку, как я и сделал. В дальнейшем всегда использовал эту схему, мне так удобнее.
После завершения ремонта сдавать квартиру было решено самостоятельно, без риэлтора. На предложения без риэлтерской комиссии буквально за час выстроилась очередь. Условия у меня были просты и понятны.
Мой платёж по ипотеке составляет 29 тысяч с копейками, я решил сдавать квартиру за 30 + полная коммуналка по платёжкам. Не по счётчикам, а именно вся. Можно было сдавать за 32 + счётчики, но мне не хотелось считать эти коммунальные услуги, высчитывать сколько должен заплатить арендатор, сколько нужно доплатить за ЖКХ мне самому. В общем варианты есть, выбирай любой.
Квартира сдана, ипотека платит сама себя и даже даёт мне почти 1.000 рублей каждый месяц. Мелочь, а приятно.
Недостатки
У вторички свои минусы.
Квартира в моём случае была с небольшими юридическими тонкостями.
Во-первых: обременение от частного лица, которое сняли на стадии оформления сделки
Во-вторых: наличие двух прописанных лиц (бывшая хозяйка квартиры и её тётя).
Вот на решении второго вопроса на моей голове точно появилась пара дополнительных седых волос.
Через какое-то время продавец прислала мне фото своего паспорта и паспорта тёти со страницей о постановке на регистрацию в новой квартире в другом регионе, куда они успешно и уехали. Однако, при запросе выписки из домовой книги в МФЦ они до сих пор числились в уже моей квартире, как зарегистрированные. Первая паническая мысль, что тётю (пенсионера, инвалида и сироту) даже через суд выписать не получится. Но вспомнив про фото, что они уже зарегистрировались в другом регионе - стало полегче. Для решения этого вопроса пришлось записаться на аудиенцию в отделение МВД, занимающееся вопросом регистрации граждан. Приняла меня максимально охреневшая сотрудница, которая разве что в открытую меня не послала. Сказала, что это не её проблема, у неё никаких документов нет, у них в базе эти люди всё ещё зарегистрированы в моей квартире, а все аргументы её не волнуют. Если я хочу решить этот вопрос, то пусть эти люди пришлют им официальную выписку МВД из реестра регистрации того региона, в котором они прописаны или приезжают лично с паспортом. Не удивительно, что ни первое, ни второе делать никому не хотелось.
Решить вопрос помогли высокие технологии 21-го века, а именно электронная приёмная руководителя МВД по всему Административному округу г. Москва, которому подчинялось и то отделение, и тот охреневший сотрудник. Подробно описав ситуацию, приложив выписки из домовой книги, фото паспортов снявшихся с регистрации людей и задав главный вопрос "Как люди могут быть зарегистрированы в двух местах одновременно?" - я отправил это обращение через электронную приёмную. На удивление, молниеносно пришёл ответ, с извинениями и заверениями исправить эту неточность в течении 1-3 дней. Спасибо технологиям 21-го века и большим руководителям, которые могут решить эту проблему за секунду. Вдруг кому-то будет полезен этот опыт, только для этого и описана вся ситуация.
Перейдём к недостаткам непосредственной сдачи в аренду.
Сдавать квартиру не так и просто.
Спустя буквально пару недель после сдачи квартиры молодой паре, я спокойно прогуливался в парке, как вдруг поступает звонок от арендатора со словами "Приезжайте, мы топим соседей". Страх, гнев, паника. Спустя 30 минут я уже в квартире, осматриваю масштабы бедствия, иду извиняться перед соседями. Благо, что соседи снизу оказались чудесными понимающими людьми. Как выяснилось предыдущая собственница с завидной периодичностью топила соседей, ссорилась и ругалась с ними. Обязательно общайтесь с соседями перед покупкой квартиры!
Вызванный ещё до выезда на квартиру сантехник пришёл спустя буквально час после вызова, что меня приятно удивило. Осмотрев ванную комнату, и не обнаружив ревизионного люка под ванной (всё было заложено кирпичом и закрыто плиткой) он предположил, что протекает плитка. В общем купив в ближайшем хозяйственном магазине молоток и зубило, пришлось прорубить окно в Европу ревизионное окошко, убедившись, что протекают швы плитки (скорее всего от старости), сантехник предложил загерметизировать все швы и следить за их состоянием.
Чуть более, чем через год мои арендаторы в виде молодой пары решили расстаться и съехать с квартиры.
Благодаря этому в настоящий момент получилось сдать эту же квартиру уже за 33.000 рублей в месяц, плюс вся коммуналка.
В качестве итога:
Покупка и сдача ипотечной Московской квартиры в цифрах.
Стоимость: 8.000.000 рублей;
Первоначальный взнос: 3.500.000 рублей;
Платёж по ипотеке: 29.500 рублей;
Доход от сдачи в аренду: 33.000 рублей.
Итого чистый "пассивный" доход: 3.500 рублей в месяц.
Почему слово "пассивный" в кавычках? Всегда появляются какие-то моменты, требующие вложения денежных средств на содержание этой квартиры. То люстру поменять, то сифон в ванной, в конечном итоге выгода не такая большая, но всё же лучше чем ничего.
Самое большое преимущество в том, что ипотека платит себя сама. У тебя появляется объект недвижимости, который является твоим активом. А весь смысл попыток создать пассивный доход заключается в том, чтобы создать как можно больше активов (того, что приносит деньги) и избавиться от пассивов (того, что съедает деньги) об этом говорит сам дядюшка Кийосаки.
Если обычная ипотека - это пассив, то при сдаче ипотечной квартиры за стоимость, превышающую платёж по этой же ипотеке - ипотека превращается в актив.
Послесловие
Кто-то может сказать "Ты же обещал рассказать об ипотеках со взносом в 100.000 рублей, а тут целых 3,5 миллиона" и будет прав, но это был мой первый опыт и я сразу сказал, что он был самым не выгодным и деньгозатратным.
Но уже в следующем посте я расскажу об ипотеке с первоначальным взносом 100.000 рублей, которая в настоящий момент приносит почти такой же доход, как и квартира в Москве.
Дальше посты на эту тему будут сильно короче и лаконичнее.
