Что важно знать о собственнике?
Для начала поговорим о продавце. Касательно него есть два риска: банкротство или его признаки, а также сделкоспособность продавца.
Начнем по порядку. Если банкротство определить несложно, то с признаками задачка уже более высокого уровня. Помочь в этом может кредитная история. Если у собственника высокая кредитная нагрузка и скверный рейтинг, это может грозить тем, что в ближайшее время он собирается банкротиться и сейчас просто скидывает все свое имущество перед этой процедурой. Как правило, банки очень чутко отслеживают подобные ситуации и даже уже зарегистрированные сделки могут стать предметом разбирательств.
Второй момент - это сделкоспособность. Даже если собственник не состоит на учете в специализированном медицинском учреждении, это еще не значит, что он находится в полном ментальном здравии. Поэтому, мы настаиваем на том, что, если есть малейшие подозрения в адекватности продавца или же он находится в преклонном возрасте, необходимо провести медицинское освидетельствование в день сделки, перед ее совершением. Это в целом никогда не лишняя процедура, так как в нашей практике встречались случаи, когда собственник был человеком с диагнозом, но документы просто не дошли из одного диспансера в другой, и на бумаге - человек был чист, чисто внешне - тоже никаких очевидных признаков. Только своевременная проверка смогла остановить нас от рискованной сделки.
При этом не достаточно проверить на банкротство только самого собственника - нужно учитывать еще и супруга, так как по закону они несут совокупную ответственность по долгам.
Что важно знать о квартире?
Теперь окунемся в правовые нюансы касающиеся самого объекта и его истории.
Для начала важно понять, каким образом объект оказался в собственности у текущего владельца и что этому предшествовало.
Для начала важно понять, куплена ли была квартира у застройщика, у физического лица, получена в результате приватизации, дарения или по наследству. В зависимости от этого определить наличие лиц, права которых потенциально могли были быть ущемлены в результате такой сделки.
Далее проверяем зарегистрированных в квартире людей: простая ли это регистрация, когда они планируют с нее сниматься, и нет ли у них права пожизненного проживания или бессрочного пользования.
При чем здесь предыдущие собственники?
Также, если речь идет про не самую свежую вторичку, стоит углубиться в историю, так как если мошеннические схемы или ущемление прав третьих лиц всплывают в прошлых сделках, это также грозит судами и потерей права собственности.
Нам встречались случаи, когда банки инициировали процедуру банкротства прошлых собственников не в текущий момент времени, а как бы задним числом, пытаясь оспорить сделки, с которых прошел не один срок исковой давности.
Поэтому проверки заслуживает каждый переход права собственности в истории квартиры, независимо от того, был ли он возмездным или нет.
Зачем нужен юрист?
Чтобы понять, какой спектр проверок нужно произвести, не передавить там, где это не нужно и не упустить по-настоящему важные детали, мы рекомендуем обращаться за помощью к профильному юристу. Он сможет грамотно оценить ситуацию, сэкономить Ваш бюджет и бюджет продавца исключив ненужные проверки, но досконально изучить ключевые правовые объекты.
