Примерно года два с половиной столкнулся на улице с отцом своего старого приятеля времен школьных лет. Приятель этот уже лет так 10 проживал в областном центре, вживую я его видел последний раз года 3-4 назад и то в формате «поболтали 5 минут».
Отца (будем звать его Дядя Паша) хорошо знаю, часто встречаю в городе. Всегда поболтаем, так как часто в подростковом возрасте тусили у них дома.
Дежурно пообщались в формате «Привет-чего-как-там-Саша поживает». Сашей будем звать того самого приятеля.
Какое выгодное предложение!
Тут же узнаю, что приятель собирается покупать квартиру.
Но не хвастовства для, как оказалось.
- Слушай, тыжюрист! Вот нутром чую, нечисто там что-то! Он квартиру покупает за 3 млн., а такая стоит минимум 5. Вот я своему чутью доверяю, а Сашке не перебьешь это желание. Может, дашь ему пару советов? Как все проверить?
Не в восторге от этих всех «ну тыжюрист», вот честно. Только начали за здравие, как следом диалог за упокой.
- Так риелтор же занимается сделкой? Пусть проверит. Или юрист, который ему помогать будет, - попытался отмазаться я от навязывемой помощи без желания.
- Не-е-е, ему старший помогает. Он же постоянно что-то там покупает, продает. Ну и решил младшему помочь…
Речь про старшего Сашкиного брата.
- Дядь Паш, ну е-мое, я ж не могу ему позвонить и сказать – тут папа переживает, твоя квартира отстой, беги от нее! – смеюсь я. – Передайте, что спрашивали у меня, честно скажите – я вижу в этом лютую подставу и как минимум необходимость все проверить. Захочет – сам позвонит, все объясню.
На том и разбежались, обсудив еще пару житейских вопросов.
Да что такое?!
Через день звонит Сашка. Не сильно довольный.
- Ну чего ты батю взвинтил? Он и так в ужасе от всего, что не укладывается в его древнее мышление, а ты еще и масла в огонь подлил, - типа наезжает.
Поясняю, что «не подлить масла» при стоимости квартиры на 40% ниже просто невозможно. Сам-то, мол, проверял? Что да как?
Выясняется, что квартира продается ОЧЕНЬ срочно, продавцу нужны деньги, у него проблемы и т.д.
Та-да-дадам…
- А ты, - спрашиваю. – Продавца-то пробил? Что за проблемы? Есть ли долги?
- Да там Олег занимается.
Это старший брат который.
- Ну и? Он пробивал?
- Да я откуда знаю! Он сказал, что все ровно и выгодно – надо брать, - уже как-то неуверенно вещает Саша.
- Так. Ясно все с вами, воротилы кукуевы. Скинь мне данные на продавца, я посмотрю.
Вечером сажусь копаться. А там… Мама мия, конь ретивый!
Продавец в долгах, как в шелках. В другое время к нему бы на дом группа взыскания с ректальными криптоанализаторами прихала. Но время у нас в целом цивилизованное и у него пока «судебная стадия».
- В районном суде дело по автокредиту, не платит полгода. Машинка за 2.5 млн., явно же не на последние брал в свое время.
- Так же есть следы иска о взыскании еще какого-то кредита в неизвестной сумме, но оно возвращено заявителю.
- В мировом суде 2 судебных приказа по каким-то займам, в ФССП один из этих займов уже в стадии взыскания – 450 тыс., видимо займ от частного лица - т.к. физики фигурируют в карточке.
И явно же еще не конец.
Короче – бежать и без оглядки. О чем и сообщаю Сашке. С красочными перспективами возврата квартиры кредиторам, если дело дойдет до банкротства.
Грустнеет, конечно. На том и расстаемся.
Спустя полгода с момента разговора встречаю его у нас в городе, интересуюсь результатом.
С ЯВНЫМИ нотками раздражения узнаю, что квартиру все же купил его старший брат, сдает сейчас в аренду ему же, а он вот свой шанс упустил – теперь то ипотеку не дают, то еще что-то не так.
Послушался, мол, юристов-паникеров, люди берут, богатеют и все такое.
