Застройщики жилых комплексов все чаще объявляют о своих намерениях взяться за строительство складских и промышленных объектов. Более того, некоторые из них серьезно и на долго задумываются о вхождении в этот рынок. Оценки по объемам складской недвижимости, о которых заявляют жилищные гиганты, варьируются в пределах от 1,2 до 2 миллионов квадратных метров, и в перспективе эти компании могут занять до 15-20% рынка Московского региона.
Пару лет назад крупнейшие застройщики жилых комплексов поочередно начали выходить на загородный рынок. В 2023 году ситуация повторяется, но на этот раз строительные гиганты выбрали сегмент складской и промышленной недвижимости в качестве новой области деятельности. Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, оценил более 1,2 миллиона квадратных метров индустриальной недвижимости, на которую сделаны заявки жилищными застройщиками. Международный партнер и руководитель департамента складской и промышленной недвижимости в Commonwealth Partnership, Егор Дорофеев, оценивает эту цифру в 1,5 миллиона квадратных метров.
"Что касается самих проектов, то это как классические логистические комплексы класса А, так и форматы типа light industrial (производственно-складские здания с офисной частью, реализующиеся небольшими блоками), а также многофункциональные центры, включающие не только склады, но и другие типы коммерческой недвижимости", — уточняет Антон Алябьев, старший директор и руководитель отдела складской и промышленной недвижимости CORE.XP. Он оценивает общий объем таких проектов в 2 миллиона квадратных метров. "Всего же жилыми застройщиками заявлено о строительстве более 2 миллионов квадратных метров складской недвижимости в Московском регионе, включая 550 000 квадратных метров проектов light industrial", — подсчитала Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики в IBC Real Estate.
Новые игроки
О возведении индустриальных недвижимостных проектов объявили несколько жилищных девелоперов, и это касается как крупных, так и федеральных компаний. "[Было объявлено] несколько проектов от девелоперской компании Parametr, входящей в состав ГК ПИК, а также два проекта от таких застройщиков, как "Инград" и "Гранель", - перечислил Фомиченко из NF Group. "Да, ПИК, "Самолет", "Инград", "Гранель", Capital Group и другие в настоящее время имеют складские проекты", - добавил инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов.
Однако заявленные объемы и стадии реализации у этих проектов значительно различаются. Parametr заявил о строительстве 1,2 миллиона квадратных метров в Москве и Подмосковье. "Инград" только недавно приобрел два участка, на которых в общей сложности можно построить около 200 000 квадратных метров. Участок, приобретенный застройщиком "Гранель", позволяет построить до 250 000 квадратных метров. ГК "Основа" объявила о строительстве логистического центра в Орехове-Зуеве на 600 000 контейнеров для товаров из Китая.
"Сейчас мы с китайцами прорабатываем его параметры", - пояснил президент ГК "Основа" Александр Ручьев. "Это большой логистический центр. Уже есть один подобный проект, это терминально-логистический комплекс "Белый Раст". Но для обработки китайского транзита требуется как минимум еще два подобных комплекса".
Другие девелоперы также объявили о своих планах по строительству складов, включая склады формата "лайт-индастриал". "ГК "Самолет" рассматривает складские проекты наряду с другими сегментами недвижимости", - подтвердил управляющий партнер группы и глава бизнес-юнита "Фонды" Андрей Сокольский. "Проекты отбираются очень внимательно, так как высокая стоимость земли, особенно в Новой Москве, и высокие расходы на инженерные коммуникации часто делают проекты экономически непривлекательными для реализации".
Смысл перемен
Что подтолкнуло крупных жилищных застройщиков к интересу к складскому рынку? Разговор идет о двух главных причинах: возможности получения налоговых льгот за изменение видов разрешенного использования (ВРИ) участков, предоставляемых московскими властями, а также высокого спроса на складские помещения.
