По статистике Национального бюро кредитных историй каждый второй ипотечник рано или поздно продает квартиру, купленную с помощью банка. Давайте разбираться вместе со специалистами по недвижимости, как сделать это быстро и с максимальной выгодой.
В этой статье рассказываем:
- Кто такой ипотечный заемщик
- Общий принцип продажи квартиры в ипотеке
- Что страшного в переоформлении кредита
- Что если банк против сделки
- Неочевидные риски при продаже квартиры в ипотеку
Кто такой ипотечный заемщик
Покупатель недвижимости, использующий средства банка, ещё не собственник в полном смысле этого слова. Право собственности регистрируется Росреестром после заключения сделки, но в выписке из ЕГРН прописывается, что объект находится в залоге у банка. Таким образом покупатель видит обременение на квартире.
Однако говорить о том, что все обречено, совсем не правильно. Ведь банки, видя тенденцию, стремятся привлечь новых клиентов — а это те самые покупатели недвижимости с ипотекой. Некоторые банки в тестовом режиме уже предлагают покупать такие квартиры по ставке, действующей на новостройки. А это значит, что для конечных покупателей квартира с ипотекой — по сути, вторичка — может стать выгодной покупкой.
ПРИМЕР
Петр Петров купил квартиру в 2019 году в ипотеку со ставкой 8% годовых. В 2023 году он решил продать недвижимость. Для покупателя действуют те же условия. Если он решит купить жилье и будет отвечать всем требованиям кредитной организации, для него ставка сохранится на уровне 8%, а банк выдаст полный кредит на этих условиях.
Эта схема не действует во всех банках России, она не универсальна. Но вот что важно — покупатель должен в банке переоформить кредит на себя, и никаких «я буду вам перечислять каждый месяц деньги на погашение кредита» не должно быть, говорят эксперты.
Как продать квартиру в ипотеке: общий принцип
Шаг 1. Принимайте все решения вместе с банком
При продаже квартиры не стоит первым делом искать покупателя на объект, готового пойти на непростую сделку. Сначала уведомите банк о своем намерении продать заложенный объект с непогашенным долгом. Стоит учесть, что не каждая кредитная организация согласится на эту сделку.
Если у банка нет собственного сервиса по работе с клиентами, нужно прийти и подробно обсудить все детали с ответственными за сделку менеджерами. Возможно, потребуется написать запрос, не против ли банк переоформить договор на другое лицо. Иногда решение этого вопроса занимает до 1,5 месяца.
Шаг 2. Переговоры с покупателем
Не стоит в объявлении сразу писать, что квартира находится в залоге у банка. Это может отпугнуть потенциальных покупателей, которым непросто будет объяснить, что они в кредит могут купить этот объект по выгодной ставке.
Лучше обсуждать все детали в процессе телефонного разговора, а лучше при личной встрече. Познакомитесь, поговорите, а там и расскажете, что сделка будет немного сложнее обычной, но в целом выгодной. Объяснить все это правильно в объявлении не получится, потому что люди всегда намерены искать подвох. Лучше всего погрузить в детали собеседника в личной беседе и даже при личной встрече.
Что страшного в переоформлении кредита
Если договоренности достигнуты, а покупатель соответствует требованиям банка к заемщику, дальше ситуация может развиться по трем сценариям.
История 1. Отказ банка
Если покупатель с неважной кредитной историей и без необходимой суммы для покупки попросит кредитную организацию переоформить на него заем, банк может отказать.
Не стоит полагаться на банк как на гарант юридически чистой сделки. На этапе переоформления кредита банк не будет проверять объект — были ли регистрации третьих лиц (скрытых жильцов), дарственные и прочие обстоятельства вокруг квартиры, которые могут создать проблемы новому собственнику в будущем. У кредитных организаций нет столько ресурсов, потребностей в этом и зачастую не хватает компетенций.
История 2. Обойдемся без ипотеки
Покупатель обладает достаточными ресурсами, чтобы приобрести объект без привлечения заемных средств. В таком случае он перечисляет деньги продавцу, продавец пишет заявление на досрочное погашение ипотеки. А дальше необходимо дождаться, пока банк спишет деньги, закроет ипотеку и передаст продавцу закладную. В таком случае сделка проходит регистрацию в Росреестре и право собственности благополучно переходит к покупателю.
При таком раскладе покупателю нужно максимально обезопасить себя от возможных рисков. В авансовом соглашении или в предварительном договоре купли-продажи обязательно нужно указать, что погашенный долг является авансовым платежом. В таком случае если возникнут промедления со стороны банка с закрытием ипотеки или передачей закладной, покупатель будет спокоен и защищен.
Если никаких соглашений не будет, покупатель может оставить деньги себе или продать недвижимость кому-то другому — мошеннических схем великое множество.
История 3. Новый ипотечный заемщик
Если покупатель соответствует требованиям банка, он может взять на себя кредитные условия прежнего хозяина объекта. При этом у него есть выбор — оформлять кредит в той же организации, где это делал прежний собственник, или выбрать свой вариант.
Формально банк погашает прошлую задолженность, выдает закладную на руки хозяину, а после оформляет новый кредит и новую закладную уже на другое лицо — покупателя. Таким образом, квартира остается в ипотеке.
В момент согласования всех нюансов между продавцом и покупателем исполнение кредитных обязательств не прекращаются. Это значит, что либо продавец, либо покупатель — смотря о чем они договорились — вносят ежемесячные платежи согласно действующему займу. В противном случае придется платить проценты за просрочку платежа, что, возможно, повысит ставку кредитования.
Что если банк против сделки
Иногда банки отказываются переоформлять кредит на другое лицо, и это правомерно. В ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» написано, что заемщик обязан согласовывать с банком отчуждение имущества. В таком случае можно прибегнуть к варианту рефинансирования кредита.
Это можно сделать как в своей кредитной организации, так и в любом другом банке. Причем новым кредитом может стать как ипотечный заем с длительным сроком погашения, так и потребительский. Для оформления потребуется пакет документов с информацией о заемщике и его платежеспособности, а также оценка объекта, нотариальные согласия, характеристики объекта, новая страховка и так далее. Общие расходы могут составить до 100 тыс. рублей.
Если цена вопроса 1-2 млн рублей, возможно, будет проще такой кредит перекрыть потребительским, который можно будет сразу же погасить после оформления сделки. Кроме того, недостающую сумму могут одолжить родные или друзья.
Неочевидные риски при продаже квартиры в ипотеку
Покупатель может предложить ежемесячно перечислять средства на оплату кредита, но не оформлять ипотеку на него. Росреестр не зарегистрирует такую сделку, поскольку для этого потребуется доказать, что недвижимость не обременена.
Даже если покупатель и продавец хорошо знают друг друга и доверяют друг другу, юридически первый не защищен. Покупатель в суде не сможет доказать, что он купил объект. Не помогут в этом случае никакие расписки, соглашения и прочие документы. Все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы.
В трудных ситуациях, связанных с продажей недвижимости в ипотеку, помогут специалисты по недвижимости. В их практике проработанные кейсы и обширная база данных, которая позволяет подобрать лучшие варианты покупки квартиры — в кредит или за собственные средства. Брокеры по недвижимости также помогут подготовить соглашения, которые уберегут покупателя от рискованной сделки. Услуги специалистов обойдутся в определенную сумму. Но, как показывает практика, нервы и сохранность ваших средств в результате обходятся в разы дороже.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Ипотека. В каком банке брать?
Документы для ипотеки. Разбираемся в деталях
Квартира в ипотеку: Что нужно знать
