Нам регулярно приходят новости от застройщиков с анонсами стартов продаж тех или иных жилых комплексов и все чаще и чаще среди них попадаются проекты редевелопмента старых зданий самых разных годов постройки.
Что это такое?
Я уже упоминал о таких домах в нашем телеграм-канале, например, вот тут, тут или тут. Кратко, это реконструкция старых кирпичных зданий. Почему только кирпичных – потому что такие дома практически не имеют «срока годности». Наверняка вы очень часто видели их в центре города и не только. Они стоят никому не нужные, давным-давно расселенные, накрытые зеленой сеткой и портят красивый вид улиц, на которых когда-то были построены. Однако дело сдвинулось с мертвой точки и у этих домов появляется шанс обрести «новую жизнь», да еще какую!
Но почему именно сейчас?
Всему свое время и вот час таких домов наконец пробил, но почему именно сейчас? Настоящий бум строительства начался в Питере в первой половине 10-х годов и не утихает до сих пор. Строят много, строят плотно, строят везде, строят день и ночь, строят-строят-строят… Естественно, к 2023 году в Питере кончаются места под строительство. Огромная часть новых проектов возводится либо на окраинах города, либо вообще за его пределами. Другой вариант – «элитка» и бизнес-класс в центре или рядом с центром города. Зачастую такие дома строят на месте снесенных старых домов, которые застройщики предварительно расселяют за свой счет. Стоимость таких проектов, сами понимаете, баснословная. А вот хорошие локации недалеко от метро в развитых частях различных районов кончились уже достаточно давно, а если какому-нибудь застройщику удается всё-таки отхватить кусочек такой земли, рядом обязательно будет либо кладбище, либо железная дорога, либо промышленное предприятие. И это далеко не дешевые комплексы, но даже такие ЖК нарасхват! Почему? Да потому что спрос на хорошую локацию как был, так и будет, просто людям уже нечего покупать и приходится жертвовать самым главным – ценой в угоду хорошему местоположению.
Ответ застройщиков на эту проблему не заставил себя долго ждать и чуть более 5 лет назад на рынке появился новый продукт – апартаменты. Как сейчас помню: потенциальные покупатели тогда воротили носом и говорили, что апартаменты они покупать ни за что не будут, потому что «нельзя прописаться». Хотя зачем им эта прописка в современных реалиях они внятно обосновать не могли, всё равно покупать апартаменты им мешал какой-то внутренний блок. Но время шло, новостроек в черте города становилось все меньше и блок постепенно начал сниматься, а апартаменты стали раскупать как горячие пирожки. Дело в том, что нежилые помещения (то есть, апартаменты) по законодательству можно строить в тех местах, где нельзя по бюрократическим нормам строить жилые квартиры, а это множество очень «вкусных» локаций зачастую в центре и рядом с метро. И вот сегодня мы пришли к тому, что места даже под апартаменты просто-напросто закончились и опять мы не имеем возможности купить жилье в хорошей локации.
Кстати! Обязательно подписывайтесь на наш телеграм-канал. Там только самый актуальный и полезный контент о недвижимости Санкт-Петербурга! Заходите!
Но и застройщики не дремлют, выжимая все возможные соки из выгодных локаций, решив проблему с помощью реконструкции старых жилых домов.
Что они делают? Берется старое заброшенное и заранее расселённое «городом» здание, жилье в котором было признано аварийным, затем здание выкупается по низкой цене девелопером и начинается его реконструкция, которая включает в себя: полный снос старых и возведение новых перекрытий и инженерных коммуникаций, восстановление фасада дома, с нуля создается дизайн мест общего пользования, лифты, а также дом "фаршируется" различными современными «фишками», такими как видеонаблюдение, огороженная территория, благоустройство дворов и так далее.
Звучит как-то сомнительно, не правда ли?
Безусловно, редевелопмент существовал и раньше. Например, я помню здание «Лиговский 56», из развалившихся домов которого сделали настоящую «конфетку» и вообще много других примеров, но делали это с коммерческой недвижимостью, а не с жилой. Жилая недвижимость подтянулась примерно год назад, когда в этом возникла острая нужда и все риски, связанные с реконструкцией, начали оправдываться финансово.
Спрос рождает предложение и формирует стоимость. Давайте о стоимости.
