Продажа квартиры по переуступке в строящемся доме может быть достаточно сложной задачей, особенно если для покупки использовалась ипотека. В этом случае продавец должен конкурировать с застройщиком и другими продавцами, а также получить поддержку от банка.
Процесс продажи квартиры по переуступке начинается с заключения договора уступки прав требования. Это документ, который используется для оформления сделок на рынке строящегося жилья. При такой сделке квартира физически еще не существует, так как дом еще находится в процессе строительства. Однако это не мешает продавцу уступить свои права на будущую квартиру новому покупателю.
Для приобретения квартиры в строящемся доме покупатель заключает договор участия в долевом строительстве с застройщиком. В этом договоре фиксируются права требования на будущую квартиру, которые покупатель получит, когда дом будет введен в эксплуатацию. Покупку квартиры в строящемся доме, особенно на ранних этапах строительства, часто можно сделать по более выгодной цене, чем если покупать уже готовую квартиру. Поэтому многие инвесторы пользуются этой возможностью, покупая право на получение квартиры на раннем этапе строительства и перепродавая его, когда стройка почти завершена.
Процесс переуступки прав требования оформляется через договор переуступки. В этом документе указываются продавец (цедент), покупатель (цессионарий) и сама переуступка (цессия). Договор переуступки меняет предыдущего дольщика, который заключил договор участия в долевом строительстве на нового дольщика, которому нужна квартира в этом доме.
Цена при переуступке квартиры в строящемся доме может быть такой же, как при покупке по договору участия в долевом строительстве. Однако на практике ценообразование может быть сложнее. Чаще всего переуступку прав на квартиру покупают оптовые инвесторы, которые планируют заработать на перепродаже. Также среди продавцов могут быть подрядчики, которые получили права на квартиры от застройщика. Продавцы обеих категорий часто готовы продавать квартиры по переуступке с дисконтом.
Застройщикам приходится искать баланс в продаже квартир на разных этапах строительства. Продажа всех квартир на ранних этапах может привести к недополучению выручки, а продажа квартир на поздних этапах может быть невыгодной. Потенциальным покупателям важно учитывать эти факторы при покупке квартиры по переуступке.
В последние годы механизм финансирования строительства многоквартирных домов изменился. Раньше застройщик получал деньги дольщиков сразу, продавая им права на строящиеся квартиры и направляя их в стройку. Однако теперь выручка от продажи лежит на эскроу-счете покупателя в банке. Застройщик не получает деньги, пока дом не будет введен в эксплуатацию, и кредиты на строительство предоставляются банком на определенных условиях, часто с учетом темпа продаж.
Важно отметить, что у застройщика всегда есть конкуренты, и создание гибкой модели продаж является необходимостью. Если конкуренты только начали строительство и открыли продажи, когда застройщик уже закончил свой проект, он сталкивается с ценовой конкуренцией. Для многих дольщиков финальная цена купли-продажи является приоритетом, поэтому строительная компания должна учесть этот фактор и гибко подходить к продажам.
При продаже квартир по переуступке, застройщику важно иметь контроль над процессом. Он может включить условие о получении разрешения на переуступку прав в договоре долевого участия, а также указать размер комиссии за переуступку. Хотя суды считают незаконными ограничения на переуступку прав при полной оплате договора, некоторые застройщики все равно включают эти условия в договор.
Чтобы выгодно продать квартиру по переуступке, инвестору следует следить за темпом продаж и ценообразованием. Когда спрос на квартиры в жилом комплексе высокий, застройщик может повысить цены, и даже с учетом комиссий за уступку, инвестор может получить прибыль. Однако для этого требуются хорошее знание рынка, района, где расположен дом, и наблюдательность, чтобы правильно прогнозировать действия застройщика.
Итак, перед тем как инвестировать в недвижимость по переуступке, важно хорошо подготовиться и не вкладывать все свои последние деньги без должной оценки рисков и анализа рынка.
Продажа квартиры по переуступке с ипотекой может быть сложной и не всегда выгодной для продавца. В такой ситуации, продавцу необходимо получить разрешение от банка, у которого оформлена ипотека, так как она имеет залог. Банк может дать разрешение, но сам процесс продажи может быть затруднительным.
Часто объявления о продаже квартиры по переуступке остаются без откликов в течение длительного времени, особенно если в ходе строительства жилого комплекса на продажу выставлено большое количество аналогичных квартир. В это время продавец все равно обязан продолжать платить ипотечный кредит, если не удалось договориться с банком об отсрочке платежей.
Ограничений на скидку при продаже по переуступке нет, но пространство для маневрирования ценой ограничено, так как продавец должен вернуть определенную сумму банку в рамках ипотеки.
Также стоит отметить, что заемщики, которые покупали квартиру по программам субсидируемой ипотеки от застройщиков, часто не смогут получить достаточную сумму от продажи квартиры по переуступке для погашения кредита. Эти программы рассчитаны на минимизацию ежемесячных платежей за счет низкой процентной ставки, но стоимость квартиры может быть выше рыночной. Это означает, что квартира, купленная в рамках такой программы, не сможет конкурировать в цене с квартирами, продаваемыми по рыночным условиям.
