Ситуация: мужчина взял в ипотеку на 10 лет однокомнатную квартиру в неновом жилищном фонде. Через 3 года после этого он женился. Через год супруга забеременела. В маленькой «однушке» молодой семье тесно и некомфортно: сюда даже не помещается кроватка и пеленальный столик. Ипотека по-прежнему выплачивается, только вот жизненная ситуация буквально вынуждает переехать в другую квартиру - больше и новее. Что делать с этой жилплощадью? Давайте рассмотрим возможные варианты.
Первое, о чем нужно помнить заёмщику на протяжении всего времени выплаты долга - ипотечная квартира находится в залоге у банка. Да, собственником является заёмщик, однако на распоряжение имуществом накладываются ограничения. Это значит, что перед совершением ряда действий требуется получение разрешения банка, например:
обязательное согласие банка необходимо для выполнения перепланировки: важно, чтобы она не ухудшила технических характеристик жилья, следовательно, не снизила его стоимость;
одобрение кредитной организации обычно следует получить перед тем, как сдать жилплощадь в аренду;
обращаться в Росреестр и банк требуется перед продажей квартиры. Аналогичные правила распространяются и на дарение.
Что делать с ненужной ипотечной квартирой?
Если банк не против, сдавать ее в аренду посуточно либо на длительный срок. Кстати, такой вариант позволяет сэкономить на платежах - частично или полностью погашать Вашу ипотеку будут квартиранты. Многие считают, что банки ни при каких условиях не соглашаются на сдачу имущества, которое находится в залоге. На самом деле они нередко идут навстречу заёмщикам, особенно если заключается договор аренды на длительный срок. Документ защищает все стороны и, как следствие, позволяет снижать риски. Польза составления договора состоит и в том, что прописываются обязанности каждой из сторон: собственник не может поднять стоимость аренды, при этом ему гарантируется ежемесячная (как правило) арендная плата. При сдаче в аренду залоговой квартиры рекомендуется также платить соответствующий налог. Если у собственника и арендатора возникнет какой-либо конфликт, и последний решит пожаловаться в налоговую, то арендодатель будет защищён: штрафы и пени ему не начислят. Факт уплаты налогов - дополнительный плюс для собственника в ситуации, когда конфликт доходит до суда.
Вместе с остатком долга по ипотеке квартиру можно подарить. Согласие банка на такой шаг - обязательное условие. Условия дарения частично определяются кредитной организацией, так как ей впоследствии придется иметь дело с новым собственником - абсолютно нормально, что банк интересуется его кредитной историе,платежеспособностью и т.д.
Продайте квартиру. Есть четыре варианта проведения такой сделки:
1. Продажа недвижимости вместе с ипотекой - этом случае новым заемщиком становится покупатель;
2. Продажа квартиры с одновременным погашением ипотеки - долг закрывается деньгами, которые собственник получает от покупателя;
3. Продажа жилья с досрочным погашением ипотеки - подходит в случае, когда сумма долга осталась небольшая, и у заёмщика есть возможность её найти;
4. Реализует залоговую квартиру банк, затем он же погашает задолженность заёмщика по ипотеке. Это подходящий вариант на случай, если сам заёмщик больше не может справляться с обязательствами.
