С 2019 по 2022 годы недвижимость в Москве стала одним из самых доходных инструментов частных инвесторов — об этом говорится в исследовании Ассоциации российских банков.
Инвестиции в недвижимость — надежный доходный инструмент, но в нестабильные экономические времена приходится пересматривать привычные способы вложений. Сейчас особенно важно, какой именно объект будет выбран для инвестиций: эффективность зависит от конкретного лота.
Разбираемся, почему инвестиции в московскую недвижимость в 2023 году предпочтительнее, чем в ценные бумаги или жилье в Дубае, на примере Клубного города на реке Primavera.
Фондовый рынок несет больше рисков, чем недвижимость
Согласно исследованиям американских экономистов, доходность фондового рынка и рынка недвижимости в США примерно равнозначна. В России пока недостаточно данных для подобных сравнений. Поэтому для выбора стратегии инвестирования необходимо учитывать фундаментальные факторы.
Первый важный фактор — защищенность вложений от обесценивания. «На фондовом рынке всегда есть риск потерять все до копейки, — предостерегает исполнительный директор по маркетингу и продажам «СЗ «Стадион «Спартак» Екатерина Тейн. — В недвижимости такой патовый сценарий маловероятен. Максимум можно временно просесть по деньгам и на этот период, к примеру, сдать купленную квартиру, но в долгосрочной перспективе в Москве стоимость жилья только растет».
Второй фундаментальный фактор — возможность реализовать актив и получить наличные. Сейчас у российских инвесторов заморожены на счетах зарубежные акции и облигации на миллионы долларов, операции с ними заблокированы на неопределенный срок. Можно вкладываться только в российские активы, но их стоимость сильно зависит от надежности и доходности компаний, продающих ценные бумаги.
А получение прибыли от недвижимости устроено по-прежнему просто: для продажи квартиры или дома достаточно зарегистрировать договор купли-продажи в государственном органе. Причем даже если недружественная страна заморозит право распоряжаться имуществом, жить в объекте недвижимости запретить вам не смогут согласно праву собственности.
Для гражданина России по совокупности факторов фондовый рынок оказывается более рискованным, чем вложения в недвижимость.
Недвижимость в Дубае дороже на старте и менее ликвидна
Дубайский рынок пережил уже несколько всплесков популярности. Впервые рост спроса и цен на недвижимость произошел в 2002–2008 годах: экономика ОАЭ начала подниматься, и цены на жилье подскочили в 4 раза. Во время кризиса 2008–2009 годов из-за резкого спада остановились многие стройки. Поэтому до сих пор не доведено до запланированного состояния строительство архипелага из искусственных островов. Новый цикл роста произошел с 2012 по 2020 годы: расценки на дубайскую недвижимость поднимались в среднем на 20% в год. Но во время эпидемии коронавируса вложения в Дубай снизились, что спровоцировало обвал цен.
В 2021–2022 годах в ОАЭ начался новый виток роста цен — но теперь с высокой базы уже проданных объектов предыдущих десятилетий. Сейчас в Дубае намного больше предложений, чем 5 или 10 лет назад.
Екатерина Тейн рассказывает, что с 2016 года первичный рынок в Дубае преобладал, но сейчас ситуация изменилась. «Сегодня картина иная: прирост цен на «вторичке» выше, чем в новостройках, в результате чего доля продаж вторичного рынка начала догонять первичный. Аналогичные тенденции происходят и в Москве, поэтому явных преимуществ дубайского рынка с точки зрения инвестиций нет. Лишь в 2022 году из-за резкого притока покупателей — прежде всего из России и СНГ — в ОАЭ случился скачок цен. Но это краткосрочный тренд, который уже в 2023 году показывает отрицательную динамику в минус 10%».
Основной риск инвестиций в недвижимость Дубая в том, что рынок в ОАЭ заточен под экспатов: заинтересованность местных жителей сильно ограничена. «Рынки Москвы, Лондона или Белграда всегда имеют локальный спрос, — объясняет Екатерина Тейн. — Они могут временно проседать, но, если мы посмотрим в долгосрочной перспективе, стоимость недвижимости, к примеру, в Москве растет. При этом в сложившихся городах с подавляющим большинством местного населения всегда есть гибкий вторичный рынок. В Дубае ситуация отличается».
