К нам обратился клиент с просьбой оценить юридические риски вложения в потребительский кооператив, финансирующий застройку коттеджного поселка.
С его слов, рекламу инвестиций он увидел в соц.сетях и заинтересовался.
Для сохранения имущества каждого, пишем данную статью.
Обстоятельства дела.
В 2019 году создается потребительский кооператив, который привлекает дольщиков и их денежные средства для финансирования строительства коттеджного поселка.
Застройщиком коттеджного поселка является аккредитованный застройщик, который работает с подрядчиком.
Земельный участок в собственности 4 юр. Лица.
Наши специалисты провели анализ документов, кооператива, контрагентов, договора инвестирования.
На что необходимо обращать внимание в подобных сделках.
- Документы.
1.1. Устав
Устав должен содержать основную информацию: организационно-правовая форма, территория действия, адрес, цели организации, органы управления, порядок принятия решений, реорганизация/ликвидация, членство.
Устав Потребительского кооператива (ПК) не вызывал доверия, поскольку все формулировки о целях деятельности весьма размыты. Основная цель – удовлетворение материальных и иных потребностей своих членов.
Отсутствует какая-либо конкретизация потребностей.
На практике кооперативы создаются для конкретных целей. Чем меньше конкретики в документах, тем больше возможностей для маневров.
Устав кооператива не вызывал никакого доверия, отсутствует понимание целей и деятельности кооператива, а также цель объединения людей.
Как правило, если люди не способны конкретно ответить для каких целей они организовались, цель организации отсутствует.
Нет конкретики в уставе - тревожный звонок.
Кроме того, кооператив создан в августе 2019 года – молодое образование, но существует четвертый год. За это время не определились с конкретными целями.
2. Договор об участии по инвестиционной программе.
Договор заключался между пайщиком и Кооперативом.
Согласно п. 1.1. Пайщик вносит целевые паевые взносы и членские взносы.
Согласно Основным терминам и понятиям, Членский взнос – невозвратный добровольный взнос на содержание Паевой взнос – взнос в паевой фонд.
Понятие «Целевого взноса» отсутствует.
Однако, целевой взнос – взнос на конкретные цели. Именно это преследует Пайщик.
Но этого взноса не предусмотрено договором.
Стоимость 1 сотки определяется Кооперативом. Данный пункт странный, получается, что кооператив сам устанавливает цены. Также делали в МММ.
Договор написан с несостыковками и ошибками, пример паевой/паевой целевой взнос.
Фактически договор на участие в ПК на условиях членства, где платится целевой и паевой взносы.
Таким образом, договор содержит множество несостыковок, пробелов, нечетких условий.
Данный договор не вызывает доверия.
Схема взаимодействия юр.лиц.
Собственник земли ООО «1», баланс ООО «1» составляет 50 000 рублей, з/у не отображен на балансе.
Кооператив не владеет земельными участками.Таким образом, он не вправе ими распоряжаться.
Застройщик зарегистрирован менее 2 месяцев назад.
Ген. Подрядчик не имеет своих средств, на балансе 0.
Таким образом, имеется 4 юр. Лица:
пк - лицо не имеющее прав на землю, не обладающее своими ресурсами.
Данное лицо привлекает средства.
Собственник земли - лицо, которое не передало прав на з/у в пользу ПК.
Застройщик - фирма - однодневка
Генподрядчик - молодая фирма - пустышка.
Все фирмы молодые, активов нет по отчетностям, используется сложная схема: привлекает деньги фирма 1, земля на фирме 2, строит фирма 3 – молодая «пустышка», генподрядчик фирма 4 – молодая пустая.
ПК привлекает деньги, на них финансируется застройщик, который застраивает территории, почему это не сделать одной компанией – собственником земли и строй материалов?
Схема очень усложнена и на это есть причины. И, полагаем, они не в пользу Инвестора.
Кроме того, инвестору предлагают вложить стоимость за земельный участок по цене ниже рыночной.
Не сходится экономика.
Используется сложная схема разделения на центры с ресурсами/ рабочими/ центр сбора денег.
Мы видим вероятность такого развития событий: ПК собирает деньги, передает их застройщику, тот перегоняет подрядчику. В итоге деньги теряются. Подрядчик банкротится, застройщик имеет долг, который списан в процедуре Банкротства. ПК судится с инвесторами и тоже банкротится.
ПК ссылается на предпринимательский риск из-за плохого подрядчика и никто ничего не получает.
Собственник земли остается с землей, к нему не может быть претензий.
Идеальная схема:
Идеальная схема – когда застройщик и собственник земли – одно лицо, либо договор заключается с собственником земли ПОД ЗАЛОГ ЭТОЙ ЗЕМЛИ.
Данная схема всегда делается при строительстве Многоэтажек.
Вторая схема: покупка земли и финансирование строительства. Это отличная схема, у инвестора остаётся в собственности недвижимость.
Как подстраховаться.
Обеспечение обязательств путем залога на землю. Если не дадут залога, поручительства, не стоит лезть.
Имелось несколько кооперативов в Новосибирске, которые собирали деньги под хороший процент, чтоб вкладывать.
Закончилось отсутствием денег, банкротством, уголовными делами.
Схема с землей более запутана. Более безопасна для махинаторов.
Крупные застройщики нашего города годами или десятилетиями выстраивали бизнес модели. Фирма, существующая менее 2 месяцев совсем не вписывается в роль застройщика , который выполнит все отлично и в срок.
Новая фирма отлаживает каналы поставок, ищет хорошие материалы и поставщиков, рабочих найти сложно. У молодой фирмы нет ничего готового. А если уже есть структура, какой смысл создавать под структуру новую фирму? Только подставить ее под возможные риски.
Исходя из документов и данных налоговых видим эту сделку как максимально рискованную.
Оценить риски вложения в ООО «Юридическая фирма Артемова» 8(383)2-777-988.
