Самым безопасным активом считается недвижимость. Именно с нее и следует начать свой путь в инвестировании.
Если говорить про инвестиции в недвижимость, то они не требуют серьезного уровня подготовки и образования, как доверительное управление, цифровые технологии, ведение бизнеса и т.д. Однако здесь, как и во всем, нужны стратегия и грамотный подход.
Инвестиции в недвижимость всегда дают стабильный и хороший результат, даже если для этого были использованы заемные деньги (ипотека). Все потому, что с течением времени инфляция «съедает» деньги, из-за чего они дешевеют и обесцениваются. Поэтому лучше инвестировать на чужие деньги, нежели на свои кровно заработанные.
У большинства людей имеется множество заблуждений насчет инвестиций в недвижимость: нужен большой первоначальный капитал, это огромные риски, необходимы серьезные знания и т.д. Важно понять, что все эти ограничения не соответствуют реальности.
Из-за таких убеждений многие считают, что легче и быстрее можно заработать дополнительный капитал, инвестируя в ценные бумаги и криптовалюту. Безусловно, здесь доход можно получить быстрее и с наименьшими трудозатратами, однако и рисков значительно выше.
В случае обвала рынков можно потерять все свои деньги, в то время как недвижимость практически никогда не падает до нулевой стоимости. Такое происходит крайне редко и только в том случае, если город перестает вести основную градообразующую деятельность и превращается в город-призрак.
Если грамотно выбирать объекты недвижимости для инвестирования, то их стоимость никогда не упадет больше, чем на 50%. И это возможно только в наихудшем варианте развития событий.
Если посмотреть на график взаимосвязи доходности и риска/надежности инвестиций, то доходная недвижимость имеет оптимальное соотношение риска и ожидаемой доходности.
График:
Как же начать инвестировать, если нет внушительного капитала?
Можно начать инвестировать при помощи заемного финансирования. Для этого следует понять, что ипотека – это не кабала, а прекрасный финансовый рычаг, который предоставляют банки.
Здесь мы снова возвращаемся к тому, что инвестировать следует на чужие, дешевеющие за счет инфляции деньги. 1 млн сейчас и 1 млн 10 лет назад – это суммы совершенно разной покупательской способности.
Ваша задолженность перед банком уменьшается благодаря инфляции, а стоимость недвижимости как актива со временем только растет.
Также под дорожающую недвижимость, которая взята в ипотеку, за счет того, что она дорожает, можно принести банку новую оценку. Данный документ подтвердит, что недвижимость стала стоить гораздо больше, и под эту сумму банк выделит еще дополнительное финансирование, которую также можно пустить в оборот.
Банки с гораздо большей радостью дают деньги на ипотеку, чем на автокредитование или потребительский кредит. Они понимают, что деньги даются под надежный залоговый актив, который на длинном горизонте только растет в цене, т.е. они ничем не рискуют.
Как новичку войти на рынок недвижимости?
1.Начните с малого. Купите комнату или студию – маленькие объекты всегда дорожают сильнее и быстрее, чем большие. К тому же они более ликвидны.
Ищите убитые комнаты, где жили маргиналы, или после пожара. Чем хуже комната, тем она дешевле, а значит лучше для инвестора. Такую недвижимость можно быстро привести в порядок при помощи недорогого ремонта.
2. Можно поставить задачу чуть сложнее – чтобы аренда покрывала ипотеку. Главное – локация, где находится квартира. В правильном месте почти в любом городе можно найти квартиру, аренда по которой будет перекрывать ипотеку.
3. Можно приобрести однушку, двушку или трешку и «поделить» их на студии, протянув к каждой студии коммуникации.
Например, в двухкомнатной квартире 3 окна (2 комнаты и кухня) – из этого можно сделать 3 студии. Это отличная возможность получить бесплатное жилье за счет того, что арендаторы будут платить вашу ипотеку.
Не спешите «плеваться» и говорить, что вряд ли кто-то захочет жить в таких «пеналах». Протестируйте гипотезу: создайте фейковое объявление и разместите на авито. Вас удивит количество желающих.
За счет сдачи одной такой студии можно получить не менее половины средней зарплаты в городе.
4. Субаренда коммерческой недвижимости с делением большой площади на малые. Площади можно разделить, просто поставив перегородки и сдав в субаренду.
5. Инвестирование в ИЖС вместе с застройщиком. Банки все больше начали обращать внимание в эту сторону и активно предоставляют финансирование для этого.
6. Коллективные инвестиции. Если все выглядит сложно, и Вы боитесь инвестировать таким образом, начните с коллективных инвестиций. Посмотрите, как это делают другие, управляя Вашими деньгами и деньгами соинвесторов. Когда поймете принцип, появится уверенность дальше действовать самостоятельно.
Не отбрасывайте эту задумку, даже если у Вас нет первоначального капитала. Ипотеки даются даже без первоначального взноса. Если потратите месяц на изучение этой темы и подбор объекта, то Вы обеспечите себе бесплатную квартиру, которая перейдет к вам в собственность через 15-20 лет.
При этом учитывайте, что квартиры можно сдавать как в долгосрок, так и на краткосрок (на часы и сутки).
Всегда, при любом раскладе, прибыль при инвестировании с ипотекой больше на вложенный Вами капитал, чем при инвестировании на собственные деньги.
Помните об этом и инвестируйте с удовольствием!
