Пассивный доход 6-8% годовых в твердой валюте от арендного бизнеса в Дубае – это много или мало?
Находясь в Москве, я слышала мнение, что рублёвые вложения сейчас выгоднее, чем инвест в арендную недвижимость Дубая. Так ли это? Давайте вместе посчитаем в этой статье.
По данным Циан, средний доход от сдачи однушки в Москве ~ 4,6%. Так что рынку Дубая с его 6-8% такой вариант инвестиций проигрывает.
А вот банковские депозиты в РФ сейчас действительно приносят больший процент доходности. Максимальная ставка в банках из первой десятки – Сбер, ВТБ, Альфабанк, по данным на конец июля 2023, составляет 10% годовых. При этом делать вообще ничего не нужно – просто открыть вклад в приложении банка.
Доходность на вложенный капитал – ROI по коммерческой недвижимости в России (офисы, склады, торговые помещения) составляет около 10% годовых – столько же, сколько в Дубае. Но в Дубае нет налогов на прибыль и имущество физлиц, а в России – есть! Придется платить 13% от дохода с аренды (либо, если зарегистрированы как самозанятый, 4% или 6%) и плюс налог на владение коммерческим помещением, который в разы выше, чем в случае с жильём. Так что по факту доходность будет ниже.
И главное: в какой валюте инвесторы получают доход?
Этим летом рубль попал в тройку самых слабых валют развивающихся стран. За год он упал относительно доллара на 57%. А дирхам, в котором получают доход инвесторы в ОАЭ, уже 26 лет жестко привязан к доллару как к резервной мировой валюте.
Посмотрим, что происходит с рублевой доходностью, на примере конкретной суммы.
Допустим, вы положили 15 000 000 рублей на депозит с доходностью 10% годовых. Это 1 500 000 руб. А на сколько вы могли бы рассчитывать в долларах? Возьмем смену ожиданий хотя бы за последние 3 месяца.
Из-за ослабления рубля ожидаемый доход в долларах тает на глазах. А что произойдет с деньгами от сдачи в аренду дубайской недвижимости?
Допустим, на эти же 15 000 000 рублей (~ $185 000 по курсу на 1.06.2023) вы купили квартиру в Дубае и сдали ее в аренду с доходностью 8% годовых. Это $14 800.
Доходность 8% в долларах в Дубае фактически сравнялась с доходностью от депозита 10% в рублях в России только за счет падения курса!
А ведь есть еще НАЛОГ на доходность от вклада.
На доход свыше 75 000 руб. в год (для вкладов 2023 года) придется заплатить налог 13%.
В нашем примере это получится МИНУС 185 250 руб., так что фактический доход будет не 1,5 млн, а 1,325 млн руб. за год.
В Дубае налогов нет, 6-8% годовых от аренды жилой недвижимости и до 10% годовых от аренды коммерческих помещений и офисов – это чистый доход, который инвестор получает на руки!
Так что 8% в $ в Дубае оказываются выгоднее, чем 10% в ₽. Если же говорить о сдаче жилья в аренду в РФ, то доходность там ниже и, соответственно, ещё больше подвержена обесцениванию из-за колебаний курса.
И еще один важный момент: что происходит с телом инвестиций. При росте доллара изначальный капитал (15 млн рублей в примере выше) тоже теряет в стоимости. Поэтому для многих инвесторов сегодня приоритетом является не столько высокая доходность, сколько надёжное сохранение денег. Недвижимость в ОАЭ успешно решает и эту задачу.
Вывод
Даже если вы тратите деньги исключительно в рублях, сохранение капитала и стабильный пассивный доход в твердой валюте, привязанной к доллару – это очень выгодно.
Используйте эту инвестиционную возможность, пока она есть! Как минимум – стоит диверсифицировать свой инвестпортфель с помощью недвижимости в Дубае. Это защитит от скачков курса рубля и даст массу дополнительных преимуществ – например, визу резидента и банковский счет в ОАЭ. Но об этом поговорим в новой статье, подпишитесь, чтобы не пропустить.
А чтобы прямо сейчас бесплатно получить полный гайд по инвестициям в недвижимость Дубая, напишите фразу «ИНВЕСТ СТРАТЕГИЯ» мне в Telegram.