В сделках с недвижимостью задействованы немаленькие суммы денег, поэтому эта сфера всегда привлекала различных мошенников и аферистов. Но предупрежден — значит вооружен. Читайте о самых распространенных способах мошенничества с недвижимостью.
АРЕНДА ЧУЖОЙ КВАРТИРЫ
На рынке аренды недвижимости встречаются схемы, при которых договор заключает неправомочное лицо.
Потенциальному арендатору показывают квартиру, и вместо свидетельства о праве собственности предъявляют паспорт с регистрацией по месту жительства, уверяя, что договор, заключенный таким образом имеет законную силу. Через некоторое время появляется собственник жилья и заявляет о нарушении его прав. Причем здесь может быть два варианта:
- владелец жилья, в отсутствии которого сдал квартиру зарегистрированный по этому адресу человек, действительно не знал о сделке и не давал на нее согласия;
- собственник и зарегистрированный на жилплощади человек находятся в сговоре.
В обоих случаях арендатор остается без денег, уплаченных за аренду, и без жилья.
Ошибкой арендаторов является также передача денег арендодателю без предъявления арендодателем каких-либо документов на основании только лишь устных договоренностей.
СУБАРЕНДА БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ
Другой распространенный случай — субаренда. Мошенник снимает квартиру на длительный срок и пересдает ее. Доход от аренды, естественно забирает себе. Риск для арендаторов — в любой момент может появиться настоящий собственник и потребовать освободить квартиру.
Как защититься:
- всегда проверять документы: в свидетельстве о собственности и в паспорте должно быть указано одно лицо;
- если квартира принадлежит нескольким людям, должно быть их письменное согласие на сдачу жилья в аренду;
- если квартира сдается по доверенности, нужно проверить паспортные данные доверенного лица и внимательно прочитать текст документа — имеет ли человек право сдавать недвижимость в аренду и получать денежные средства.
СДАЧА В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА СРАЗУ НЕСКОЛЬКИМ ЛЮДЯМ
При аренде жилья можно столкнуться с ситуацией, когда арендодатель просит внести аванс/задаток за несколько дней до подписания основного договора аренды/найма. В качестве гарантий передает ключи от квартиры. За это время мошенник собирает задатки с еще нескольких людей. Через указанный срок все горе-арендаторы встречаются в квартире и выясняют, что их обманули. Как правило, к такому виду мошенничества прибегают лица, не являющиеся собственниками жилья.
Как защититься:
Защититься можно, внимательно проверив документы арендодателя и грамотно составив договор аренды (найма), в котором нужно четко указать условия и сроки передачи квартиры.
ДОГОВОРА НА ОСНОВАНИИ ДУБЛИКАТОВ ИЛИ ПОДДЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ
Злоумышленники придумывают и более изощренные схемы обмана, когда заключают договоры аренды или купли-продажи на основании дубликатов документов или вовсе подделок. Например, подделывают свидетельства о смерти, завещания, доверенности. Размещают объявления о продаже объекта с заниженной ценой, чтобы сделка прошла как можно скорее. Факт подделки документов выясняется при попытке зарегистрировать сделку, поэтому продавец будет настаивать на скорейшей передаче денег прямо при заключении договора купли-продажи. Затем покупателю приходится судиться с настоящими правообладателями.
Как защититься:
Если отказаться от выплаты денег продавцу до регистрации собственности или по предварительным договорам купли-продажи, можно значительно снизить риск двойных продаж.
ПРЕДОПЛАТА АРЕНДЫ ЗА ГОД
К мошенничеству с арендой квартиры можно отнести и требование внести предоплату за продолжительный срок, например, за год. Человек, представившийся собственником, может даже снизить ежемесячную арендную плату, объясняя это тем, что срочно нужна именно эта сумма, уезжает в длительную командировку и т. д.
Не стоит верить всему на слово. Если возникают хотя бы малейшие сомнения в порядочности арендодателя, которым не найдется логичного объяснения, стоит поискать другую квартиру.
СКРЫТЫЕ ВЛАДЕЛЬЦЫ КВАРТИРЫ — НАСЛЕДНИКИ, НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ
При покупке квартиры на вторичном рынке нужно быть особенно внимательным. Получив архивную справку по форме 9, нужно проанализировать, нет ли в квартире людей, которые имеют право бессрочного пользования ею. К этой категории причисляют временно убывших с места регистрации (осужденные к лишению свободы, военнослужащие срочной службы, лица, находящиеся в социальных учреждениях и проч.). Сюда же относятся люди, отказавшиеся от приватизации, но имеющие право проживать в квартире.
