Новости и многочисленная реклама пестрят заголовками о высокой инвестиционной привлекательности недвижимости Дубая. Считается, что Дубай – самый прибыльный город в мире для арендодателей Airbnb. Ранее REALTING проанализировал рынок купли-продажи недвижимости Дубая. Сегодня посмотрим, что сейчас происходит с арендой недвижимости. И где в Эмирате самый выгодный район для покупки недвижимости в свой портфель инвестиций?
Ежегодно в Дубае регистрировалось более 100 тыс. договоров долгосрочной аренды недвижимости
Говоря об инвестициях в недвижимость Дубая, большинство людей подразумевают консервативное инвестирование в недвижимость, которое предполагает приобретение объекта на первичном или вторичном рынках (без внесения существенных изменений в объект) для получения дохода от сдачи в аренду и/или последующей продажи.
Прежде, чем оценить инвестиционную привлекательность Дубая, нужно охарактеризовать ситуацию на рынке аренды. Стоит сказать, что правительство строго регулирует законодательство в области сдачи недвижимости в аренду. Так, RERA (Real Estate Regulatory Agency – одно из регулирующих подразделений Dubai Land Department) установило, что каждый договор долгосрочной аренды (на срок от 1 года) должен обязательно быть зарегистрирован в системе EJARI. Система имеет неоспоримые плюсы: она позволяет контролировать и сдерживать необоснованный рост арендной платы, страхует от безосновательного выселения, защищая интересы арендатора. Благодаря такой регистрации объект недвижимости не может быть сдан дважды на один и тот же период времени.
Ежегодно с 2020 по 2022 год в Дубае в системе EJARI регистрировалось более 100 тыс. договоров долгосрочной аренды недвижимости. Показатель 2022 года стал пиковым – 124 978 арендных договора, а 2023 год уже демонстрирует высокое значение – более 52 тыс. договоров.
2016-2018 гг. отличились критично низкими показателями. По сравнению с 2015 годом, количество зарегистрированных договоров аренды в 2016 году снизилось в 9 раз – при этом, 97% из них были заключены в 1 квартале. 2017 год ставит антирекорд – 1 174 сданных в аренду объекта – показатель ниже еще в 7 раз по сравнению с прошлым периодом. С 1 квартала 2018 г. начинается постепенное восстановление.
Причины взлетов и падений на рынке аренды Дубая
Трудовая миграция стала одним их важнейших факторов формирования спроса на аренду недвижимости в Дубае. Разница в заработной плате в несколько раз между страной проживания и ОАЭ для большинства мигрантов является определяющим фактором при переезде. Иностранцы заняты в основном в компаниях частной формы собственности, а немногочисленные граждане в государственном секторе. Стоит отметить, что европейцы чаще приезжают на более квалифицированную и высокооплачиваемую работу, формируя спрос на аренду более дорогой и комфортабельной недвижимости в престижных районах. Мигранты из развивающихся стран заняты на работе, не требующей специальной подготовки, связанной с физическим трудом. Такая категория жителей рассматривает самые бюджетные варианты аренды жилья, в сравнительно старом фонде и часто без мебели и техники.
Спад на рынке купли-продажи в 2016-2019 гг., спровоцированный падением цен на нефть и профицитом предложения, оказал влияние и на рынок аренды – сдавать недвижимость стало сложно. В 2016-2018 гг. большое значение сыграла слишком высокая арендная плата – арендаторы стали чаще выбирать для проживания соседние Эмираты. Данная тенденция стимулировалась также благодаря развитию инфраструктуры и строительству за пределами Дубая, как следствие – появлению новых рабочих мест. Впоследствие власти Шарджи приняли решение о возможности приобретать недвижимость иностранцам, владеющим резидентской визой ОАЭ. Юридически покупка оформлялась как договор аренды сроком на 100 лет.
Данные события отразились и на средней арендной плате за год. Арендная плата за виллы в 2016 году снизилась на 9%, а в сегменте квартир произошло лишь незначительное колебание на 1%. В 2017 году продолжилось падение, причем квартиры подешевели существенно сильнее вил – на 18%. Начавшуюся стабилизацию на рынке аренды в 2019 году пошатнула пандемия коронавируса. За 5 лет с 2015 года по 2020 гг. средняя арендная плата на виллы и квартиры снизилась почти на 30%.
По итогу 1 полугодия 2023 года цены на аренду еще не пришли к уровню 2015 года и в среднем составили более 22 тыс. $/год за квартиру и более 50 тыс. $/год за виллу.
В статье вы узнаете о стоимости аренды недвижимости в разных районах Дубая; информацию о краткосрочной аренде в Дубае, которую вам не расскажут брокеры, а также ознакомитесь с показателями ROI по районам Дубая.