В чем же подвох при оплате аванса агентству за продажу квартиры:
Риэлторы требуют внесения аванса за квартиру не показывая полный набор документов на квартиру и документы Продавца (справки ПНД, НД, кредитная история и другие). Зачастую аванс оформляется на условиях того, что сбор комплекта документов будет производиться уже после внесения Покупателем аванса.
И вот после оплаты аванса на этапе сбора документов Покупатель узнает о плохой кредитной истории Продавца (риск будущего банкротства), о непонятной истории предыдущей покупки квартиры (могут не предоставить документы по предыдущим сделкам), об использовании материнского капитала без выделения долей в натуре, ну и так далее.
Покупатель, увидев риск в документах Продавца уже после оплаты аванса, будет отказываться от сделки. Но возврат аванса будет проблематичен или невозможен по причине отказа Покупателя от сделки (ведь так это прописано в договоре аванса).
Какие риски могут возникнуть у Покупателя при заключении соглашения об авансе за покупку квартиры.
👉🏻 Риэлторы очень любят шаблоны договора аванса и очень не любят что-то в соглашении на аванс менять. Ссылаются на свой «многовековой опыт» продаж и на то, что все Покупатели подписывают соглашение об авансе в таком виде.
Фактически таким образом риэлторы диктуют свои «неприемлемые» условия Покупателю. Бороться с этим порой очень трудно, так как Продавцу выгодно через агентство выкручивать руки Покупателю, ну и также Продавец уже находится в договорных отношениях с агентством.
👉🏻 Риэлторы и Продавец не предоставляют исчерпывающий пакет документов перед подписанием соглашения об авансе, а говорят о том, что все документы будут подготовлены к дате сделки.
Таким образом у Покупателя перед подписанием соглашения об авансе может не хватить времени и возможности заблаговременно провести юридическую проверку чистоты сделки.
👉🏻 Неучтенные риски Покупателя при подписании Соглашения об авансе. Если Покупатель не учитывает риски, то это может привести к потере суммы аванса и потере денежных средств при покупке квартиры.
Самый ключевой риск Покупателя – это юридические риски по итогам проверки документов Продавца. Если в результате юридической проверки выяснится, что квартира с обременением или приобретение ее представляет риск, то Покупатель резонно обратится за возвратом аванса.
Это может быть выявленный риск банкротства, медицинский риск Продавца, риск отсутствия согласия супруга и другие.
Если в соглашении об авансе не прописаны условия возврата денежных средств Покупателю при выявлении таких юридических рисков, то вероятность их возврата Покупателю будет стремиться к нулю.
👉🏻 Риски перекладывания оплаты долгов по коммунальным платежам на Покупателя.
Чтобы долги по коммунальным платежам впоследствии не перешли на Покупателя необходимо потребовать от Продавца предоставить перед сделкой справки из МФЦ/Управляющей компании об отсутствии задолженности по оплатам, а также предоставить квитанции оплаты за последние месяцы. Такой пункт необходимо включить в соглашение.
👉🏻 Риски невыписки жильцов из квартиры.
Для исключения ситуации с наличием зарегистрированных лиц в продаваемой квартире Покупателю необходимо включить в соглашение об авансе пункт требования выписки жильцов до сделки. Для этого Продавец должен представить выписку из домовой книги по адресу продаваемой квартиры, где будет указано то, что жильцы зарегистрированы по новому адресу.
Процедура перерегистрации и внутреннего обмена госорганами занимает время порядка одного месяца. Только через месяц после перерегистрации в выписке из домовой книги будет отражена информация о перерегистрации граждан. Если требование о выписки не выполняется, то это повод для расторжения соглашения об авансе и возврату средств Покупателю.
👉🏻 Соглашение об авансе зачастую Покупатель подписывает с агентством, тогда как подписывать такое соглашение необходимо с Продавцом квартиры. Агентство при этом может быть третьей стороной, выполняющей определенные функции.
👉🏻 Существует риск задержки сроков сделки.
Если Продавец не успел собрать документы, не выполняет свои обязательства, то сделка сорвется. Это приведет к потере времени Покупателя, а также возникнет проблема с необходимостью истребования возврата уплаченного аванса.
✅ Как защититься покупателю:
1. Подписывать договор аванса желательно только после проверки полного комплекта документов.
2. Не соглашайтесь на подписание шаблона договора аванса. Пункты и формулировки, которые считаете необходимым и важными, должны быть отражены в договоре.
3. Включайте в договор аванса пункт обязанности предоставления Продавцом оставшихся документов (укажите полный перечень что необходимо представить) к определенному сроку.
4. Включайте в договор аванса условие возврата аванса при выявлении проблем с документами (укажите какие именно случаи вы будете считать основанием для отказа).
5. Подписывайте договор аванса по возможности с Продавцом, а не с агентством, аванс перечисляйте безналично переводом на карту Продавцу.
6. Жестко контролируйте сроки по договору аванса.
При нарушении сроков инициируйте возврат аванса и фиксируйте это письменными требованиями (уведомление под роспись, нотариальное уведомление).
Обязательно кроме устного направляйте письменное обращение в адрес Продавца и агентства. Это может быть заказное письмо Продавцу / агентству с уведомлением о вручении, а также передача письма под роспись на имя генерального директора в офисе агентства.
Это необходимо сделать для последующей аргументации возврата средств в рамках возможного судебного разбирательства.
📌 Используйте данные рекомендации, чтобы избежать ошибок. Перечисленные действия позволят Вам максимально защититься в суде при негативных сценариях, если Продавец откажется возвращать аванс.
Если агентство настаивает на том, что договор аванса подписывается Покупателем только с агентством, то прочтите предлагаемый к подписанию договор аванса: в нем наверняка будет указано то, что агентство по договору аванса оказывает Покупателю только услуги (услуги по сбору документов, организации сделки). И эта слуга формально будет выполнена. В связи с чем при негативном развитии ситуации Вам практически невозможно будет истребовать возврат аванса даже через суд.
