Федеральный закон № 389-ФЗ от 31.07.2023 г. вносит изменения в некоторые статьи Налогового кодекса РФ. А именно нас интересуют изменения в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ и ответ на вопрос: что будет с рынком апартаментов, когда изменения вступят в силу?
Напомним отличия апартаментов от квартир:
1. Апартаменты предназначены для временного проживания (без права на постоянную регистрацию);
2. Застройщики реализуют проекты апарт-комплексов на участках, где невозможно получить разрешение на строительство жилья. И соответственно стоят апартаменты дешевле, чем квартиры;
3. К апартаментам предъявляются менее жесткие требования: по шумоизоляции, по обеспечению парковочными местами;
4. Также застройщики апартаментов не обязаны обеспечивать строительство школ, садиков и т.д.;
5. На апартаменты не распространяются программы льготной ипотеки.
Кого коснутся изменения:
Изменения в НК РФ в первую очередь затрагивают застройщиков, а не покупателей. После увеличения налоговой нагрузки на застройщиков при строительстве апартаментов, вероятно, цены на апартаменты вырастут. Хотя рыночная стоимость апартаментов определяется, исходя из спроса и предложения, а не конкретных налоговых ставок.
Эксперты ожидают, что поправки приведут к снижению объемов строительства апартаментов. Возведение таких объектов станет невыгодным. Возрастет цена апартаментов, и соответственно спрос будет падать.
Конечно, возможно, девелоперы примут решение включить стоимость НДС в итоговую цену апартаментов или будут готовы понести эти издержки самостоятельно, в зависимости от конкретной бизнес-модели и условий рынка.
Комментирует изменения в законе ведущий юрист компании LegalUp Арсен Аристакесян:
«В 2010 году была введена льгота по освобождению от НДС застройщиков, которые строили многоквартирные дома для временного проживания. То есть так называемые апартаменты. Понятия «апартаменты» тогда не было, но был термин «объекты, предназначенные для временного проживания». Ближе всего по смыслу – «гостиница», «хостел» и так далее.
То есть апартаменты от обычного жилого имущества отличаются тем, что в них нельзя прописаться. Но тем не менее жить там никто не запрещает. Сейчас законопроект эту льготу отменяет, и получается, что на общих основаниях застройщики должны будут платить 20% НДС.
Теряют или выигрывают покупатели апартаментов от изменений в НК?
Отмена льготы и возвращение НДС означает, что цена на апартаменты, которые строятся или уже построены, возрастет. Либо строительство новых апартаментов сократится.
Целесообразность строительства апартаментов для застройщика была связана в первую очередь именно со льготой. Кроме этого, девелоперы не получали какую-то обязательную социальную нагрузку.
Под «обязательный социальной нагрузкой» я понимаю: отсутствие требования строительства парковки, соблюдение требований по достаточному количеству школ, детских садов по близости. По площади благоустройства тоже гораздо более лояльные требования, чем к обустройству квартирного ЖК.
Перестанут ли строить апартаменты в связи с отменой льготы?
– Навряд ли.
Станут ли строить меньше апартаментов?
– Скорее всего.
Станут ли они дороже?
– Однозначно."