Несмотря на эти нюансы, покупка квартиры по договору переуступки прав требования (цессии) в большинстве случаев является выгодной для покупателя. Если продавцом является инвестор, у него нет интереса затягивать процесс продажи, так как скорее всего у него уже есть на примете другие квартиры в другом строящемся жилом комплексе, которые он собирается купить по выгодной цене. Даже при личных обстоятельствах, продавцу нет смысла ждать покупателя, согласного заплатить рыночную цену.
Продажа квартиры по переуступке имеет свои преимущества и недостатки. Среди преимуществ этой сделки:
- Предложение по уступке может быть лучше, чем предлагаемые застройщиком варианты. Инвесторы часто выкупают квартиры на лучших этажах или с лучшим видом из окна.
- Дом, в котором инвестор продает квартиру по уступке, будет сдан быстрее, чем новостройка на ранних этапах строительства, если нет непредвиденных обстоятельств.
- Скидки. Продавцы могут предлагать скидки, чтобы найти покупателя как можно скорее. В результате можно приобрести квартиру на 10-20% дешевле, чем у застройщика.
- Есть возможность заработать на разнице в цене, продавая дешевле, чем застройщик, до того, как дом будет сдан.
- Переуступка популярна, так как позволяет приобрести квартиру недорого, когда дом уже почти готов. Покупатель рискует меньше, так как не вкладывается на начальных этапах строительства, а инвестор получает прибыль от разницы в цене.
Однако такие сделки имеют и некоторые недостатки:
- Нет скрытых недостатков договора уступки прав по ДДУ, но существует общий риск, что застройщик может не справиться со своими обязательствами и не завершит строительство. Поэтому необходимо тщательно изучить информацию о застройщике и жилом комплексе.
- Продажа недостроенной квартиры по переуступке требует проверки дел застройщика. Большое количество недостроенных квартир, продаваемых дольщиками, может быть признаком проблем у застройщика.
- Присутствует специфические риски, такие как возможность предложения переуступки не от лица, заключившего исходный договор участия в долевом строительстве, запрет на переуступки в договоре ДДУ (хотя суд признает такие условия недействительными), и возможность признания сделки незаконной, в результате чего все обязательства застройщика перед цессионарием исчезают.
- Покупатель обычно не имеет много времени на раздумье, так как сделка должна быть заключена до сдачи дома. Это означает, что инвесторам приходится спешить. Дополнительно требуется проверить продавца, возможно потребуется согласие супруга или опеки.
- Если квартиру по переуступке продает подрядчик, с которым застройщик заключил сделку, необходимо убедиться, что подрядчик выполнил все свои обязательства перед застройщиком.
Перед тем как заключить сделку по переуступке, рекомендуется тщательно изучить все детали и риски, связанные с конкретной ситуацией и продавцом.
Оформление договора уступки прав требования происходит поэтапно. Важно выполнить несколько шагов:
1. Получить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Это подтвердит наличие прав у продавца на будущую квартиру, которую он желает уступить. В выписке будут указаны сведения об уже заключенных ДДУ и существующих обременениях.
2. Убедиться, что ДДУ полностью оплачено, и подготовить документы, подтверждающие это.
3. Оформить договор уступки. Застройщик может предоставить форму, которую необходимо заполнить и подписать. В договоре должна быть указана информация о переходе прав требования по ДДУ, сведения о строящемся доме, сумма, которую нужно уплатить, и порядок уведомления застройщика об уступке.
4. Зарегистрировать договор в Росреестре. Для этого необходимо представить паспорт, доверенность (если продавец действует через представителя), квитанцию об уплате госпошлины, исходный ДДУ, договор уступки и согласия (если применимо), также включая супруга и органы опеки, если есть несовершеннолетние дети. Регистрация будет осуществлена территориальным управлением Росреестра, и это может быть сделано напрямую или через МФЦ.
Оформление расчетов - важная часть сделки по уступке прав требования. Рекомендуется проводить расчеты только после регистрации договора в Росреестре. Это обеспечит безопасность сделки и устранит риск многократной передачи прав требований.
Когда договор переуступки подписан и зарегистрирован, остается ожидать получение ключей от квартиры. Застройщик начнет выдачу ключей после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Покупатель должен будет совершить осмотр квартиры в присутствии представителя застройщика, чтобы проверить состояние объекта и убедиться, что нет недочетов. Если все устраивает, подписывается акт приема-передачи.
После этого необходимо зарегистрировать собственность на квартиру в Росреестре. Для этого требуется предоставить исходный ДДУ, договор уступки, паспорта владельцев, доверенность (при необходимости), копию документа о вводе в эксплуатацию, а также подписанный акт приема-передачи. После уплаты пошлины собственность будет зарегистрирована в течение 10 дней.
Таким образом, оформление договора уступки требует выполнения нескольких этапов, включая получение соответствующих документов, подписание договора, его регистрацию и принятие объекта. Важно следовать всем необходимым процедурам и осуществлять все необходимые проверки для обеспечения безопасности сделки.
____________________________________________
Получите подарок на выбор
(материал придёт личным сообщением в телеграмм):
2. Образцы 20 договоров и актов, полезных в работе для агента недвижимости
3. 10 нейросетей для работы с текстом, видео и изображениями
Источник: https://proagenstvo.ru/blog/
