Осуществляемая на участке хозяйственная деятельность не должна противоречить виду разрешенного использования участка. В противном случае, возникают риски привлечения землепользователя к административной ответственности в виде крупных штрафов, а в отдельных случаях (касается участков сельхозназначения) – даже принудительного изъятия.
Можно выделить следующие основные ситуации, в которых землепользователю есть смысл изменить вид разрешенного использования участка:
- землепользователь принял решение переориентировать бизнес (например, вместо осуществления производственной деятельности на участке сдавать в аренду помещения под складские нужды или перестроить завод в торговый центр);
- собственник решил продать участок и хочет получить максимальную выгоду от сделки (изменение ВРИ участка на наиболее доходный, повлечет повышение его рыночной стоимости);
- текущий ВРИ участка некорректно сформулирован, что создает для землепользователя проблемы – переплаты по земельным и налоговым платежам, отказ госоргана в оформлении участка в аренду или собственность, в выдаче разрешительной документации на строительство;
- недвижимость на участке используется собственником под разнопрофильную деятельность (изменение ВРИ наряду с разделом участка под различные виды деятельности поможет снизить нагрузку по платежам в бюджет).
Какие есть виды разрешенного использования земельных участков?
В правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) любой местности (сельского поселения, городского округа и т. д.) территория делится на отдельные зоны (как правило, выделены на картах различным цветом) – зоны жилой застройки, производственной деятельности, деловой активности, рекреации и т. д.
Для каждой такой зоны в ПЗЗ устанавливается перечень видов разрешенного использования. Наряду с предельными размерами и параметрами застройки они составляют градостроительный регламент участка. Именно он определяет – для каких целей и каким образом можно использовать конкретный участок, в том числе можно ли его застраивать.
Все виды разрешенного использования земельных участков делятся на 3 группы:
- основные;
- условно разрешенные;
- вспомогательные.
Отметим, что для различных регионов установленные ПЗЗ перечни видов разрешенного использования могут сильно отличаться.
Например, в Московской области достаточно много инвестиционно привлекательных условно разрешенных видов использования. Тогда как столичные власти предусмотрели в ПЗЗ Москвы целый спектр прибыльных вспомогательных ВРИ. Такие ВРИ применимы практически для всех участков за редким исключением. Но нужно иметь ввиду, что «вспомогательная» деятельность может осуществляться не более, чем на 25% площади всей расположенной на участке недвижимости.
Кто изменяет вид разрешенного использования земельного участка?
Ответ на этот вопрос будет зависеть от нескольких факторов – наличия в публичном образовании утвержденных ПЗЗ, прав на участок, а также выбранного землепользователем вида использования.
Любой из основных ВРИ может быть выбран собственником самостоятельно. Для этого ему нужно лишь обратиться с заявлением об изменении основного ВРИ в территориальный орган Росреестра.
Арендатору участка из госсобственности для изменения основного ВРИ придется предварительно получить согласование госоргана – распорядителя земли. Например, в Москве в соответствии со специальным регламентом ДГИ выдает дополнительное соглашение к договору аренды участка с условием об изменении ВРИ. В Московской области согласование изменения основного ВРИ участков происходит через местные администрации.
Получить условно разрешенный вид использования (УРВИ) для участка можно только с соблюдением специальной процедуры. Наш опыт подтверждает: ее успех зависит от наличия предпроектных наработок и результатов прохождения публичных слушаний. В некоторых регионах (например, в Подмосковье) УРВИ предоставляют широкие возможности для реализации коммерческих проектов, в том числе, на землях сельхозназначения.
Юристы «Два М» имеют большой опыт реализации различных высокодоходных проектов (например, рекреационных баз в Подмосковье) через условно разрешенные ВРИ.
Немотивированный госорганом отказ на условно разрешенный вид использования можно успешно обжаловать в судебном порядке.
Важно! Если участок приобретен в аренду на торгах для определенных целей (например, под эксплуатацию производственной базы), изменить его основной ВРИ в общем порядке не удастся. На этот счет имеются разъяснения Верховного суда.
Вспомогательные ВРИ, исходя из названия, могут дополнять основную деятельность на участке. В то же время, в хозяйственном смысле основные и вспомогательные виды могут быть вполне себе автономными. Например, в Москве с помощью вспомогательных ВРИ можно разместить на участке производственного назначения магазин или автосервис. Главное, чтобы такой бизнес укладывался в пределы указанной выше процентной площади.
По общему правилу для реализации на участке вспомогательных ВРИ ни собственнику, ни арендатору не требуется получать разрешение или согласование. Более того, нет обязанности обращаться в Росреестр и вносить сведения о данных видах разрешенного использования в ЕГРН.
Однако, если участок вами арендуется, рекомендуем внести в договор аренды условие о праве применять вспомогательные ВРИ. Это убережет вас от потенциально возможных проблемных историй с госорганами, осуществляющими контроль за использованием земель.
Обязательно учитывайте все экономические последствия от процедуры изменения ВРИ: возможный рост кадастровой стоимости и земельных платежей, необходимость внесения платы за изменение ВРИ в отдельных регионах, снятия запрета на строительство, применение повышенного налога на недвижимое имущество при отдельных видах деятельности.
В каких случаях потребуется вносить изменения в правила землепользования и застройки?
Это единственный вариант в случае, когда запланированный вид деятельности отсутствует в составе градрегламента участка. Например, вы хотите строить бизнес-центр, но среди разрешенных для участка ПЗЗ видов использования нет подходящего.
Необходимо понимать, что внесение изменений в ПЗЗ – процедура, результат которой во многом зависит от мнения чиновников. Посчитают ли они проект, под который вы меняете разрешенное использование участка, отвечающим интересам развития населенного пункта. Оспорить отказ в изменении ПЗЗ (в отличие от отказа на УРВИ) крайне затруднительно.
Рекомендуем еще до приобретения участков (особенно под застройку) тщательно анализировать их градрегламент, в том числе с целью выявления возможных ограничений использования (нахождение в охранных зонах, планы по изъятию для госнужд и т. д.).
Правовой центр «Два М» имеет большой практический опыт сопровождения дел по изменению вида разрешенного использования земельных участков, в том числе путем внесения изменений в ПЗЗ Москвы и поселений Московской области.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
#дваммосква #изменениевидаразрешенногоиспользования #изменениеразрешенногоиспользования #земельныйюрист #юридическаякомпания
