Теперь важно понять, как это может сказаться на рынке жилья в России.
Ну что же, как я и предсказывал ранее, вот и дождались очередной "ласточки" дальнейшего "закручивания гаек" льготной ипотеки. И одновременно это начало очередного акта разыгрываемой на рынке как по нотам "пьесы" для многих россиян, потенциально заинтересованных в смене или покупке жилья.
Очередная "словесная интервенция", призванная обеспечить увеличение притока региональных покупателей на рынок новостроек и в целом в сферу жилой недвижимости страны. На фоне новой волны "страхов отмены". Отмены у региональных жителей самой возможности прикупить жильё с помощью льготной ипотеки в какой-нибудь из столиц или где-нибудь на российских курортах, например, где у них нет постоянной или временной регистрации.
Что это вообще было?
Вот как хотите, так это и воспринимайте. Потому что и чисто теоретически, и на практике, эта "педаль" может работать в обе стороны.
Сначала она может подтолкнуть спрос, и региональщики "ускоряться" с покупкой "пока ещё доступных" к взятию на льготных условиях бетонометров в других регионах. Ну а потом уже действительно приведёт к снижению спроса из-за потери части региональных покупателей, которые приобретают жильё в других регионах.
А часть эта в некоторых значимых регионах страны довольно немалая. Например, в недавнем интервью изданию "Известия" исполнительный директор компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева сообщала, что "доля региональных покупателей в московских новостройках составляет не менее 30 %".
В Санкт-Петербурге этот показатель также находится на аналогичном уровне, исходя из информации моих региональных источников в кругах агентств недвижимости и среднего уровня застройщиков, а также по сообщениям подписчиков канала.
Казалось бы - немало.
Но лично моя экспертная оценка - планируемое нововведение-ограничение всё-таки в целом скорее закончится "пшиком". Потому что наши сограждане уже давно ко всему привычны и довольно изворотливы. При необходимости в интересном им регионе россияне явно смогут сделать себе регистрацию при необходимости. И преодолеть планируемое ограничение.
Помните, я ранее задавался не раз вопросом - а что же ещё такого придумают наши дамы и господа, кто у нас назначен создавать новые правила на рынке?
Вот и ответ. Теперь с одной стороны хотят как бы и "приглушить" спрос, а о том, как это "приглушение" видится "сверху", я в том числе и расскажу среди прочего в этой статье, а с другой по сути его временно "активировать". Предвидя общее падение спроса к концу года на фоне продолжающегося ухудшения условий покупки жилья у нас в стране из-за роста ключевой ставки и предшествующего некоторого "исчерпания" реального спроса летом этого года.
Но проблема в общем на самом деле и шире, и глубже.
Шаткость бытия
Довольно шаткое положение новостроек сегодня грозит существенно "покачнуться" в сторону нового сползания вниз к концу 2023 года, не смотря на наступление очередного стандартного "сезона роста продаж". Теперь на эту "чашу весов" добавился ряд новых факторов, включая и новые планируемые ограничения по льготным ипотекам. Одним из которых является и вот этот:
Удивительно - рядом. И оно всё-таки случилось. Как я уже рассказывал в некоторых предыдущих публикациях, даже сам дискурс и риторика стали меняться в последнее время в так называемом "общероссийском информационном поле".
Теперь, оказывается, и сверху видят всё, и понимают, что "чем больше мы субсидируем общую (льготную, имеется ввиду - прим. автора) ипотеку, тем больше растёт пузырь ипотечного кредитования".
Ах ты ж матушка-роща! Да что вы говорите. А нельзя было подумать об этом пораньше? На самом старте закладывания всех субсидированных льготных программ? Что-то там как-то попродуманнее сделать в части именно "техники" применения внедряемых инструментов?
Ну да дело уже прошлое. Пузыри у нас уже вовсю надуты и в ценах, и в льготных ипотеках. А тем не менее при этом, как не удивительно, не решена основная проблема рынка городских новостроек страны.
Проблема эта вот какая: жильё у нас строится, но значительная его часть по-прежнему не распродаётся.
Проблема "навеса"
Те, кто читает мой канал постоянно, прекрасно знают, у нас большая часть построенного ранее и возводимого сегодня жилья не успевало распродаваться полностью все последние годы.
Даже на фоне бумов ипотечного пузыря 2020-2021 года, и последующих "мини-бумов" "близкой отмены льготных ипотек и ухудшения условий по ипотекам в будущем", что у нас случились в конце 2022 года и совсем недавно - летом этого года.
Конечно, всё это те ещё бумы, потому что они выглядят таковыми только на фоне предыдущих обвалов спроса, про которые предпочитали умалчивать при рассказах о вновь нагрянувшем на рынке "буме роста спроса и продаж". К которому теперь присоединился и "бум выдачи льготных жилищных кредитов".