Почему такая недвижимость стоит заметно меньше своих конкурентов - новостроек? Ответ на этот вопрос лежит на самой поверхности и очевиден. Реконструировать дом - это не построить его полностью с нуля. Тут не нужно закладывать фундамент и подводить коммуникации, а это львиная доля бюджета всей стройки. Во-вторых, реконструкция производится за счет собственных средств застройщика и квартиры выводят в продажу уже в полностью готовом доме, а это значит, не нужно продавать через эскроу-счета на взятые у банка кредитные деньги, которые надо будет отдавать с процентами.
Что получается на выходе?
В результате мы получаем де-факто новые, красивые, технически оснащенные с точки зрения современных реалий дома со старыми, но отреставрированными внешними стенами. При этом всём, это небольшие камерные проекты в классных местах, среди которых не бывает густонаселенных муравейников с их жуткими проблемами, о которых каждый из вас прекрасно знает.
Выгоду от покупки реконструированных домов невозможно переоценить. Такие квартиры стоят на порядок дешевле новых, а по качеству вряд ли уступают. Почему?
Давайте скажем честно: современное массовое строительство вообще не может похвастаться своим качеством. Из кирпича сейчас строит только один застройщик во всем городе! Ещё каких-то 10 лет назад кирпич-монолит был повсеместно распространен. Сейчас же кирпич-монолит –довольно большая редкость, его можно найти только в домах повышенной комфортности с соответствующим ценником. Так что строят сейчас? Панель…одна сплошная панель. Жить в панельных домах не то чтобы невозможно, но комфортным такое проживание вряд ли назовешь. Все же хоть раз были в панельных домах 70-х годов постройки, где каждый жилец жалуется на соседа сверху? Так вот, современные панели зачастую еще хуже. Один мой знакомый купил квартиру в ЖК «Новая Охта» от ЛСР, когда я однажды зашел к нему в гости, я буквально был поражен тем, что слышал разговор соседей за стеной, а когда заплакал их ребенок, мне показалось, что он в соседней комнате. Более того, некоторые застройщики начали переходить на газобетонные блоки: это вообще, что такое??? Как можно настолько наплевательски относится к людям и строить жилое многоэтажное здание из материалов, подходящих разве что для дачного дома или межкомнатной перегородки?
Поэтому, на фоне всего этого ужаса старые кирпичные дома выглядят буквально как глоток свежего воздуха!
Какие еще плюсы?
Еще одним явным преимуществом является то, что зачастую (но не всегда) вы покупаете квартиру в уже готовом доме. Подождать нужно только ввод в эксплуатацию и выдачу ключей около полу года. То есть, вы можете прийти и посмотреть завершенную реконструкцию, зайти в выбранную квартиру и увидеть все своими глазами прежде чем принять решение. Получается, вы покупаете не картинку и не обещание построить, а конкретный выбранный лот.
О локации мы уже говорили, но повторим еще раз. Все эти проекты находятся в самых лучших локациях, иначе они будут коммерчески не рентабельны. Но это только пока. Безусловно, запас зданий на реконструкцию есть, но он не бесконечен.
Кстати, данная недвижимость имеет потенциал к росту стоимости в отличие от 90% всех новостроек города. Почему? Пока что данный продукт новый и люди относятся к нему с недоверием, соответственно, спрос не высокий. Думаю, уже через год спрос на такую недвижимость вырастет в десятки раз, а стоимость уже не будет такой привлекательной. Напомню еще раз, тоже самое было с апартаментами. А сейчас апартаменты не то что не уступают в цене квартирам, порой они стоят еще дороже.
И да, поскольку локация – основной определяющий стоимость недвижимости параметр, такие проекты всё-таки не сопоставимы по стоимости с новостройками в Мурино, не стоит думать, что в них вы сможете купить квартиру за 3 млн. рублей, но они стоят значительно ниже своих конкурентов в той же локации.
А вообще, если отбросить всю коммерческую привлекательность, редевелопмент - это просто красиво. Здорово, что восстанавливают старые знания, делая Санкт-Петербург чуточку лучше. Ведь это именно то, что формирует облик города.
Ну вот, мы с вами познакомились с совершенно новым продуктом на рынке строительства Санкт-Петербурга. Никого не буду ни к чему склонять и что-либо внушать. Но я абсолютно убежден, что у редевелопмента Санкт-Петербурга большое будущее.
