Довольно часто при изучении интересующей новостройки Вы можете на агрегаторах типа Авито и Циан наткнуться на цены куда более интересные, чем те, что слышите от застройщика или видите на его официальном сайте. Допустим, к примеру, Вас чем-то заинтересовал ЖК "Заречный парк". Вы хотели бы купить там двушку в том корпусе, который физически возведён, и идёт процесс оформления квартир в собственность.
Если Вы посетите официальный сайт застройщика, то обнаружите, что двушка на момент написания статьи там осталась всего одна.
Если пройдёте дальше, то увидите, что она на первом этаже. Допустим, первый этаж Вам не нравится, и Вы идёте на Авито, чтобы попробовать поискать ещё. Ставите нужные фильтры и...
Находите вариант даже лучше, чем есть на официальном сайте застройщика - и дешевле, и не на первом этаже. Но, перейдя в объявление, Вы видите роковое слово "переуступка".
В этой статье разберём, что это такое, почему переуступки дешевле и привлекательней, с каким форматом расчёта их можно покупать, и обсудим самый главный риск при покупке переуступок.
ЧТО ЭТО ТАКОЕ, И С ЧЕМ ЭТО ЕДЯТ?
Надеюсь, что Вы знаете, что такое ДДУ. Если нет, то оставляю статью 4 из 214-ФЗ.
То есть по ДДУ Вы приобретаете не квартиру, а право требования к застройщику возвести дом, ввести в эксплуатацию и передать Вам квартиру с определёнными в ДДУ характеристиками. Так вот это право требования можно продать другому лицу - тогда это и будет та самая уступка права требования, она же переуступка, она же цессия.
По договору цессии Вы получите точно такую же квартиру, как если бы приобрели её от застройщика, потому нюансов с точки зрения самой будущей квартиры не будет. Они будут связаны с тем, что продавцом (в случае с уступками - цедентом) уже будет не застройщик, отчего у сделки будут уже совершенно иные тонкости, являющиеся ответом на вопрос, почему уступки дешевле или привлекательнее предложений от застройщика.
ПОЧЕМУ ДЕШЕВЛЕ И ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЕЕ?
1) Форматы расчёта
Застройщики предлагают целую массу возможных форматов расчёта: льготные, субсидированные, траншевые программы ипотечного кредитования, рассрочки, trade-in Вашей квартиры-вторички, кто-то даже дошёл до того, чтобы автомобиль в качестве ПВ засчитывать.
Обладатели уступок же Вам такого разнообразия предоставить просто не могут. Льготная ипотека под 8% на уступку возможна лишь в том случае, если приобретаете от юридического лица-инвестора. Что не является самой распространённой практикой. Цедент вряд ли согласится на trade-in, рассрочку или авто в качестве ПВ. Что действительно хорошо и привлекательно, так это программа "Семейная ипотека". Правда, и здесь есть свой нюанс.
На нашем сленге это называется "первая уступка". То есть по семейной ипотеке допускается расчёт только за ту уступку, которой предшествовал лишь ДДУ с застройщиком, а не за ту, где продавец сам эту уступку купил по договору цессии.
Как сами понимаете, продавцы уступок не могут выдержать с застройщиком конкуренцию по разнообразию форматов расчёта. Но это далеко не единственная причина большей привлекательности по цене.
2) Сделка уже не такая простая.
Сделка по переуступке напоминает что-то среднее между сделкой по новостройке и по вторичке. Всё дело в том, что по ДДУ у застройщика Вы приобретаете "чистое" право требования. А вот с переуступкой всё может быть куда сложнее.
Допустим, случилось страшное - дольщик скончался. Что происходит с его правом требования? Правильно, переходит по наследству. И наследник хочет это право требования продать. Тогда для Вас, как для потенциального покупателя, возникают ровно те же риски, что и при покупке вторичной недвижимости - а вдруг возникнет "обделённый" наследник?
Но это редкий случай, куда чаще возникают тонкости из-за первого расчёта по ДДУ. Человек, который продаёт Вам уступку, мог приобрести ДДУ с использованием маткапитала - привет, опека! Или с помощью ипотеки какого-нибудь банка - тогда придётся сначала снимать его обременение, потом уже регистрировать Ваше право требования. Ничего сильно страшного нет, если нанимаете нормального специалиста в помощь. Но это уже никак не те 3-5 дней после внесения бронирования, за которые можно выйти на сделку с застройщиком, даже если берёте ипотеку.
Думаю, очевидно, что более сложный алгоритм сделки должен иметь своё отражение в цене. Но это ещё не вишенка на торте.