Россияне нередко выбирают между Дубаем и Москвой, но сейчас постепенно склоняются к Москве, считает основатель агентства недвижимости One Moscow Александр Кузин. «Мы фиксируем, что пик спроса на недвижимость в Дубае прошел и востребованность идет на спад, — отмечает Кузин. — Часть из тех россиян, кто вывел деньги из недвижимости Дубая, вернула капитал в Москву. Мы уже не наблюдаем ажиотажа по отношению к Дубаю».
Доходность недвижимости в Москве увеличится, если правильно выбрать объект
В 2019–2022 годах средняя доходность жилья в Москве составила 9,3%, подсчитали в Ассоциации российских банков. Но в валюте доход получился выше: в долларовом эквиваленте прирост составил 10,2%, а в евро — 15,7%. Для сравнения: за это же время максимальная доходность по банковским вкладам оказалась равна 6,4%.
Чтобы получить от вложений доход выше среднего по рынку, нужно выбрать недооцененный объект, у которого есть предпосылки к сильному удорожанию. Сначала нужно выбрать проект, цена 1 квадратного метра которого ниже среднерыночной в том же сегменте. Затем нужно оценить перспективы объекта: где он находится — удачная ли локация, какие преимущества у жилого комплекса перед другими, какие планировки квартир предлагаются.
Показательный пример недвижимости для инвестиций — Клубный город на реке Primavera. Цена за квадратный метр у него на 20% ниже, чем средняя цена на первичном рынке премиум-класса в Москве: 478 000 ₽ вместо 592 600 ₽, как свидетельствует агентство «Метриум». Эти цифры говорят и о хорошей динамике: приведенная цена показывает подорожание на 40% по сравнению со стадией котлована.
У Клубного города удачное расположение, и застройщик оптимально использует его для создания комфортной среды. «На мой взгляд, полуостров Покровское-Стрешнево — чуть ли не единственное место в Москве с однородной застройкой. Здесь есть большой офисный кластер, несколько крупных застроек, в том числе Клубный город на реке Primavera, есть вода, парковая зона и вся современная инфраструктура, включая спортивную. Такое повторить очень сложно, — объясняет причины роста цен Александр Кузин. — Может быть, через 6-8 лет еще появятся такие места, но в настоящий момент альтернативы с сочетанием всех этих факторов нет. Формат «город в городе» делает проект единственным в своем роде».
Экологичность района отличает Клубный город от подобных проектов. Чистота окружающей среды — важная ценность для россиян: согласно аналитике сервиса Calltouch, состояние природы около дома стало вторым по важности критерием при выборе квартиры. «Достаточно взглянуть на экологические карты Москвы и исследования последних 10-15 лет, чтобы понять — локация полуострова Покровское-Стрешнево и окрестностей максимально экологична. На востоке и юге столицы исторически было много производств, в центре — высокая загазованность. Северо-запад — оптимальное место с точки зрения экологии», — комментирует Александр Кузин.
Особую ценность жилью придает вид: красивые пейзажи за окном привлекают покупателей и арендаторов. По данным компании «Метриум», 75% покупателей московских новостроек выбирают видовые лоты. Это преимущество есть и у Клубного города на реке Primavera — он расположен у самой Москвы-реки. В прибрежных зданиях все квартиры выходят окнами на воду, Экопарк на набережной и зеленый массив Москворецкого парка на противоположном берегу. Угол обзора с балконов и панорамных окон — 270 градусов.
Видовые квартиры дороже тех, которые выходят окнами во двор, поэтому даже в одном жилом комплексе цены будут различаться. Расположение у воды позволит назначить цену за квартиру на 20–30% выше, чем в других проектах, считает Полина Митина, старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP).
На цену влияет нестандартная планировка с редкими преимуществами. В Клубном городе на реке Primavera более 120 вариантов планировок. Среди них представляют особенный интерес квартиры с патио и террасами, с шестиметровыми потолками, увеличенной гостиной и кухней, мастер-спальней, угловым остеклением.
Сочетание расположения в экологически-благоприятном районе и живописных видов, оригинальных планировок квартир и продуманной инфраструктуры вокруг жилых зданий делает недвижимость привлекательной для инвестиций. Ограниченное предложение жилых комплексов класса «премиум» на береговой линии делает Клубный город на реке Primavera редким объектом. Поэтому можно говорить о перспективах того, что цена такого жилья как актива будет увеличиваться, и ликвидность при перепродаже тоже будет высока.
