Объясняем, в каком случае нужно обязательно зарегистрировать договор, сколько это стоит и как вносить изменения в документ.
Когда нужно регистрировать договор аренды
Договоры найма жилого помещения можно разделить на две категории — краткосрочные и долгосрочные. Первая — это все документы со сроком от 1 дня до 11 месяцев. Такие договоры регистрировать у нотариуса или в Росреестре не нужно. Однако это можно сделать по желанию сторон. В нотариальной конторе это стоит порядка 2 тыс. рублей плюс плата за услуги правового и технического характера, отказаться от которых сложно, а их стоимость может доходить до 10 тыс. рублей.
Долгосрочные договоры на жилые помещения составляются со сроком от 12 месяцев до 5 лет (ограничение по сроку прописано в ГК РФ), а для земли максимальный срок увеличивается до 49 лет. Их нужно обязательно регистрировать в Росреестре, без этого договор считается недействительным.
Как зарегистрировать договор найма жилого помещения
Зарегистрировать договор можно лично в МФЦ или в Росреестре, а также через личный кабинет на сайте службы. Для электронной регистрации понадобится квалифицированная электронная подпись.
Если недвижимость сдается в другом городе, а не в месте заключения договора, заявление подается только в Росреестр. На карте ведомства нужно найти отделение с экстерриториальным приемом — там принимают документы независимо от местонахождения объекта. К примеру, так можно будет зарегистрировать договор двух москвичей, если один из них сдает помещение в Подмосковье. Ни одному из них не придется ехать в МФЦ или местное отделение кадастровой службы.
В тексте договора помимо данных собственника и нанимателя должны быть обязательно следующие сведения:
- вид объекта — земельный участок, здание, помещение или часть этих объектов, который передается в аренду;
- адрес;
- кадастровый номер;
- основные характеристики — площадь, этажность и так далее.
Кроме того, обязательно должна быть указана арендная плата.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней, если документы поданы через МФЦ, и 7 дней — если напрямую в Росреестр. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учет — 12 рабочих дней. Меньше всего ждать нужно, если заранее заверить договор у нотариуса — 3 дня.
Договор становится действительным лишь с того момента, как его зарегистрировал Росреестр.
На размер госпошлины влияет статус заявителя. Физлица и ИП платят 2 тыс. рублей за договор, а юрлица — 22 тыс. рублей. Если документы вернут на исправление, пошлина не возвращается.
Оплачивается сбор арендатором, в квитанции должны указываться его данные. Освобождаются от уплаты сбора муниципальные органы и граждане, заранее заверившие договор у нотариуса.
Можно ли вносить изменения в договор после регистрации
Изменения в договор аренды можно вносить с согласия всех сторон в любой момент. Можно менять как срок и стоимость аренды, так и другие условия. Все это арендодатель и арендатор должны зафиксировать в дополнительном соглашении. Этот документ надо зарегистрировать в Росреестре и уплатить за это госпошлину.
С 1 января 2023 года госпошлина за регистрацию изменений в договорах аренды в ЕГРН для граждан, включая ИП, стоит 350 рублей, для компаний — 1 тыс. рублей.
Какие ограничения накладываются на недвижимость из-за долгосрочной аренды
Долгосрочный договор найма или аренды — это обременение любой недвижимости. Собственник лишается права владения и пользования недвижимостью, так как это теперь прерогатива арендатора. Однако право распоряжаться остается за собственником.
Это значит, что вы можете продать недвижимость в любой момент, но договор аренды из-за этого не перестает действовать. Вы лишь обязаны уведомить потенциального покупателя об обременении, а также зафиксировать этот нюанс в договоре купли-продажи.
Сама аренда остается в силе, а арендодателем в этом случае станет новый собственник. Изменять условия договора в одностороннем порядке будет также нельзя — покупателю придется договариваться о новых условиях.