ПОЧЕМУ ИПОТЕКА ПОД 0% ЭТО ПЛОХО?
Казалось бы это здорово, но почему то даже ЦБ РОССИИ запретил ее и требует увеличения процентов. Сейчас разберемся.
0% ипотеки как и любого другого кредита не может быть в принципе. Банк дает вам деньги взаймы и на этом зарабатывает, иначе зачем же ему это делать? Кроме того, думаю, вы слышали в новостях об установлении размера ставки рефинансирования центробанком. Это процент под который центробанк дает кредит всем остальным банкам. Упрощенно это минимальный процент позволяющий не понести убытки. С сегодняшнего дня это 12. Поэтому обычного кредита/ипотеки с процентом меньше 12 быть не может! Исключением являются дотационные государством или специальные программы для сотрудников своей компании. Еще могут быть рисковые программы банков, но именно их и ограничивает ЦБ. Во всех других случаях банк просто лукавит предлагая нулевой процент или процент меньше ставки рефинансирования. Он свое возьмет, можете не сомневаться. Как?
Появляются отдельные обязательные платежи.
- за заключение договора
- страхование договора
- страхование жизни заемщика и т.д.
Этими суммами банк будет набирать необходимую ему прибыль. А если их не хватает, то завышается стоимость приобретаемого объекта. И вот тут то и появляются большие риски, причем как у заемщика, так и у банка.
Коротко это описывается так. Реальной рыночной стоимости недвижимости не хватит на обеспечение суммы ипотеки. Такой локальный дефолт.
Давайте разберем на примере.
Вы хотите купить недвижимость (дом/участок/квартиру) в ипотеку.
Стоимость объекта рыночная у его собственника 10млн.
Банк говорит: 0%ипотеки, НО помимо включенных дополнительных платежей увеличивает стоимость объекта до 15млн. Из них 10млн.-это стоимость объекта у собственника и 5млн. которые на цену накинул банк. Первоначальный взнос заемщика 2,5 млн. Увеличивая цену банк возьмет свою прибыль.
В целом, все вроде нормально. Заемщик ипотечник согласен, ему дали необходимые 12,5млн., банк свое зарабатывает, чем плохо? Представим ситуацию, заемщик выплатил, например, 2.5млн. из 12,5млн. и у него возникли проблемы с дальнейшими выплатами. Причин может быть море. Потеря работы, проблемы со здоровьем, непредвиденные расходы и т.д. Что произойдет? При ипотеке купленный объект ПОЛНОСТЬЮ находится в залоге у банка до полного погашения выданной суммы. Значит, недвижимость переходит в собственность банка. Но банку она вообще не нужна, его интересуют деньги и он тут же выставит его на продажу. Но мы помним, реальная стоимость 10млн. Учитывая что это продает банк, и банк спешит, а люди боятся покупать такую недвижимость, то ее продадут реально за 9млн.
Итого: 9млн. проданная недвижимость +2,5 млн. процентов = 11,5 млн. Это меньше общей ипотечной суммы!
Показанный расчет естественно не точный, много зависит от того как начисляются проценты на тело кредита, порядок их выплаты, момент времени когда случился форс мажор и т.д. Но он абсолютно реальный! Проблема из-за завышения реальной цены. Если бы цена была рыночной, то заемщик смог бы вернуть часть денег вложенных в недвижимость, а в нашем случае заемщик остается без недвижимости, с долгами, да еще и без денег которые он уже выплатил как первоначальный взнос и проценты! И для банка тоже есть риски, в некоторых случаях проданной недвижимости не будет хватать для покрытия выданной ипотеки и у него появятся убытки.