3) Желание цедентов уйти от налогов
Обладателям уступок при её продаже нужно заплатить 13%-й налог с прибыли. То есть если цедент купил её года 2 назад за 5 млн, а сейчас цены поднялись, и рыночная цена за цессию составляет 8 млн, он должен будет отдать государству 13% с 3-х заработанных миллионов, что, как сами понимаете, составляет немалую сумму в 390 тысяч рублей. И абсолютное большинство цедентов делать этого не хочет.
Оформляется это таким образом, что 5 млн рублей, за которые ДДУ был когда-то приобретён, передаётся по-человечески - в рамках договора цессии. А вот оставшиеся 3 млн рублей рядом иных способов, чтобы не быть отражёнными в договоре уступке прав требования.
Есть ли здесь риск? Есть, главный состоит в том, что в случае признания сделки недействительной, на цедента ляжет обязанность вернуть лишь ту сумму, которая была передана по договору цессии, то есть в нашем примере всего 5 млн.
Плюс, не нужно забывать и о том, что сумма, указанная в договоре цессии, станет точкой отсчёта в последующем и для Вашего налогового бремени. То есть если захотите потом, когда дом уже будет сдан, а право собственности оформлено, продать квартиру до истечения минимального срока владения недвижимым имуществом (3 года, если единственная недвижимость, 5 лет - не единственная), то на Вас ляжет обязательство заплатить те же 13% с суммы, превышающей именно цену договора цессии. Таким образом отсчёт пойдёт с 5 млн, а не с 8-ми. И если цены вырастут, и продадите за 11 млн, то радость омрачится тем, что заплатить налог придётся уже в размере 780 тысяч рублей, а не 390, как было бы без занижения цены договора.
Идти ли этому навстречу, понимать продавцов уступок или нет - личное дело каждого. Надеюсь, что Вы понимаете, что я не могу на весь Дзен ни о своём мнении по такому вопросу заявлять, ни обозначать схемы, по которым риск признания сделки недействительной можно купировать. Однако скажу одно - в 99,9% случаев никакого злого умысла по отношению к Вам в таком намерении цедентов нет. Люди просто не хотят терять деньги.
Можете поискать альтернативы, если не хотите идти по формату расчёта, предусмотренному продавцом. К примеру, попробовать договориться о совместной уплате налогов. В любом случае, именно этот момент во многом определяет причину того, что уступки дешевле предложений от застройщика.
ТАК СТОИТ ЛИ БРАТЬ УСТУПКУ?
Изложенное выше может быть воспринято как доводы против того, чтобы брать уступку. Я же считаю, что это личное дело каждого, но при выборе любой новостройки погрузиться в ценообразование уступок просто необходимо. Ибо посмотрите сюда.
Это предложения по двушкам в том самом сданном корпусе обсуждаемого в начале статьи ЖК. Как видите, менее привлекательная квартира от застройщика стоит на 20% больше уступок. Когда-то я написал статью о том, нужно ли покупать квартиру в новостройке в 2023-м, где утверждал, что если и брать, то что-то ликвидное, после чего читатели начали меня спрашивать о способах определения ликвидности. Внимание, вопрос: здесь предложение от застройщика разве можно назвать хорошей инвестицией? Абсолютно нет.
Допустим, что Вы покупаете у застройщика эту двушку на первом этаже. Спустя некоторое время случается что-то, что заставляет Вас её выставить на продажу. Предложения на первом этаже у нас не любят, что придётся отражать в цене дисконтом в 5-10% от стоимости квадрата по сравнению с предложениями на средних этажах. Ну и суммарная стоимость снизится ещё и из-за того, что здесь площадь на 2 квадрата меньше конкурентов. Потому, купив это предложение за 8,5 млн, сразу же продать его получится лишь за миллионов 6 - 6,3. То есть вложиться в этот новострой = потерять 25% от сделки разом. Надо оно Вам?
Так вот вывод таков: даже если Вы не хотите брать уступку, обращать внимание на них нужно, так как они помогают Вам понять величину потерь, которые возникнут, если нужно будет её продать в ближайшем времени.
В следующей статье поговорим о целесообразности и тонкостях покупки новостроя с отделкой и без. Спасибо за внимание, и не стесняйтесь лайкать, если понравилось - так эту статью Дзен покажет большему количеству людей. Быть может, это кому-то поможет не совершить ошибку.
Ну а если Вы заинтересованы в покупке новостройки или уступки в Санкт-Петербурге - сообщите мне об этом по контактам в описании. Помогу бесплатно, застройщики сами оплачивают вознаграждение риелторам. Потому купите не дороже, чем напрямую от офиса продаж девелопера, только со всей полнотой информации о ЖК и без страха, что Вам попытаются впарить недвижимый хлам.
Всем добра!
