Если вы выбрали объект недвижимости для приобретения, остаются два важных момента:
- проверить юридическую чистоту недвижимости, прав собственности и выяснить возможные риски последующей утраты приобретённого права собственности и потери денежных средств;
- грамотно и безопасно провести сделку купли – продажи, мены или дарения, законно и уверенно приобрести право на объект.
Со вторым пунктом исправно справляются риелторы, осуществлявшие подбор объекта и сопровождающие сделку.
Как быть покупателю с проверкой чистоты объекта и быть уверенным в безопасности сделки?
Часто у покупателя возникают возражения: «если я беру ипотеку, разве квартиру не проверяет банк?», «зачем мне проверять квартиру, ведь банк требует от меня страхование титула – риска утраты права собственности?» и «я обращусь к нотариусу, он несёт ответственность за риски удостоверяемой сделки, он всё сам проверит».
Банк при оформлении и выдаче ипотечного кредита анализирует представленные заёмщиком документы, в том числе на объект недвижимости и собственника. В моей практике часто встречались случаи, когда банки сами выступали потерпевшими, в связи с тем, что не могли надлежащим образом идентифицировать сторону сделки, т.к. представленные документы имели все признаки подлинных. Банки риски утраты права собственности, в том числе признаки возможного мошенничества, вероятного банкротства собственника не оценивают, т.к. они защищают свои деньги титульным страхованием за счёт покупателя квартиры.
Проверка при страховании титула также основана на документах, она минимизирует, риски, однако, скрытые угрозы также не выявляются и не анализируются. Страхователь, или новый собственник квартиры, может получить гарантию возмещения убытка в результате утраты права собственности на приобретённый объект, однако, в данной ситуации важно: банк требует, чтобы сумма минимального страхового покрытия включала себя сумму займа. То есть ваши деньги, уплачиваемые в качестве первоначального взноса, возмещению не подлежат. Да, можно застраховать риск утраты права собственности на всю стоимость недвижимости, однако, страхование значительно дороже услуг по проверке чистоты объекта недвижимости, стоимость полиса составляет от 50 000 до 100 000 рублей ежегодно. Кроме того, страхование титула, как правило, осуществляется в течение трёх лет (срок исковой давности), однако, законом предусмотрено восстановление сроков исковой давности до 10 лет, т.е. угроза утраты права собственности может возникнуть в течение указанного периода.
Обращение к нотариусу также не даёт гарантию безопасности покупателя, т.к. проверка нотариусом условий сделки также основана на документах, аналогично проверке банковскими сотрудниками. Очень часто под видом продавцов недвижимости выступают актеры, т.е. лица, выдающие себя за продавца, использующие оригинальные документы, удостоверяющие личность продавца, при этом, зачастую, нотариусы удостоверяют сделки, которые впоследствии признаются ничтожными. Получить возмещение ущерба и доказать, что он причинён именно действиями нотариуса, как правило, невозможно.
Таким образом, вопрос проверки юридической чистоты объекта и сделки приобретения недвижимости остаётся очень актуальным. Ведь, даже при условии страхового возмещения стоимости недвижимости, никто не компенсирует моральные и дополнительные материальные издержки, составляющие значительную часть расходов.
В настоящее время много предложений услуг проверки юридической чистоты сделки и объекта недвижимости, но все они ограничены лишь изучением рисков, вытекающих из фактических данных, указанных в документах, для получения дополнительной гарантии безопасности необходимо также тщательно используя различные источники, изучать личность продавца и всех иных лиц, касавшихся объекта недвижимости в истории.
Так что можно предпринять самостоятельно и бесплатно, чтобы проверить квартиру и продавца пред покупкой Вы узнаете в следующей статье.
