Когда я пришел в сферу инвестирования, капитал был очень небольшим, мой первый серьезный взнос составил всего 40 тыс. руб. в 2016 году. С этого все и началось.
По мере роста портфеля, появляется огромное количество искушений. Когда накапливаются первые 100 тыс. руб. начинаешь думать, а может плюнуть на все и купить хороший телефон, который давно хотел... Когда капитал превышает 1 млн. руб. начинаешь задумываться про новый автомобиль... Потом квартира, дом... Нужно бороться с такими соблазнами.
❓ Но, в 2022 году не выдержал и я... Но, в моем случае подход был чисто математический. Зачем покупать квартиру за наличку сразу, когда есть возможность взять средства в ипотеку под относительно низкий процент?
❗️В РФ есть приятный бонус, что ставка по кредиту/ипотеке фиксируется на весь срок, у кого-то это 10 лет, у кого-то 30 лет, как у меня. В западных странах такого нет, например. Зная высокую волатильность инфляции в РФ этим можно пользоваться.
🧮 Я посчитал, что средняя инфляция за последние 10 лет находилась на уровне 7%. Таким образом, если получится взять ипотеку под более низкую ставку, то это хорошее вложение. Если вы живете в РФ и тратите деньги тоже в РФ.
💵 Многие смотрят на цену недвижимости в долларах, но это не совсем корректное сравнение, девальвация не так сильно влияет на инфляцию. Рост курса доллара на 10% приводит к росту инфляции лишь на 2-3%. Покупая недвижимость, наша задача сохранить средства именно от инфляции и данный актив с этим прекрасно справляется. Напишу про это отдельный пост.
💼 В июле 2022 года я взял квартиру в ипотеку под ставку 0,1%. Переплата за такую ставку составила 2 млн руб. или 20% от рыночной цены. Моя сумма с учетом переплаты составила 13,7 млн руб., сейчас такая же квартира стоит уже 15 млн руб. без переплаты, потому что ставку 0,1% ЦБ запретил.
🧐 Многие пугаются этой переплаты, из-за чего пропустили отличные возможности в прошлом году. Давайте посчитаем, сумма кредита составила 12 млн руб. (максимум для Москвы на тот момент по гос. программе). Средняя инфляция, как я писал выше, была на уровне 7%. Таким образом, за год мой кредит обесценивается на 12 000 000 * 0,07 = 840 00 руб. Или за 3 года я полностью отобью переплату, а дальше инфляция начнет работать на меня.
🧐 Справедливости ради отмечу, если квартира покупается с целью перепродажи в ближайшие 2-3 года, то это действительно не лучший кейс. Если покупается на долгосрок, то отличное предложение.
💸 Стоимость обслуживания кредита в месяц составляет 33 000 руб. без учета страховки, благодаря низкой ставке в 0,1%, с учетом страховки около 36 000 руб. (за двушку в мск!). И сейчас я собираю ипотечный портфель, который ежемесячными платежами будет гасить эту ипотеку. Благо, рынок предлагает доходности по длинным облигациям на уровне 11-12%, что позволит инвестировать в 3 раза меньше средств по сравнению с размером кредита.
☝️Когда я покупал, мне говорили, что беру квартиру на пике рынка, что переплата за низкий процент огромная и не отобьется, а 0,1% это лишь маркетинговый ход. Я очень рад, что прислушался только к калькулятору. Поэтому, прежде чем послушать советы знакомых, посоветуйтесь с калькулятором и с экспертами из данной сферы.
🎞 Постараюсь в октябре провести для вас бесплатный вебинар по теме недвижимости с моим другом и экспертом в недвижимости Владимиром Жоковым.
А пока несколько полезных статей под его авторством:
☝️ Ошибка начинающего инвестора
🏠 Интересный пост про новые школы
📊 Что происходит с демографией в РФ
🏗 Реновация старого жилого фонда
Если вы интересуетесь недвижимостью, то надо следить за трендами, которые сейчас на рынке. Например, я только недавно узнал, что на студии более высокий спрос в силу их небольшого количества, по сравнению с однушками. В перспективе рассмотрю, как инвестиционный объект. Полезную информацию из сектора вы найдете на канале Владимира @vzhokov. Это один из немногих экспертов, чьему мнению я доверяю.
❤️ Ставьте лайк, если обзор оказался полезным.
@investokrat
