Около 5 лет назад мы начали сдавать квартиру. Сегодня я решила подвести некий итог этим годам и поделиться впечатлениями от такого способа дохода. Аренда долгосрочная.
Как мы сдаём
Квартира сдаётся через риелтора и практически всегда в течение первых суток с публикации объявления. Девушка работала с родственниками мужа неоднократно по покупке и продаже недвижимости и по знакомству взялась и сдавать квартиру. Получает комиссию с арендаторов, мы ей ничего не платим. Нас такой подход устраивает полностью - не надо самим отвечать на звонки, разве что муж присутствует на показах и подписании договора.
При сдаче заключается стандартный договор на 11 месяцев с описью, через 11 месяцев при необходимости продлевается. Квартира всегда сдавалась легально, в последнее время оформлена как доход самозанятого.
В первый год (или два?) за счёт платежей была накоплена сумма в 100 тысяч рублей для будущего ремонта, если он потребуется. Если люди в своей квартире делают что-то по косметике хотя бы раз в 5 лет, то было бы странно не иметь денег под арендное жильё. За это время покупали пылесос, чинили и меняли на новый холодильник - всё это шло в счёт аренды, так что на счету сумма только растёт. Какие-то «ништяки» остались от жильцов бесплатно: например, тумба для обуви в прихожую или блокирующие свет шторы.
До метро идти минут 15 пешком, малоэтажная новостройка. Повышали стоимость один раз между сменой жильцов. Через год планируем ещё раз повысить, потому что если смотреть на среднюю стоимость в этом районе, то в нынешних реалиях эта квартира сдаётся на 20% дешевле рынка. Если останутся эти же жильцы, то повысим на 10%. Ниже поймёте почему.
Удивительные жильцы
В среднем все арендаторы живут по одному году +/-. Кто-то ждал, пока достроится их квартира, кто-то попал под продажу старой и искал новое место, а кому-то резко и грабительски изменили прежние условия сдачи. Одни бывшие жильцы ещё стабильно раз в год интересуются, не собирается ли муж продавать эту квартиру :)
Так вот, странные жильцы были один раз. Один жилец. Самый первый. Прожил месяц и ушёл в закат, оставив заплесневелые макароны и куртку. Сказал залог оставить себе - на него поменяли замки и сделали ключ от ворот во двор. От жильца осталось единственное повреждение: отбитая эмаль на ванне, которую оказалось очень сложно замазать.
А так нам всегда везло. Никаких ободранных обоев, сантиметрового слоя жира или испорченного ламината. Жильцы сами разбирались с неисправной проводкой, чинили поломанные холодильники и ждали сантехника от УК. На удивление самостоятельные люди :) На одних свалилась куча бед в плане квартиры и мы отправляли им на какой-то праздник подарок в качестве извинения за беспокойство, так они на следующий в ответ тоже нам что-то подарили.
Я рассказывала в другом блоге, как мы с супругом ушли в поход на 2 недели летом и в это время у жильцов окончательно сломался холодильник. Они неделю ждали, пока муж выйдет из леса и одобрит покупку нового. Жилец сам сдал в утиль старый, получил за это деньги и отказался половину забирать себе - всё перевёл мужу. Кто там ещё возмущался, что мы в ковид предложили при необходимости людям (тогда жила другая пара) снизить аренду? Хочу верить, что у нас хорошая карма, если бы я верила в карму :) Эта пара живёт второй год и мы надеемся, что они останутся и дальше. Вот по этой причине и не собираемся резко повышать стоимость аренды сразу на 20%.
Так что я бы сказала, что это у нас жильё с проблемами, несмотря на готовность что-то поменять или докупить, а вот арендаторы отличные. Хочу верить, что это ответ на нашу адекватность. И на то, что мы не стали обставлять квартиру мебелью с помойки, как это некоторые делают. Помню, что когда я в РЭ рассказала, что мы купили новую мебель для этого дела, в комментариях было много возгласов о том, что там всё ушатают в хлам. Прошло почти 5 лет - полёт отличный.
Коммерческая выгода
Рынок недвижимости в Питере для долгосрочной аренды сейчас - дело не самое прибыльное. Если брать квартиру специально под аренду, да ещё и в ипотеку, то в 2023 с этим вообще тлен. Квартира мужа за 5 лет выросла в цене почти в два раза, но платить 40 тысяч за обычную однушку никто не будет, даже если она и у метро.
Статистические сводки говорят про среднюю ЗП в городе в 93 тысячи, но в реальности это тысяч 50-60, для которых ещё нужен стаж. 93, на мой взгляд, это результат исключительно переезда офиса Газпрома. Так что вряд ли кто-то повысил аренду с условных 20 до 40, не сделав при этом внутри дизайнерский ремонт за пару миллионов. В городе даже коммуналки выросли в цене процентов на 30, а вот стоимость аренды так и осталась в районе 12 тысяч + ку. Не каждый готов купить комнату в центре за 3 млн, чтобы получать с неё 12 тысяч в месяц.
Уже нельзя брать ипотеку, накопив на первоначальный взнос хотя бы 30%, покрывая платежи с этой самой аренды. Но если квартира уже выплачена или куплена за нал, то и она сама растёт в цене + ещё и прибыль приносит. В любом случае профит (выгода).
Вместо заключения
Нам везёт с жильцами, но мы и сами финансово подготовились к сюрпризам. Проблемы с людьми были только в первый раз, а дальше проблемы были скорее у людей, чем у нас (и смешно, и грустно). Уборку между жильцами муж делает сам, генералит всегда, отодвигая все шкафы и аккуратно намывая стены (обои моющиеся). Думаем дальше перейти на клининг, просто отложив деньги с последнего платежа перед выездом квартирантов.
Если рассматривать непосредственно покупку квартиры для инвестиций, то с текущим уровнем цен я бы Петербург больше не рассматривала. Чтобы платёж был равен размеру аренды, надо брать в кредит максимум 3 млн, а с уровнем цен на однокомнатные до 6 млн сами понимаете, сколько придётся копить на первоначальный взнос с реальной средней зарплатой, а не с 93 тысячами от Росстата.
О том, почему мы платим налоги с аренды, я рассказывала в отдельной статье:
