Для продажи доли в квартире необходимо выполнить следующие действия:
Шаг 1. Определите можно ли выделить свою долю в натуре, физически и согласятся ли на это другие сособственники.
Если можно выделить комнату, то такая доля называется натуральная. Если выделить комнату нельзя (метраж доли меньше, чем площадь комнаты) и сособственники не соглашаются с таким выделением, то доля называется идеальная. Она указывается в дробном соотношении (например, 1/2 двухкомнатной квартиры).
Для продажи доли конечно более выгодно натуральная доля в квартире. Определить долю в квартире можно по добровольному согласию между собственниками или через суд (ст. 252 ГК РФ).
При согласии сособственников необходимо составить договор и зарегистрировать его в Росреестре.
Для подачи иска в суд необходимо собрать следующие документы:
- документы на право собственности;
- выписка из ЕГРН со списком собственников.
Если требования законодательства соблюдены и нет никаких препятствий, то суд одобрит заявление и утвердит выделение доли в натуре.
Нельзя продать долю меньше установленной минимальной площади. С 01 сентября 2022г. в соответствии с законом 310-ФЗ от 14 июля 2022г. доля в квартире не может быть меньше 6 кв.м.
Суть запрета в том, что собственники не могут совершать сделки по дроблению долей и не могут продать третьим лицам долю в квартире площадью менее 6 кв.м. (есть исключения, смотрите ранее на нашем канале). Росреестр не зарегистрирует такую сделку.
Шаг 2. Информируем сособственников о намерении продать свою долю.
У сособственников по закону есть преимущественное право покупки доли в квартире. Всем сособственникам вручается уведомление, в котором указывается:
- месторасположение доли;
- цена, за которую готовы продать долю;
- сроки и порядок расчетов.
Уведомление передается сособственникам лично под роспись, по почте заказным письмом или через нотариальное уведомление.
У лиц с преимущественным правом покупки доли по закону (статья 250 ГК РФ) есть 30 дней на размышление. В случае отказа последний желательно заверить у нотариуса. Собственники, которые никак не реагируют на уведомление в течение месяца, лишаются своего права преимущественной покупки.
Если другие сособственники захотят купить Вашу долю, то необходимо будет оформить соответствующий договор. В случае отказа, можно продать долю посторонним лицам.
Шаг 3. Проводим поиск Покупателя.
Перед поиском Покупателя необходимо подождать один месяц. Получив отказ или не получив вообще никакого ответа от сособственников, можно выставить объявление о продаже на рекламных площадках.
При поиске Покупателя можно столкнуться с проблемой показа квартиры, блокировке данного мероприятия со стороны других сособственников.
Необходимо отдавать отчет в том, что Покупатель доли в квартире – это не малоимущий гражданин, а зачастую представитель так называемого «серого бизнеса», который зарабатывает деньги на конфликте сособственников.
Поэтому дольщик отдает себе отчёт в том, что продавая долю такому третьему лицу, он создает для других сособственников конкретные проблемы.
При отсутствии выделенной в натуре доли покупатель будет понимать, что ему придется заниматься этим самостоятельно.
Если продается первая доля в квартире, то стоимость ее продажи стороннему Покупателю, как правило, не превышает 50% от рыночной стоимости доли (при продаже квартиры целиком). Это цена за риск и неудобства, которые возьмет на себя Покупатель первой доли. И это должен понимать Продавец первой доли.
Стоимость второй доли (не последней) может колебаться от 50 до 75% рыночной стоимости в зависимости от ситуации и условий.
Максимальная стоимость последней доли составляет от 70 до 90% рыночной и зависит от «переговорщиков», условий проживания в долевой квартире.
Шаг 4. Подготовьте документы для оформления покупки.
Проверьте долги по коммунальным платежам. Согласно законодательству, нельзя продавать жилье, если имеются долги. Возьмите справку в МФЦ (Единый Жилищный Документ).
Возьмите выписку из ЕГРН, в которой указан размер доли в квартире.
Подготовьте договор, на основании которого доля получена в собственность (договор дарения, приватизация, наследство).
Возьмите кадастровый паспорт квартиры с указанием ее основных характеристик.
Возьмите отказы других собственников от преимущественного права покупки доли или доказательства рассылки им уведомлений.
Оформите при необходимости согласие супруга на продажу доли в квартире.
Шаг 5. Договор купли-продажи доли квартиры.
Оформление договора купли продажи доли квартиры производится у нотариуса. Наилучший вариант расчетов - безотзывный, безакцептный аккредитив, который раскрывается банком в пользу Продавца при предъявлении Продавцом выписки ЕГРН.
Выписку ЕГРН с отметкой о том, что Покупатель стал Владельцем доли, Продавцу после регистрации договора купли-продажи необходимо получить у нотариуса. Для этого пропишите в договоре купли-продажи обязанность нотариуса предоставления такой электронной выписки ЕГРН, заверенной нотариально.
Шаг 6. Подписание договора аккредитива.
Перед подписанием договора у нотариуса Продавец и Покупатель идут в банк оформлять договор аккредитива. Для этого у Продавца и Покупателя должен быть в наличии распечатанный проект договора купли-продажи, подготовленный нотариусом.
Из договора купли-продажи банк выпишет формулировку с названием документа (выписка ЕГРН), который будет являться основанием для раскрытия аккредитива. Продавцу необходимо следить за тем, чтобы это был единственный документ в договоре аккредитива, на основании которого аккредитив будет перечисляться Продавцу.
Добавление других документов, в том числе получение и предоставление которых не будет зависеть от Продавца, в договор аккредитива вносить нельзя, так как если Покупатель не представит дополнительный документ, то Продавец денежные средства не получит.
Шаг 7. Подписание договора купли-продажи и регистрация сделки в Росреестре.
Далее производится подписание договора купли-продажи у нотариуса. Зарегистрировать сделку в Росреестре можно также через нотариуса или обратившись лично в МФЦ.