"Затраты на изменение ВРИ зависят от конкретного участка в Москве, где будет строиться жилье: для крупных жилищных застройщиков это может составить десятки миллиардов рублей, а для самых крупных - сотни миллиардов", - объясняет генеральный директор компании "Ориентир" Андрей Постников. "Льготы при создании рабочих мест зависят прежде всего от площади рабочих мест и срока реализации: около 75 000-85 000 рублей за каждый квадратный метр. Таким образом, строительство складских и производственных помещений на 100 000 квадратных метров позволяет снизить расходы на изменение ВРИ на 7,5-8,5 миллиарда рублей". "Размер льготы может изменяться в зависимости от типа объекта и его местоположения и может составлять 80 000-90 000 рублей за один квадратный метр строительства объекта с рабочими местами", - уточняет заместитель генерального директора по инвестициям и развитию Level Group Александр Огнев. "Кроме того, жилищные застройщики имеют доступ к дешевому проектному финансированию, чего нет у застройщиков складов", - добавляет партнер компании "Первый Базис" Роман Фотиев.
Застройщики жилья строят разные виды коммерческой недвижимости, чтобы воспользоваться льготами на изменение ВРИ, и среди них особую популярность приобрели офисы. Теперь некоторые участники рынка считают, что строительство складов стало более выгодным в этом контексте. "Низкая прибыльность офисного сегмента на данный момент, отсутствие рыночных факторов для его роста и высокая конкуренция среди профессионалов этой отрасли делают его менее привлекательным для новых игроков", - анализирует партнер "Ricci | Консалтинг и оценка" Яна Кузина. "Застройщики из других сегментов все чаще проявляют интерес к складскому рынку. Конкуренция в этом сегменте невелика, так как низкая прибыльность в 18-20% еще больше снижается из-за высоких цен на землю и стоимости финансирования", - продолжает она.
"Пока застройщикам жилья выгоднее строить офисы, но этот сегмент вскоре станет пересыщенным, и возникнут проблемы с продажами", - прогнозирует Фотиев. "Мне кажется, учитывая исторически низкое число свободных площадей 1-1,5% в складах класса А и большой спрос на складские помещения, сейчас выгоднее строить склады, а не офисы", - добавляет управляющий директор и партнер Skladman USG Евгений Нумеров.
"Компенсация в размере около 80 000 рублей за квадратный метр сравнима с себестоимостью строительства качественного объекта light industrial, в то время как строительство офисов и торговых помещений стоит гораздо дороже", - рассчитывает управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Несколько собеседников также подчеркивают, что когда речь идет о складских проектах застройщиков жилья, они чаще всего ориентированы именно на формат light industrial, а не на классические большие склады.
"Жилищные застройщики будут строить как light industrial, так и обычные склады класса А, но, по сути, для них экономически более выгоден формат light industrial", - считает директор "Ricci | Склады" Дмитрий Герастовский. "Хотя его аренда сложнее, но этот формат прибыльнее. Вероятно, будут созданы смешанные комплексы".
В будущем формат light industrial может привлечь клиентов у 3PL-операторов (компаний, предоставляющих комплексные логистические услуги), что потенциально может снизить спрос на большие склады в будущем, считает инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов. "Несмотря на то, что услугами 3PL-операторов в основном пользуются крупные компании с большими оборотами, есть категории клиентов, которые арендуют площади на несколько десятков или сотен палетных мест, и для них формат light industrial может быть подходящим", - соглашается директор по экономике 3PL-оператора NC Logistic Андрей Осипов. "В этом случае плюсом будет близкое расположение склада в городе, а минусом - более высокая стоимость аренды по сравнению с традиционными логистическими парками".
Амбициозные перспективы
Приход новых игроков на рынок классического складского развития может принести ему значительную пользу и долю рынка, считают эксперты. "Эти новые участники, возможно, не способны кардинально изменить складской рынок, но они могут удовлетворить растущий спрос на склады класса А", считает заместитель генерального директора управляющей компании MLP и эксперт клуба ЦСР Глеб Белавин. "На их стороне есть масштабный эффект: благодаря ресурсам, рабочей силе и другим факторам, застройщики могут реализовать складской проект немного дешевле, чем это делают традиционные складские разработчики. Будет ли это для них интересно? Это вопрос отдельный, но такая возможность существует".
