Первый абзац текста пишем последним)) Пытались коротко в тезисах рассказать историю, но поняли, что эмоции от этой сделки еще не угасли, настолько классно все получилось… Поэтому и статья получилась не маленькая.
Данные события произошли в мае-июне 2023 года.
В нашей статье мы постарались подробнее раскрыть тему участия на торгах. Рассказали какие они бывают, что нужно для участия и кто может участвовать.
Так вот, в мае с одним из клиентов мы увидели на муниципальных торгах пул квартир. Продавались эти квартиры в новых домах около метро Новогиреево, буквально в 5 минутах пешком. Дома построены в рамках программы реновации.
Все квартиры шли с муниципальной отделкой, то есть от застройщика. Понятно, что это далеко не самый топовый ремонт, но все сделано очень прилично и, по сути, необходимо завести только мебель, вещи и можно сразу жить.
Мы рассматривали вариант приобретения однокомнатной квартиры для последующей перепродажи.
Цена на однушки начиналась от 10,3 млн., было много квартир по 10,5 – 10,8 млн. Всего организатор торгов выставил на продажу около 30 квартир.
Мы решили остановится на самой дешевой и постараться побороться за квартиру с начальной стоимостью 10,3 млн. Мы знали, что за такую стоимость купить ее не сможем, в любом случае придётся торговаться с другими участниками торгов, но мы были к этом готовы.
Наше предположение, почему эта квартира изначально стоила дешевле остальных заключалось в том, что кухня там была на пару метров меньше, чем в других аналогичных квартирах в этом доме.
История участия на торгах
И так… в середине мая мы подаем заявку на участие в торгах. Собрали необходимый комплект документов от покупателя и внесли обеспечительный платеж. На таких торгах платеж обычно составляет 2% от стоимости объекта и получилось, что нам необходимо было внести чуть больше 200 тыс рублей. Эти деньги не сгорают, они лежат на условном «депозите» до проведения торгов.
Порядок возврата обеспечительного платежа в случае победы или проигрыша на торгах мы также расписали в нашей статье
До окончания приема заявок оставалось еще около двух недель, поэтому мы спокойно ждали. Единственные средства, которые пока пришлось заморозить – это обеспечительный платеж 200 тыс. рублей.
В конце мая, в обозначенную дату, происходит аукцион. Весь процесс идет на экране компьютера, ездить никуда не требуется. Наши торги уложились в 30 минут, и мы стали победителя предложив самую высокую цену. Если стартовая цена была 10,3 млн, то в итоге объект мы купили за 10,85 млн.
Интересно, что сразу предложить такую сумму нельзя. Торги идут по шагам и шаг торгов также обозначен в заявке на участие, обычно он составляет 0,2% от суммы, в нашем случае он был чуть выше 20 тыс рублей и по таким шагам цена выросла на 0,5 млн рублей.
В течение двух дней после этого организатор торгов прислал протокол, в котором мы с покупателем были отмечены в качестве победителей аукциона и фактически это является официальным подтверждением того, что можно готовится к сделке.
На сделку отводится 20 дней, вроде срок не маленький, можно особо не торопиться, но если покупка будет идти частично за счет ипотечных средств, то есть нюансы. К примеру, за это время надо успеть подготовить отчет об оценке объекта в оценочной компании, которая аккредитована в выбранном банке. Для этого с организатором торгов после победы на аукционе необходимо договориться о просмотре объекта, чтобы мог приехать оценщик и сделать фото. А также определиться со страховой компанией, где будем страховать жизнь и имущество.
Рекомендация! Если покупка идет за счет ипотечных средств, то об одобрении ипотеки лучше задуматься заранее, чтобы к моменту аукциона понимать одобрит ли банк необходимую сумму и вообще понять в каком банке будет оформляться ипотека.
Вот ссылка на нашу статью о том, как оформить ипотеке,
а вторая ссылка на статью как одобрить предмет залога в банке.
В итоге у нас все было хорошо, одобрение по ипотеке мы получили заранее, но сделку все равно провели под конец отведенного срока. Крайний срок для заключения сделки у нас был обозначен около 20 июня. Мы с клиентом и представителем продавца собрались в банке в обозначенную дату и время. Все прошло довольно быстро, после этого представитель продавца поехал сдавать документы на регистрацию.
Собственно, в этом день фактически была произведена выдача кредита. Банк разместил кредитные средства на аккредитиве в пользу продавца, а открывался аккредитив уже по факту регистрации. Также мы поступили с первым взносом, который у нас составлял 15%, разместили на аккредитиве.
