С сентября прошлого года в Семейном и Жилищном кодексах появились новые правила, которые касаются действий с долями в недвижимости. О том, как на практике работают доли и как проходит их выделение и регистрация, рассказываем далее.
Недостаток прежних кодексов заключался в том, что после введения понятия «доля», они не дали ему четкого определения. Благодаря поправкам, за каждым из собственников недвижимого имущества закрепляется своей «территориальный минимум» - 6 квадратов.
Это уточнение существенно ограничивает сделки, которые могут заключать жильцы. Теперь если один из собственников захочет продать свою часть недвижимости так, что доли других собственников составят менее 6 м2, суд признает сделку ничтожной.
Новое ограничение препятствует совершению сделок с т.н. микродолями, что позволяет остановить бесконечное дробление недвижимого имущества. Такой подход аннулирует договоры, позволяющие покупать 1/100 квартиры, составляющую менее квадратного метра. Исключение составляют только те случаи, в которых доля достается человеку в порядке наследования, развода, приватизации или приобретается на средства материнского капитала.
Регистрация долей включает в себя три этапа: определение их размеров, подписание соглашения и оформление права собственности. Документы принимают отделения МФЦ и Росреестра (также документы можно отправить дистанционно – через сайт).
При этом собственникам важно помнить, что закон не позволяет закрепить конкретную часть дома или квартиры (будь то комната или коридор). Доля понимается как числовое отношение, к примеру треть или четверть объекта недвижимости (правило 6 квадратов сохраняется). Виртуальные границы в жилье не проводятся.
Юристы уточняют, что закон не имеет обратной силы. Это значит, что он действителен только для сделок, заключенных после принятия поправок (т.е. после 01.09.2022). Что касается микродолей величиной менее 6 м2, зарегистрированных до осени 2022 года, то судьям предоставляется свобода действий. Они имеют право опираться как на предыдущую практику, так и на разъяснения Росреестра.
