Возможно, для вас будет интересно узнать, как обстоит дело с ипотечной нагрузкой населения за рубежом. Я расскажу о ситуации в Испании, основываясь на сегодняшней публикации газеты «Эль Паис».
Та часть дохода, которую граждане вынуждены направлять на платежи по ипотеке, возросла до максимального значения за последние 10 лет. Согласно данным Банка Испании, на конец второго квартала 2023 года, семьи несли теоретическую долговую нагрузку в размере 38,9%. Эта цифра намного превосходит рекомендуемый предел и грозит продолжить во времени свой рост.
Теоретическая годовая нагрузка является показателем, который относится к той сумме дохода, которую человек или семья должен ежегодно выделять для покрытия расходов, связанных с приобретением и обслуживанием жилья. То есть, она включает как стоимость объекта недвижимости, так и платежи по ипотеке, налоги на собственность и страховые выплаты. Обычно рекомендуют, чтобы сумма не превышала 30% доходов. Начиная с третьего квартала 2022 года, когда Европейский центральный банк (ЕЦБ) приступил к значительному повышению ставок, стремясь погасить рост инфляции, данная цифра оказалась далеко позади.
В конце второго квартала 2022 года средняя процентная ставка по новым кредитам на жилье составляла 1,7%. В тот момент величина долговой нагрузки равнялась 31,6%, т.е. была относительно приемлемой. После этого ставка начала быстро расти и в июне текущего года достигла 3,9% при уровне теоретической нагрузки, близком к 40%.
Как объясняет заместитель директора фирмы Masteos Беатрис Торибио, покупка жилья обычно связана с наличием двух основных переменных - цены и расходов по финансированию, которые показали себя ключевым фактором. Она указывает, что бывали годы, когда цена значительно возрастала, но с налоговой нагрузкой такого не происходило. Однако сейчас, когда банковские деньги стали для заемщика дороже, теоретическая нагрузка стремительно выросла.
Хосе Гарсиа Монтальво, профессор кафедры прикладной экономики Барселонского университета им. Помпеу Фабры, указывает на то, что на коротком отрезке времени этот показатель продолжит расти. В действительности, повышение процентной ставки через несколько месяцев проявляет своё действие в виде увеличения доли долговой нагрузки, а потому вероятно, что в ближайшие месяцы показатель превысит 40%.
Подобная ситуация сильно влияет на доступность приобретения жилья. Правда, несмотря на всю сложность проблемы, цифры не столь драматичны, как в 2008 году с его чрезвычайно высокими цифрами задолженности населения, резким падением заработной платы и долговой нагрузкой свыше 50%. На сегодняшний момент зарплата остается прежней, а уровень задолженности показывает себя намного более разумным и контролируемым. Поэтому, если ЕЦБ прекратит повышение ставок, следует ожидать, что рынок оживет, т.к. спрос на жилье по-прежнему высок.
Меньшее количество лет
Статистика Банка Испании также показывает изменения в том, что касается количества лет, за которые семья при теоретическом допущении, что направит весь свой доход на оплату жилища, может за него заплатить полностью. По итогам второго квартала 2023 года, если она не будет покупать продукты, одежду, бензин, а также товары и услуги обеспечения досуга, а всё, что зарабатывает семья, направит на оплату среднего по данным жилищного объекта, то для его приобретения ей понадобятся 7,6 лет. Парадоксально то, что данный показатель в последние месяцы постепенно уменьшался, начиная с 7,9 лет в третьем квартале 2022 года, - как раз с того момента, когда показатель нагрузки начал расти вследствие ужесточения денежной политики.
Монтальво объясняет это тем, что располагаемый доход брутто семей не сильно, но постоянно рос. Это уменьшило теоретическое число лет, за которые может быть оплачен дом. Поэтому, исходя из сложившейся ситуации, по меньшей мере, в краткосрочной перспективе, «мы увидим большее расхождение между числом лет и уровнем избыточной долговой нагрузки». Первый показатель должен «остаться на прежнем уровне или ухудшиться», в то время как второй «увеличится».