И вот с этого момента считаем, что мы вложили собственные средства.
Регистрация длилась 9 дней, то есть, в конце июня произошел переход права собственности, продавец получил денежные средства, а наш покупатель стал счастливым обладателем новой квартиры.
Напомню, что покупали мы квартиру в инвестиционных целях для последующей перепродажи. Поэтому буквально на следующий день после получения документов из Росреестра мы уже разместили объявление на ЦИАН и ДомКлик (дочка Сбербанка) и цену в объявлении указали 12,5 млн.
Мы сами сильно удивились такому скоростному развитию событий, но после нескольких звонков и трех просмотров покупатель был найден. Всего прошло несколько дней. Для ускорения сделки, чтобы мотивировать покупателя, мы еще сделали скидку 100 тыс. руб.
Так как наш покупатель также покупал объект в ипотеку, то далее была проверка объекта, согласование договора, одобрение предмета залога банком покупателя. В итоге еще через неделю мы уже сидели в офисе кредитной организации и подписывали документы. В этот раз мы воспользовались электронной регистрацией для ускорения процесса перехода права собственности. И 15 июля сделка уже была зарегистрирована, а наш клиент получил деньги за квартиру.
Сколько мы в итоге заработали на перепродаже
Квартира стоила 10,85 млн, но у нас была ипотека и вложили мы фактически 1,65 млн. в качестве первоначального взноса.
Сюда прибавляем траты на оценку объекта, страхование, услуги регистратора и мелкие расходы на подготовку квартиры к перепродаже, в частности, мы заказывали клининговую компанию, чтобы квартира «блестела» перед последующей перепродажей. В общей, сложности все обошлось еще в 150 тыс. То есть, вложения нашего клиента составили 1,8 млн рублей.
Обеспечительный платеж не учитываем, так как после сделки организатор торгов его вернул, так как в стоимость квартиры он по правилам торгов не входит.
Продана квартира была за 12,4 млн.
Расчет: 12,4 – 10,85 = 1,55 млн прибыль.
1,55 млн прибыли /1,8 млн вложенных средств = ~86% доходность с продажи.
"От денег до денег" у нас прошел 1 месяц (считаем от оплаты первого взноса до получения денег с перепродажи).
🟢 В итоге, годовая доходность составила чуть больше 1000%!
Лучше покупать в ипотеку или за собственные средства?
Доходность в абсолютных величинах, то есть в рублях, с одного проекта будет одинаковая вне зависимости от способа покупки. В данном случае не так важно сколько собственных средств вы вложили, тут важна стоимость, за которую вы недвижимость перепродали.
Но при этом если считать относительную доходность, то есть в процентах, то очевидно, что если полностью покупать квартиру за свой счет итоговая доходность будет меньше. Именно поэтому канал называется «Ипотечный инвестор», так как ипотеку мы очень любим, она позволяет вкладываться сразу в несколько проектов, зарабатывать в итоге больше, а это также в свою очередь позволяет диверсифицировать риски.
Приведем пример… Представим у инвестора есть большой стартовый капитал, и он покупает квартиру стоимостью 10 млн полностью за счет личных средств. А перепродажа квартиры принесла ему 1,5 млн.
То есть, 1,5/10 = 15% доходность после реализации объекта .
А теперь представим, что этот же инвестор покупает 5 квартир в ипотеку с первым взнос по каждой 2 млн и каждая ему приносит 1,5 млн рублей.
В данном случае нам эти 5 квартир принесли бы по 15%, а этом уже в общем 75% доходности при вложениях тех же 10 млн. рублей.
Вот вам и прямая выгода в том, чтобы пользоваться ипотечным плечом!
Вы логично зададите два вопроса:
- А где найти столько квартир?
В этом и прелесть муниципальных торгов… очень часто если на торги поступают квартиры в одном доме или в одном жилом комплексе, то они поступают не штучно, а сразу партиями по 5-10-20 штук. В общем, хватит на всех... ну или почти на всех))
- А как оформить сразу 5-10 ипотек?
И на этот вопрос мы знаем ответ… В первую очередь надо понять сколько банков готовы одобрить вам ипотеку и отталкиваться уже от этого, а само оформление это уже вопрос больше творческий…))
🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны!
Агентство IDEA Estate помогаем с участием в торгах и оформлением ипотеки. Так что если вы заинтересовались и хотите поучаствовать, то обращайтесь.
Всем успешных покупок и перепродаж!