Но главное, что у нас жильё всё равно по-прежнему вопреки любым "бумам" строиться, но в значительной своей массе при этом не продаётся.
Вот смотрим на данные про реализации:
Непроданные площади даже в домах со сдачей в уже заканчивающемся текущем 2023 году составляют почти треть - 28 %. С не выведенными в продажу площадями это уже составляет почти половину первичного рынка - 47 %. В 2024 году не открытые к продаже и непроданные площади суммарно составляют уже 60 %, в 2025 году - 82 %, ну и в 2026 году - 92 %.
И вот как говорили в игре "Что? Где? Когда?" - внимание, вопрос:
А кому могут быть проданы все эти новые бетонометры, как и уже существующие, так и пока не существующие?
Давайте посмотрим.
У нас есть покупатели следующих основных категорий:
⚡ Инвесторы или перекупщики - кто покупает жильё для дальнейшей перепродажи или для использования её как источника доходов на сдаче её в аренду (найм) другим.
⚡ Частные покупатели не для себя. Берут жилую недвижимость как "вложение денег на будущее", жильё для детей и "источник дополнительного дохода" от сдачи в найм приобретённого жилья другим.
⚡ Региональные покупатели. Покупают жильё в подавляющем объёме в "ключевых регионах России" - на территории двух столичных агломераций - московской и санкт-петербургской, на юге России - в основном, в Краснодарском крае, в курортных зонах (включая Калининград)
⚡ Частные покупатели для себя. Реальные конечные покупатели, которые хотят приобрести своё первое отдельное жильё или поменять своё текущее на что-то другое. Не важно - больше или меньше, хуже или лучше, "дороже или дешевле".
Конечно, в приведённых категориях есть "пересечения". Если инвесторы-перекупщики и конечные покупатели для себя, "для жизни" - это всё-таки обособленные особые выделенные среди других категорий составные части потенциальной клиентской базы застройщиков и банкиров, то какой-то частный покупатель может быть одновременно и покупателем из регионов.
Но это существенно не меняет общую картину. Всего 4 категории основных покупателей. И они вносят основную же "лепту" в объёмы продаж всего жилья, и, в частности - российских новостроек.
Отцепленные "вагоны"
С начала 2023 года, когда был наложен запрет на повторное взятие льготных ипотек одним заёмщиком, с рынка фактически окончательно и полностью "отвалились" покупатели из первой категории - инвесторы-перекупщики.
По разным оценкам различных источников они составляли не менее 30-35 % от всего рынка. То есть практически треть.
Я не раз объяснял ан канале, прочему сегодня и без этого ограничения на рынке уже "не интересна" для покупки городская жилая недвижимость. Да, есть какое-то "шевеление", но в целом этак категория покупателей сократилась на порядок.
Частные покупатели не для себя также находятся под "прессом" остающейся существенной разницы между резким произошедшим ростом цен на бетонометры и до недавнего времени вообще стагнирующим уровнем арендных ставок на найм жилых метров.
Стандартно работавшие ранее варианты определения "справедливого рыночного уровня цен на жильё" теперь фактически мало применимы. Потому что от "привычных", как раз и считавшихся "рыночными" и "справедливыми" уровней таких показателей они "скакнули" вверх, в полтора и даже более раз.
Покупать жильё для дальнейшей его сдачи также стало невыгодно.
А это ещё где-то порядка пятой части рынка, по разным оценкам.
Итог - около половины клиентской базы новостроек в режиме "ожидания". Кто-то из них до сих пор сидит в бетоне в ожидании роста цен на "новую" вторичку. А его не может случится без дальнейшего роста цен на первичное жильё.
А если и этот рост случится, то продажи новостроек вообще могут встать. Потому что и сегодня ценник на новостройки в подавляющем большинстве регионов уже "неподъёмный" для массового покупателя, приобретающего жильё "для себя".
Реальные конечные покупатели "для себя" на пару с региональными покупателями для других сегодня как раз и составляют основную часть массы покупателей квартир в стране. В любых городах, не только в миллионниках.
И вот теперь "региональщиков" планируют также "отцепить" от общего состава рынка жилищного строительства. Ведь с применением всех видов льготных ипотек, как я уже писал ранее, теперь у нас к середине 2023 года продавалось в среднем по стране более 70 % всех квартир на первичном рынка, а в некоторых регионах этот показатель дошёл и до 80 и даже 90 %.
Как я писал здесь выше, в самых больших по объёмам продаж регионах страны сегодня по некоторым оценкам "региональщики" приносили до 30 % всех продаж на рынке жилья. И также были очень значимы в первую очередь именно для рынка новостроек.
Благие намерения
"Люди смогут получить льготную ипотеку только в пределах своего региона - там, где они зарегистрированы постоянно или временно."
Такую меру разработали и направили в Минстрой члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, как сообщат СМИ, в частности, те же "Известия". В редакции этого издания, как сообщается, ознакомились с копией этого документа.