Сделки с жильем, где собственниками являются несовершеннолетние, проводятся только с разрешения органов опеки и подлежат нотариальному оформлению. Это сделано для того, чтобы при отчуждении прав на квартиру защитить права детей, которые не могут остаться без жилья при сделках с недвижимостью.
КВАРТИРЫ С МАТКАПИТАЛОМ
При использовании для покупки квартиры материнского (семейного) капитала квартира должна быть оформлена с выделением долей всем членам семьи. Иногда этого не делают, чтобы не заниматься сбором дополнительных справок. В дальнейшем при продаже такой квартиры возникнут проблемы, так как не были соблюдены обязательные права несовершеннолетних.
Меры предосторожности: запросить у продавца справку из ПФ РФ, что средства МСК при покупке этой квартиры не использовались.
ОБЕЩАТЬ — НЕ ЗНАЧИТ ПОСТРОИТЬ
Мошенники, которые умудряются продавать квартиры нескольким покупателям, встречаются и на рынке первичного жилья. Пользуясь тем, что регистрация перехода прав собственности происходит не мгновенно, они уговаривают оплатить покупку сразу после подписания договора.
На первичном рынке самая распространенная проблема — задержка сроков сдачи объекта. Этому пункту нужно уделить особое внимание при заключении договора долевого участия — должен быть указан точный срок передачи квартиры дольщику и указаны размеры и условия выплаты неустойки при срыве этих сроков. Не стоит верить менеджерам застройщика, которые будут уверять в надежности на словах. Лучше знать, на что обратить внимание в договоре и постараться прописать условия, защищающие интересы покупателя.
Как защититься:
Перед подписанием договора долевого участия нужно проверить документы застройщика. Косвенным признаком надежности сделки может быть то, что банки охотно выдают ипотеку под эту новостройку.
НЕДВИЖИМОСТЬ В ЗАЛОГЕ У БАНКА
Нередки попытки продавца реализовать квартиру, которая находится в залоге у банка. Регистрация такой сделки невозможна, так как при поступлении документов в Росреестр, будет видно, что наложено обременение и никакие действия без согласия залогоделжателя невозможны. Такая ситуация может возникнуть, когда продается квартира, ипотека по которой еще не выплачена. Лучше не пытаться обойти закон, а действовать легитимным способом — есть несколько вариантов покупки ипотечных квартир.
НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ
Повышенный интерес к загородным объектам привел к расцвету мошенничества и в этом сегменте рынка. Известны случаи, когда из частных домов делают таунхаусы с простой функциональной планировкой и продают в них квартиры, что более выгодно для продавца. Но если постройка находится на земле, предназначенной под ИЖС (индивидуальное строительство), такое строение будет признано незаконным. Более того, продать квартиру в таких условиях будет весьма проблематично: в договоре указано, что собственник владеет долей, и покупатель должен сначала предложить ее соседям, которых не всегда легко найти.
Способ защиты: покупать «квартиру», а не «долю» в общедолевом имуществе.
ДЕМПИНГ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Продажа с большим дисконтом должна насторожить потенциального покупателя. Для серьезного снижения цены должны быть очень веские основания. Если продавец не может внятно объяснить, почему его квартиры стоит меньше аналогичных, можно с уверенностью сказать, что покупателя пытаются втянуть в какую-то сомнительную схему.
СДЕЛКА В СЖАТЫЕ СРОКИ
Сделка в сжатые сроки, да еще со снижением цены — это повод для более тщательной проверки юридической чистоты квартиры и личности самого продавца. Возможно, есть основания для предъявления требования прав на недвижимость третьими лицами или какие-то недостатки самой квартиры, которые делают проживание в ней некомфортным. Частый переход права на квартиру может говорить о том, что таким образом продавец пытается скрыть сомнительное прошлое квартиры.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Способов обмана и мошеннических схем на рынке недвижимости великое множество и предприимчивые аферисты придумывают все новые. Как правило, они продают или сдают квартиры дешевле рынка, на этот крючок и попадаются неискушенные покупатели и арендаторы.
Чтобы не рисковать лучше покупать квартиры в новостройках от застройщика и обращаться за помощью в профессиональное риэлторское агентство. Summus Estate — ваш надежный партнер и помощник при поиске и покупке недвижимости без рисков.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
