В предыдущей статье я рассказал о вложении в доходные апартаменты как о наиболее разумной альтернативе вкладам и оптимальном средстве спасения собственных накоплений от растущей инфляции. При сдаче в аренду студии в апарт-отеле сегодня можно выручить до 9-11% годовых. И это без учета роста стоимости квадратных метров. Капитализация же такой недвижимости приносит ее собственнику до 20-25%, а в отдельных случаях – до 40% годовых только за счет редеведопмента. Впоследствии цена помещения ежегодно растет вместе с уровнем рыночных цен. А прибыль от сдачи в аренду увеличивается по мере индексации арендных ставок.
Разумеется, далеко не каждый апарт-отель демонстрирует такие доходности своих юнитов. Приведенные показатели характерны для высоколиквидной недвижимости в лучших, туристически ориентированных локациях и сдачи номеров в посуточную аренду. В частности, такие цифры демонстрируют студии в объектах нашей компании Inreit.
О кейсах перепродажи апартаментов с прибылью до 40% годовых я расскажу в отдельном материале. А сегодня раскрою тему доходности от сдачи в аренду. Как нам удается достичь вышеуказанных 9-11% годовых на фоне 6-7% годовых у других компаний в том же сегменте? Из чего складывается такая доходность? И как мы можем ее подтвердить, чтобы не показаться голословными? Об этом далее.
Как достигается доходность на уровне 10% годовых?
Для начала вкратце напомню, чем занимается компания Inreit. Мы находим в центральных локациях Петербурга и Москвы неэффективно используемые здания в нежилом фонде и коммерческие помещения площадью от 1000 м². Привлекаем средства инвесторов и проводим редевелопмент: меняем планировки, инженерные коммуникации и делаем дизайнерский ремонт. В результате мы преобразовываем объекты в современные, комфортабельные апарт-отели.
После открытия юниты – студии в этих гостиницах – сдаются в аренду туристам и другим постояльцам. А вложившие в них деньги инвесторы становятся собственниками таких апартаментов. Поиском арендаторов, их заселением и обслуживаем занимается наша управляющая компания. Так что владельцы номеров в инвест-отелях получают настоящий пассивный доход.
Как можно убедиться, основной секрет высокой доходности прост: в период турсезона студии должны сдаваться в краткосрок. Посуточной арендой помещений интересуются преимущественно гости города. А приезжих мало интересует городская периферия. Им хочется по возможности останавливаться ближе к основным достопримечательностям. Чтобы не тратить драгоценное время отпуска и лишние деньги на проезд от окраин до исторического центра. Поэтому мы открываем апарт-отели в наиболее востребованных локациях двух главных туристических городов России.
Поскольку в историческом центре мегаполиса почти нет пятен под застройку, наша бизнес-модель опирается на редевелопмент уже существующих зданий. И в этом кроется второй основной секрет высокой доходности. Такой инструмент открывает два дополнительных плюса для наших инвесторов по сравнению с возведением новых зданий.
Прежде всего редевелопмент заметно ускоряет ввод объектов в эксплуатацию. И в разы сокращает сроки окупаемости вложения. Со старта продаж апартаментов до открытия отеля наши партнеры в среднем ждут не привычные 2-3 года, а от полугода до полутора лет. При этом наши объекты соответствуют всем техническим нормам и не менее привлекательны для арендаторов, чем отстроенные с нуля.
Второй безусловный и напрямую влияющий на доходность плюс редевелопмента – относительно невысокий порог входа. Чтобы стать собственником доходной недвижимости в элитной локации, нашему инвестору необязательно тратить от 10-12 млн рублей. За счет редевелопмента мы избавлены от нужды выделять львиную долю средств на строительство и закладывать ее в стоимость товара. Отчего сегодня среди продуктов компании доступны апартаменты в центре Петербурга по цене аналогичных юнитов на окраине – от 4-6 млн рублей.
Как рассчитывается доходность?
Мы узнали, как в нашем случае достигается желаемая доходность. Теперь разберемся, как она рассчитывается.
Туристический бизнес Москвы, и в большей степени – Петербурга, имеет сезонность. Для Северной столицы периоды сезонности распределяются следующим образом. Высокий сезон: май–август. Средний сезон: сентябрь–октябрь, март–апрель. Низкий сезон: ноябрь–февраль за исключением поры новогодних праздников. Худшими месяцами считаются ноябрь и февраль.
В низкий турсезон посуточное бронирование сводится к минимуму. Отчего управляющая компания делает упор на сдачу номеров в долгосрок. Процесс перехода от краткосрочной к долгосрочной аренде не привязан к конкретным датам. УК принимает такое решение исходя из динамики спроса.
Доход считается так. Из месячного оборота отеля вычитаются расходы на маркетинг, интернет, уборку номера и оплату коммунальных платежей. Полученная сумма распределяется в пропорции 70/30. 70% – в пользу инвесторов, 30% – в пользу управляющей компании на оплату труда бронистов, администраторов отелей, технических специалистов и других сотрудников.
Эти 70% делятся между собственниками апартаментов. За вычетом дохода инвесторов, которые получают гарантированную выплату. Для распределения дохода мы используем котловой метод. Что это значит – расскажу ниже.
Инвестор видит картину заселения отеля в личном кабинете. После получения персонального доступа ему доступна «шахматка» бронирования. Там владелец юнита видит все студии по номерам и их категории.
Порою по техническим причинам та или иная студия может простаивать и, как следствие, не приносить дохода в общий котел. При наличии упущенной выгоды инвесторам полагается возмещение, эквивалентное стоимости брони в сезон.
Каждый месяц управляющая компания направляет владельцу студии отчет по установленной форме. После проверки и одобрения отчета инвестором УК выплачивает ему доход.
Что такое «котловой метод»?
Котловой метод, от слова «котел», – это распределение дохода между инвесторами пропорционально приобретенной доле каждого из них в праве общей собственности. Либо пропорционально площади апартамента в собственности инвестора после узаконивания перепланировки и присвоения студиям статуса отдельных помещений.
Подчеркну, что УК рассчитывает доход владельца юнита не от суммы вложения. Чтобы не вводить инвестора в заблуждение и не натолкнуть его на неверную мысль: «Чем больше вложил, тем больше должен получить».
На старте продаж цена студии наиболее привлекательна. В процессе работы, по мере готовности объекта и удорожания строительных материалов сумма повышается. Оттого при расчете дохода от суммы вложения в накладе останутся инвесторы первой волны продаж. Мы же, напротив, поощряем откликнувшихся на наше предложение в первых рядах.
Помимо котлового существует и пономерной метод распределения дохода между инвесторами. При нем собственнику начисляются выплаты от сдачи в аренду только его студии. Этот метод еще в ходу среди российских апарт-отелей. Мы же считаем его менее эффективным и справедливым.
Номера в отеле имеют разный метраж, планировки и вид из окна. Исходя из этих критериев отдельные студии пользуются повышенным спросом и заселяются чаще. Это вызывает недовольство владельцев менее востребованных юнитов. Чтобы исключить подобные возражения, мы создаем инвесторам равные условия получения дохода. При котловом методе собственник получает ежемесячные выплаты вне зависимости от того, сдавалась ли его студия в аренду или простаивала.
Еще больше об инвестициях в недвижимость я рассказываю в своем телеграм канале. Подписывайтесь.