- Брату завидовать будешь когда 3 года пройдет с момента сделки. А пока… - пожимаю плечами. – Никто гарантий не дает.
Сухо кивнув, уходит. Вот и помогай людям: виноватым выставляют =) Зачем оно мне надо было?
Ну это… типа…. почти спасибо
И вот пару недель назад снова встречаю Сашкиного отца. Че-как-куда - все обычно и дежурно.
- Чего там Сашка, квартиру не купил? А то я его сбил с «суперварианта», он на меня слегка разобиделся.
- А-а-а! Ты ж не в курсе, да? Уже не обиделся. У старшего квартиру отобрали, - взмахивает руками дядька.
Со сбивчивого рассказа понимаю, что случился классический «жулик-банкрот-moments».
Продавец квартиры ушел на банкротство и далее все как по нотам.
В данном случае: отмена сделки по причине явно заниженной стоимости.
Еще и Олег радостно поведал суду, что «понимал, осознавал, о долгах знал», сделав это с подачи продавца.
Продавец тоже хорош: я говорил, что продаю срочно и причину называл – долги.
Продавец это понятно зачем делает: ему нельзя даже малейшую заинтересованность в уклонении показывать, иначе должок не спишут. На всех остальных ему пофигу.
Вердикт: квартиру вернуть, денежки тоже. Правда, за денежками надо так же встать в «очередь», а она там миллионов на 10 уже растянулась.
И хотя сейчас в силу вступили поправки в законодательство о банкротстве, которыми устанавливается некоторая защита покупателю имущества должника, эта защита касается только единственного жилья.
Будь оно единственное – деньги от продажи квартиры получил бы Олег на покупку нового жилья. Или доплатил бы разницу и оставил квартиру за собой.
Но, увы, жилье для него не единственное, поэтому и с квартирой, и с 3 миллионами он уже почти смиренно попрощался. Юрист пытается что-то там отбить через апелляцию, но шансов весьма немного, чего и не скрывает.
- Короче Сашку ты все же спас, а вот старший со всей своей премудростью попал… Ну ничего, он не последние отдал за нее, я их предупреждал, - потрясает кулаком мужчина.
- Вот почему мне не позвонили? Я бы подсказал пару профильных спецов по теме банкротства и сделок, может нашли какие-то зацепки, - вопрошаю я.
- Сашке стыдно было, он же там что-то тебе наговорил… - разводит руками дядя Паша. – А Олег сам себе на уме, ты же знаешь.
Нельзя покупать квартиру у должника?
100% гарантия отсутствия проблем – только отказ от покупки квартиры у продавца с долгами.
Потому как даже при абсолютной чистоте сделки и добросовестности сторон это никак не защитит от нервотрепки по судам, которые почти железно будут, если сделка окажется в пределах 3-летнего срока ДО подачи заявления о банкротстве.
Если же проблема судов, которые в основной массе будут в вашу пользу, вас не пугает, то придерживайтесь следующих правил:
- Никакого занижения стоимости! Обязательно провести оценку через профессионального оценщика и сделку проводить по сумме не менее 97-98% от установленной оценщиком стоимости. Кроме того, обязательно самостоятельно проверьте стоимость аналогичного жилья по рынку или заручитесь собственной независимой оценкой (т.к. со стороны продавца возможны махинации).
- Все расчеты ТОЛЬКО по безналу, никакой наличности. В ходе банкротства могут возникнуть вопросы – а были ли деньги вообще? Поэтому они должны пройти по счету.
- В договоре должна быть прописана гарантия продавца, что «неисполненных обязательств, которые могут повлечь признание его банкротом, не имеется».
- Можно воспользоваться титульным страхованием для защиты от потери права собственности.
- Ни в коем случае никак и нигде не фиксировать, что покупатель в курсе проблем с долгами у продавца. Проверять их он не обязан, но узнав о них – обязан проявлять «должную осмотрительность». Если в суде заявите, что «Да, знал о кредитах, думал он их гасить будет» - считайте, что уже «ой, всё».
И еще раз напомню, что 100% гарантии защиты не существует. Описанными пунктами вы лишь снизите риски утраты квартиры.
Поэтому я всегда настоятельно рекомендую держаться от квартир должников подальше.