Особенно депутатов обеспокоил перегрев рынка именно в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Спрос у региональных жителей именно в этих регионах продолжает сохраняться даже на фоне непредставимого ранее уровня цен на первичную недвижимость.
Кроме того, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградкой областях самый высокий лимит на льготную ипотеку с субсидированием - до 12 млн рублей. Это и позволяет региональным жителям страны, имея относительно небольшие средства на руках (накопленные или полученные от продажи какого-либо, пусть и недорогого жилья, в регионе), получать ипотечное кредитование именно в крупнейших регионах России.
А такое сегодня при увеличении субсидируемой разницы между ключевой ставкой + 3 %, как это установлено в настоящее время, и льготной ставкой, а также при больших объёмах каждого займа наносит как бы "двойной удар" по бюджету. А в Госдуме считают, как заявил один из авторов обращения в Минстрой депутат Госдумы Сергей Колунов, что:
"Ипотечные программы, субсидированные государством, должны быть направлены исключительно на решение проблем граждан. ... Это не инструмент обогащения и не инвестиционный механизм."
Вот так вот. Но при этом:
"... жилищная проблема возникает у человека только в том месте, где он живет и работает,"
- заключил депутат.
Ну, последнее утверждение довольно спорное, скажем прямо. Самые разные бывают жизненные ситуации у разных людей в разные периоды.
Если же теперь россияне смогут "получить льготную ипотеку только в пределах своего региона - там, где они зарегистрированы постоянно или временно", то возникает некая проблема неравноправия.
Немного смешно и одновременно очень грустно, когда те, кто постоянно хает нашу прошлую "государственную реинкарнацию", не менее постоянного делает всё равно фактически тоже самое. Многого это касается у нас - начиная от воспитания молодёжи и до вот таких вещей, как предлагаемая комитетом по жилищной политике и ЖКХ Государственной думы "инициатива".
По моему мнению, если уж говорить об ограничениях и введении новых рамок льготных ипотек, верным казалось бы совсем другое.
Ключевым должно быть наличие уже имеющегося в собственности жилья у потенциального "кандидата" по преференции от государства.
Нет жилья? - неважно, в каком регионе - давайте поможем его купить. Уже есть 3 или 5 квартир? - Однозначно мимо любых программ субсидирования!
Но, тем не менее, пока у нас вот так, как есть. Выходит, совсем другое "беспокоит" представителей законодательной власти.
А вопросы-то остались
Теперь возникают следующие три вопроса:
1. А почему аналог моего предложения нельзя было ввести или изначально, или хотя бы потом?
Почему это не работает сейчас? И нет даже ни слова о таком подходе?
2. Ну что, теперь ждём активизации "набега" региональных покупателей в большие и курортные города?
В преддверии ограничения самой возможности прикупить жильё на льготных основаниях в других регионах. Как я вижу, это и есть новый временный "толкач" к новым покупкам и займам в среде региональных покупателей.
А также вот этот главный вопрос:
3. А кто тогда дальше будет покупать жилую недвижимость в новостройках страны?
Особенно - в 30-50 самых крупных городах страны? Если уж "фактически" ушли оттуда порядка 25 % инвесторов (с учётом оставшихся 5 % от 30 % общего их числа), порядка 15 % "будущих арендодателей" (также за минусом 5 % всё-таки по-прежнему верующих в возможность реального заработка от сдачи в найм и в будущем) и не менее 15 % региональных покупателей (пусть будет всего порядка половины от тех 30 %, что совершают покупки в крупных городах сегодня). Суммарно уже имеющиеся и грозящие потери на рынке составляют более половины имевшегося ранее спроса. А в пределе могут составить и три четверти потерь покупательского спроса.
А если ещё учесть и растущий отток "интереса" россиян от городского жилья в сторону ИЖС, то картина маслом становится совсем уж "печальной"...
Плюс необходимо сюда же ещё добавить и падение реального платёжеспособного спроса на жильё в целом по России (и на первичку, и на вторичку). "Выросшего" на фоне уже случившихся и предстоящих (повышение первого взноса до 30 % и дальнейший возможный рост ставок кредитования) ужесточений условий предоставления ипотечного кредитования в стране. А также на фоне начавшего снова нарастать разрыва между ростом расходов и доходов основной массы российского населения, то мы возвращаемся к главному вопросу, заявленному выше:
Так кто всё-таки будет покупать все эти десятки миллионов городских бетонометров в следующем году?
Этот год до конца мы скорее всего как-то ещё "продержимся". А дальше?
На таком фоне даже на первый взгляд не особо значимая новость может стать неким "триггером" ситуации, что обычно характеризуется именно этой фразой:
"Ну, началось!"
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Ваш лайк - +100 к карме, комментарий - +500, репост - +1000, подписка - +2000))! Цель - 10 тыс. подписчиков. Вы в деле😉)? Заходите - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале:
