Все больше горожан стремятся приобрести землю за городом для того, чтобы иметь возможность отдыхать на природе или сменить место жительства. Но покупка земли сопряжена с особыми трудностями, которые заключаются в изучении множества особенностей относительно категории покупаемой земли, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Многих ошибок можно избежать, если знать, на что обращать внимание.
БЫСТРО КУПИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В МОСКВЕ
Традиционно интерес к земельным участкам возрастает в весенне-летний период. Именно в это время года можно рассмотреть будущую покупку со всех сторон, оценить подъездные пути, рельеф местности, инфраструктуру поселка. Вместе со спросом растет продажная цена на землю. Поэтому, если покупатель ограничен в средствах можно посоветовать перенести покупку на зиму, а весной и летом присматривать интересные предложения. Осенью, когда падает спрос, есть возможность приобрести участок на 15–20% дешевле по сравнению с летними ценами.
Покупая участок, нужно знать, как можно его использовать, так как собственность на землю еще не означает возможности распоряжаться им как захочется.
ПРОБЛЕМЫ С ПРАВОВЫМ СТАТУСОМ ЗЕМЛИ
Приняв решение купить землю, нужно для себя разобраться: для чего она нужна? От этого будет зависеть круг поиска и цена. Все земли распределяются по семи категориям. Для постройки частного дома подходят только земли населенных пунктов и сельхозназначения. Отличия этих категорий:
- первые используются для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), подсобного хозяйства, садоводства и огородничества;
- вторые предназначены для ведения подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.
Если построенный на участке дом признан пригодным для постоянного проживания и отвечает законодательным нормам, в нем можно зарегистрироваться.
Самым лучшим вариантом для возведения дома будет участок под ИЖС. Этот статус имеют участки на землях населенных пунктов. Они продаются дороже земли с другим статусом, так как у властей возникает обязанность обеспечить собственников участков ИЖС необходимыми объектами инфраструктуры: транспортной, инженерной, социальной.
На землях, предназначенных для ведения огородничества, жилые дома строить нельзя. Возможно только возведение сараев, теплиц, ангаров. Земли ЛПХ (личных подсобных хозяйств) могут находиться и за пределами населенных пунктов (полевые участки), и в их черте (тогда они считаются приусадебными участками). В отличие от приусадебных, на полевых наделах возводить жилые дома не разрешается. В доме, на участке ЛПХ, возможна регистрация и постоянное проживание. Но цена таких участков будет ниже, чем земли под ИЖС, потому что для них работают другие правила по обеспечению инфраструктурой.
От правового статуса земли зависит не только возможность возведения построек, но и ставка земельного налога. Так, для участков ИЖС, ЛПХ, огородничества и садоводства он составит не более 0,3% стоимости, а для земли сельскохозяйственного назначения — не более 1,5% от кадастровой стоимости.
В случае, когда в течение 10 лет на участке ИЖС не построен дом, будет взиматься налог по повышенной ставке.
НЕОБХОДИМОСТЬ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Право на земельный участок возникает при законном приобретении его в собственность или по соответствующему договору. Также оно может возникнуть в результате принятия законов или по решению суда. Чаще всего рассматриваются дела, касающиеся прав наследников и прав собственности по приобретательной давности.
Чтобы иметь возможность распоряжаться земельным участком, нужно правильно оформить документы. Например, при фактическом принятии наследства, наследник вел совместное с наследодателем хозяйство и продолжает это делать, оставаясь на жилплощади наследодателя. Для регистрации права собственности нужно будет обратиться к нотариусу, а при его отказе в выдаче документов о праве на наследство, потребуется обращение в суд.
Также судебное решение может закрепить право собственности за человеком, который открыто добросовестно и непрерывно владел землей не меньше 15 лет, но не оформил свои права документально по каким-либо причинам. В этом случае нужно будет собрать доказательства фактического использования участка и пройти госрегистрацию в установленном порядке.
КАДАСТРОВЫЕ ОШИБКИ
При кадастровых работах и внесении информации в Росреестр нередки ошибки, которые впоследствии могут послужить препятствием собственнику земли владеть и распоряжаться своей собственностью. Чтобы избежать возможных проблем, следует доверить проверку документов специалистам.
Однако, ошибки можно разделить на технические и реестровые.
К техническим ошибкам относятся опечатки, неверно или не полностью указанная информация, неправильность расчетов, недостоверные данные, которые внесли в реестр, на основе предыдущих ошибок в документах. То есть, когда информация в электронной базе реестра не совпадает с информацией на бумажных носителях. Чтобы исправить технические ошибки, не нужно много времени и каких-либо особых усилий. Достаточно указать на неправильное заполнение документа, и ошибка будет исправлена.
Реестровые (они же — кадастровые) ошибки бывают следующими: неверно произведено межевание, неправильно установлены границы участков, ошибочные данные о площади участков, неверные данные в межевом плане. Ошибки в кадастровых документах обнаруживает собственник участка, соседи или административные представители. Погрешности в документах обнаруживаются при проведении сделок с землей, необходимости внести изменения в кадастровый паспорт участка, при оплате налогов, спорных ситуациях с соседями. Самые распространенные кадастровые ошибки — наложение границ земельных участков и искажение границ участков. Такие ошибки исправляются по единому алгоритму:
- получить у соседей согласие на изменение границ;
- написать заявление на исправление ошибок;
- пригласить на участок кадастрового инженера, который проведет экспертизу и уточнение границ участков либо межевание;
- при разногласиях с сотрудниками кадастра или соседями — подать иск в суд.
СПОРЫ О ГРАНИЦАХ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Довольно часто при пользовании земельными участками возникают споры об их границах. Это происходит в тех случаях, когда земля не оформлена в собственность по всем правилам. Чтобы избежать споров с соседями, следует провести межевание территории, при котором точно определяются границы каждого участка и закрепляются на местности.
Чтобы провести процедуру межевания, нужно иметь пакет документов, который включает в себя:
- паспорт для удостоверения личности;
- кадастровые документы на земельный участок;
- выписку из ЕГРП;
- документы, подтверждающие право собственности.
Если спор между соседями не удается решить самостоятельно, следует обращаться в суд. А чтобы не возникало недоразумений по поводу границ участков, нужно внимательно читать документы, которые выдаются после проведения кадастровых работ. Часто уже на этом этапе удается выявить ошибки и их устранить. Когда собственник владеет участком, границы которого определялись 20–30 лет назад, лучше заказать новый документ, где зафиксирован вынос границ.
НЕДОСТРОЙ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ
Если на участке имеется недостроенное здание, это не может служить препятствием для сделки купли-продажи. Но чтобы избежать проблем после покупки такого объекта, нужно правильно оформить документы. При готовности дома менее чем на 50–70% его обычно не регистрируют, а продают участок, свободный от каких-либо строений. Покупатель достраивает дом и затем самостоятельно его регистрирует и оформляет все бумаги.
При покупке участка с недостроем можно в договоре купли-продажи написать, что строения отсутствуют. Но это не будет соответствовать истине и договор может быть признан недействительным.
Поэтому правильнее будет потребовать у продавца зарегистрировать незаконченную постройку, оформить на нее собственность, и только потом продать вместе с участком.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Покупка земельного участка предполагает большие вложения, как текущие, на приобретение земли, так и последующие — на строительство дома, обустройство территории. Чтобы в дальнейшем не возникло проблем, нужно проследить за соблюдением всех формальностей — эксперты Summus Estate помогут вам в этом.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
