Альтернативная продажа – это сделка, при которой собственник продает квартиру и одновременно покупает взамен нее другую квартиру. В этом заключается отличие от простой продажи квартиры.
Альтернативная сделка с недвижимостью проводится тогда, когда у продавца нет «живых» денег на приобретение себе альтернативной квартиры и он оплачивает сделку, продавая свою квартиру.
Образуется цепочка взаимосвязанных сделок, количество участников, в которых минимум три, а может быть и больше.
Несмотря на то, что альтернативные сделки составляют немалую часть операций с недвижимостью, они являются самыми сложными.
🟢 Плюсы таких сделок.
🔹 Для Продавца плюс в том, что он решает свой жилищный вопрос за счет продажи своей квартиры.
🔹 Для Покупателя плюсов особо нет. Он соглашается на такую сделку только в том случае, если ему очень понравилась квартира или присутствует большая маржа.
🟣 Минусы для сторон при такой сделке:
🔻 Есть риск выхода кого-либо участников из цепочки сделок. Чем больше участников в сделке, тем больше вероятность того, что случится сбой. Как следствие - увеличение сроков по всей сделке покупки квартиры с альтернативой.
🔻 Большая комиссия риелтора (альтернативные сделки очень сложны).
🔻 Необходимость согласовывать действия трех и более сторон.
🔻 Если покупка альтернативной квартиры производится с ипотекой, то в сделке появляется еще одна сторона - банк. Потребуется больше времени для согласования условий договора.
🔻 Есть риск того, что Росреестр откажет (приостановит) регистрацию одной из квартир по той или иной причине и зарегистрирует право собственности только по одному договору, а не по двум.
📌 Для того, чтобы право собственности в Росреестре было зарегистрировано по двум договорам одновременно, стоит указать в обоих договорах то, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права на все участвующие в сделке квартиры.
Чем же удобна альтернативная продажа?
👉🏻 Да особо ничем. Все зависит от Покупателя, а значит его требования должны иметь вес не менее 75% в сделке.
Заинтересовать Покупателя можно только более низкой ценой продажи квартиры, но не все Продавцы и агенты это понимают.
Как правило, Покупателю сообщают, что все готово или дело нескольких дней, но так как в цепи много звеньев, то что-то постоянно срывается.
В результате люди находятся в непрерывном процессе «решения» задачи, на которую тратят массу времени и своего и чужого.
⚡️Если все же Покупателю очень понравилась квартира с альтернативой, устраивает цена и проверка документов дала положительный результат, то:
✅ Указывайте в договоре задатка четкие сроки сделки.
✅ Не стоит давать большой задаток Продавцу. Так как риски такой сделки велики, то задаток должен быть стандартным.
✅ Контролируйте сроки и требуйте их неукоснительного выполнения.
✅ При малейшем срыве сроков требуйте возврата задатка в двойном размере.
