Приобрести квартиру в новостройке можно не только у застройщика, но и путем переуступки прав (переуступка ДДУ) от одного физического лица к другому.
Переуступка прав ДДУ на квартиру - это передача прав на объект, находящийся на этапе строительства, на который у Продавца ещё нет оформленного права собственности. Это возможно при наличии у Продавца договора ДДУ с застройщиком.
Переуступка возможна зачастую только с согласия застройщика. Условие об этом можно прочитать в самом ДДУ. Кроме этого может потребоваться согласие банка, если для первоначальной покупки использовались займы и ипотека.
Такая сделка регулируется ФЗ-214 о долевом строительстве и ГК РФ. Договор заключается между физическими / юридическими лицами (дольщиком и покупателем).
Застройщик в данном случае не выступает продавцом. Договор должен в обязательном порядке проходить регистрацию в Росреестре.
Переуступка может проводиться на любом этапе строительства многоквартирного дома до подписания акта приёмки объекта. За согласование переуступки застройщик запросит комиссию. Размер комиссии может быть от несколько десятков тысяч рублей и до 4% от суммы сделки.
Риски признания сделки переуступки прав долевого участия недействительной:
⛔️ если купить квартиру в строящемся многоэтажном доме по переуступке без ведома застройщика. При получении информации о подобном действии застройщик признает сделку недействительной;
⛔️ если у продавца есть долги, то кредиторы при наличии решения суда могут отменить сделку переуступки;
⛔️ в случае использования продавцом для покупки объекта материнского капитала сделка будет признана незаконной по требованию органа опеки, если права и имущественные интересы несовершеннолетних будут нарушены;
⛔️ если переуступка прав произведена без согласия супруга;
⛔️ если есть непогашенный долг перед застройщиком и этот вопрос не согласован с застройщиком, то сделка будет признана недействительной. Получите справку от застройщика в подтверждение полного его расчёта с продавцом.
Если же долги есть, а продавец не может погасить долг, то заключается договор, в котором указывается то, что долг оплачивается покупателем. Это согласовывается с застройщиком. И он ставит свою подпись в договоре.
⛔️ если квартира приобретается по предварительному договору купли-продажи, то такой договор не регистрируется в Росреестре. Отсутствие регистрации позволяет мошенникам продать одну и ту же квартиру несколько раз;
⛔️ если квартира в ипотеке, то перед продажей квартиры по переуступке продавец должен погасить весь долг. В противном случае необходимо согласие банка.
Банки редко идут на подобные сделки. Продавец может не предупредить банк. Узнав о смене должника, банк признает сделку недействительной;
⛔️ при банкротстве застройщика его конкурсный управляющий будет оспаривать именно договора уступки, представляя их как неподтвержденные документально сделки.
! Иногда в офисе застройщика покупателю "навязывают" переуступку от физ. лица или от юр. лица, на которые переоформлены права долевого участия. Эта схема рискованна, необходимо требовать заключения ДДУ напрямую с застройщиком.
Дело в разнице цены между первоначальным ДДУ и переуступкой прав от продавца к покупателю. Разница в этой цене не попадает на эскроу счет, куда идут деньги от дольщика по ДДУ для застройщика.
Она остается у Продавца (старого дольщика). И если застройщик будет банкротиться, то обратно эту разницу новый дольщик получить не сможет.
Какие документы необходимо запросить у застройщика перед подписанием Договор Долевого Участия (ДДУ).
✅ Посмотрите документы застройщика на его официальном сайте.
В том числе устав, свидетельство о регистрации, ИНН, лист записи ЕГРЮЛ, полномочия подписанта со стороны застройщика.
✅ Проверьте информацию о застройщике на сайте ФНС (по номеру ИНН).
✅ Изучите информацию о новостройке на сайте наш дом рф. Там Вы увидите разрешение на строительство (смотрите кому выдано и сроки строительства), проектную документацию (подсчитайте количество этажей в доме и что указано в проекте, иногда застройщики строят дом выше, а потом месяцами не могут сдать объект). На этом же сайте реестр застройщиков и реестр проблемных объектов строительства.
Проверьте информацию на сайте по другим проектам застройщика (есть ли недострои и смещение сроков сдачи в эксплуатацию). Если есть, то это повод насторожиться.
✅ Проверьте застройщика по картотеке банкротств и решений арбитражного суда. Если есть иски на большие суммы, то в будущем не исключены проблемы и банкротство застройщика.
✅ Заключать ДДУ строительная компания может только, если имеет все необходимые документы для начала строительства.
К ним относится документ, подтверждающий право собственности на земельный участок или договор аренды, разрешение на строительство. Запросите данные документы.
✅ Эскроу-счет. В ДДУ и в разделе 19 проектной декларации должен быть указан банк, где открыт эскроу-счет.
Если предлагают купить новостройку без эскроу-счета (например, по предварительному договору или предлагают вступить в ЖСК), то не соглашайтесь. Риск потери денег очень высок.
✅ В ДДУ сверьте все характеристики квартиры. Проект договора ДДУ должен быть размещен на сайте наш дом рф.
✅ В ДДУ застройщик может внести пункт о том, что он вправе изменить условия договора без согласования с дольщиком. Например, изменения могут касаться площади квартиры и ее стоимости. Настаивайте на исключении данной формулировки пункта из ДДУ.
✅ Застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение к ДДУ. Особенно оно нужно, когда он хочет перенести сроки сдачи дома в эксплуатацию. По закону покупатель может потребовать неустойку за нарушение условий договора.
В доп. соглашении могут содержаться пункты, которые снимают ответственность с застройщика за изменение сроков сдачи. Если дольщик подпишет соглашение, неустойку получить не получится. Откажитесь от подписания доп. соглашения.
✅ Застройщик может навязать управляющую компанию, в которой будут завышенная стоимость услуг ЖКХ. Не давайте такого согласия.
✅ После подписания ДДУ его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
При подписании ДДУ и договора переуступки необходимо обратить внимание на:
👉🏻 Описание квартиры: начиная от метража и планировки до коммуникации и отделки.
👉🏻 Внимательно посмотреть сроки сдачи дома и передачи ключей от квартиры.
👉🏻 Не подписывать дополнительные соглашения, если сомневаетесь в каких-то пунктах.
👉🏻 Вчитываться в каждый пункт, особенно касающиеся спорных вопросов и ответственности сторон.
👉🏻 Обязательно регистрировать переуступку ДДУ в Росреестре.
👉🏻 Расчет сторон необходимо проводить по договору аккредитива, где условием его раскрытия будет сведения о регистрации долевого участия на Покупателя. Это будет являться подтверждением оплаты денежных средств Продавцу в случае последующих разбирательств в суде.