"В сегменте индустриального строительства вскоре появятся новые сильные игроки, перешедшие с рынка жилой недвижимости", - подтверждает Нумеров из Skladman USG. "В Московском регионе вклад жилищных застройщиков в рост складского рынка будет значительным - до 15%", - прогнозирует директор по инвестициям ГК "Гранель" Андрей Носов. "Проекты жилищных застройщиков составляют значительную часть общего объема анонсированных вводимых качественных складских объектов класса А и формата light industrial до конца 2026 года - до 20%", - добавляет Фомиченко из NF Group.
"Естественно, их вклад будет значительным", - подводит итог Алябьев из CORE.XP. "Их потенциальное появление может привести к увеличению предложения, в том числе спекулятивного, который сейчас крайне необходим на рынке. Однако ожидать его следует скорее на определенных подрынках, прежде всего на Киевском и Калужском направлениях, а также на территории Новой Москвы".
Серьезные и долгосрочные намерения
Некоторые из застройщиков жилья, вступающих на складской рынок, подчеркивают, что они не собираются ограничиваться только Москвой и стремятся стать полноценными игроками на рынке индустриальной недвижимости. В качестве свидетельства своих намерений они приводят проекты, которые уже строятся или планируются в Подмосковье, где уже не действуют льготы для изменения видов разрешенного использования.
"По нашему мнению, вступление новых участников в индустриально-логистический сегмент обосновано, если компании намерены реализовывать проекты в различных локациях, не ограничиваясь Новой Москвой, так как основной спрос на логистическую недвижимость сосредотачивается за ее пределами," - подчеркивает управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин. Он напоминает о планах своей компании по строительству проектов в Подмосковье. Кроме того, ГК "Основа" также намерена создать свой логистический парк в Московской области.
"Складской рынок Подмосковья имеет гораздо более широкое покрытие, и спрос со стороны арендаторов и покупателей здесь гораздо выше, чем в Новой Москве," - добавляет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. "Тем не менее, застройщики жилья могут представлять определенную конкуренцию традиционным разработчикам складских объектов в проектах built-to-suite и существующим складским комплексам на указанных территориях."
Некоторые эксперты считают, что через несколько лет критически низкий уровень свободных площадей на складском рынке увеличится до нормальных значений, включая это увеличение благодаря проектам застройщиков жилья. На данный момент доля свободных складов составляет менее 1%. "Застройщики жилья не сильно повлияют на рынок складской недвижимости, но могут помочь уменьшить существующий дефицит складских площадей," - осторожно прогнозирует Ногай из IBC Real Estate.
"Безусловно, застройщики жилья могут оказать влияние на рынок, и это может произойти в короткие сроки - от трех до пяти лет," - утверждает Нумеров из Skladman USG. "У них есть все возможности для этого. Когда они запрашивают земельные участки промышленного назначения размером от 20 до 40 га в Новой Москве, нам сразу понятно, что это запрос от застройщика жилья." Тем не менее, некоторые собеседники считают, что интерес застройщиков жилья к складскому сегменту - это временное и локальное явление, и они не задержатся на рынке индустриальной недвижимости надолго.
"В настоящее время строительство проектов складской недвижимости действительно имеет экономическую целесообразность и выгоду, но при таком высоком темпе строительства новых складских объектов экономическая целесообразность может исчезнуть в течение двух лет," - рассуждает Ручьев из "Основы".
"Финансовая модель развития складской недвижимости, вероятно, не сможет серьезно привлечь застройщиков жилья, так как доходность в этих двух сегментах сильно различается в пользу жилья," - подводит итоги Белавин из MLP. "Кроме того, нужно учитывать рыночные особенности: вдруг снова изменится тенденция, и логистические мощности начнут освобождаться? Поэтому важно анализировать ситуацию не только с технической и экономической точки зрения, но и с учетом рыночного спроса".
