ЗПИФ, или закрытый паевой инвестиционный фонд, - это тип инвестиционного фонда, в который могут вкладывать свои деньги только определенные инвесторы. ЗПИФы обладают некоторыми уникальными характеристиками по сравнению с другими видами фондов. В частности, участие в них ограничено, а паи такого фонда не могут свободно продаваться и покупаться на открытом рынке.
Решили начать работу с ЗПИФ? Не забудьте вызвать оценщика.
Преимущества инвестирования в ЗПИФ
Вложение средств в ЗПИФ имеет целый ряд преимуществ. Прежде всего, это возможность для инвестора разнообразить свой портфель, тем самым снизив риски. Благодаря специализации управляющего ЗПИФ, инвестор получает доступ к активам, которые могут быть сложны для самостоятельного инвестирования.
Для сокращения рисков инвестиций в развитых капиталистических странах были образованы трастовые фонды - некоммерческая организация, которой в доверительное управление передаются имущество и денежные активы. В России в 2002 году был принят федеральный закона «Об инвестиционных фондах» проложившие появление ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды), которые выполняют аналогичную функцию трастовых фондов в России.
ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) — это инструмент коллективных или частных инвестиций, который представляет собой совокупность активов, принадлежащих пайщикам фонда. Управление ЗПИФ осуществляется управляющей компанией, в соответствии с правилами установленными пайщиками при создании такого фонда.
У фондов достаточно широкий круг участников, так как он обеспечивает защиту капитала и анонимность инвесторов. ЗПИФ могут содержать различные активы (денежные средства, ценные бумаги, объекты движимого и недвижимого имущества, бизнес, нематериальные активы, предметы искусства и иные активы). Также фонд может использоваться как наследственный траст для защиты семейных капиталов.
Используя инструменты фонда, его участники получают следующие возможности:
1. Структурирование активов, усиление защиты прав на активы при различных обстоятельствах.
2. Профессиональное управление: управляющие компании являются активными участниками рынков, а управляя большим количеством активов имеют большее понимание рынка, имеют больший опыт, а также минимизируют издержки в управлении за счёт эффекта масштаба.
3. Прозрачность: управляющие компании обязаны предоставлять отчетность о состоянии фонда и его активах, что обеспечивает прозрачность и информированность инвесторов.
Что даёт участие в ЗПИФ, на примере сферы недвижимости?
Так как далее будут приводится примеры с недвижимостью, то речь будет идти про недвижимость, но ЗПИФ подходит для любых активов.
Использование ЗПИФ активно применяется в сфере недвижимости, как в готовых объектах, так и при строительстве, в том числе в девелоперских проектах. Имущество, которое вносится в фонд может быть абсолютно любым: земельный участок, здание бизнес-центра, коммерческое помещение на 1 этаже жилого дома, квартиры. Объекты, внесенные в фонд, сохраняют те же свойства, что и имели до – их можно использовать для привлечения капитала (кредит, займ и прочее) можно продать или передать, никаких ограничений прав для владения, использования и распоряжения не возникает.
ЗПИФ можно изначально образовать с целью создания и управления конкретным объектом недвижимости, в рамках ЗПИФ будут доступны все те же инструменты, что и вне: привлечение инвестиций, строительство и развитие, ремонт, управление.
Активное использование ЗПИФ связано в том числе с особенностями налогообложения, так как полученная прибыль не облагается налогом до момента её выводы и эту сумму (прибыли) можно использовать для дальнейших инвестиций, что позволяет увеличить инвестиционную сумму для каждого последующего цикла, налог нужно будет заплатить только при выводе средств. Возможность платить налог на прибыль отсрочено ведет к уменьшению суммы налога, так как в будущем налоговые платежи будут обесценены инфляцией, а также даёт возможность не терять капитал на оплату налогов в моменте, ниже приведен пример расчёта эффективности от использования ЗПИФ в качестве инвестиционного инструмента для актива в виде девелоперского бизнеса по строительству и продаже объектов недвижимости.
Как видно из примера расчёта, приведенного в таблице, использование ЗПИФ позволяет намного быстрее увеличивать капитал, а итоговая сумма дохода за счёт отсрочки от уплаты налога на прибыль 429 ед. заметно превосходит стандартный подход с ежегодным налогом, который позволяет за то же количество циклов получить доход в 269 ед. Разница в доходности за цикл также показывает заметно более быструю динамику, т.е. каждый последующий цикл даёт всё больший разрыв в доходности, в зависимости от выбранного метода инвестиций, через ЗПИФ или через бизнес напрямую.
Как устроена работа ЗПИФ?
Управляющая компания совместно с будущими участниками/ом фонда формирует и закрепляет (регистрирует) правила фонда, согласно которым она будет управлять активами и предоставлять отчётность бенефициарам.
Работа фонда имеет строгий контроль, которые осуществляется контролирующими органами, в том числе Центральным банком.
Учет, хранение активов и информации о них, информацию о действиях с активами в ЗПИФ ведет - специализированный депозитарий.
За информацию о распределении паёв в фонде между участниками фонда отвечает - специализированный регистратор.
Стоимость активов передаваемых или переданных в фонд рассчитывается не менее, чем дважды в год независимыми оценщиками, выбранными для этого участниками фонда.
Достоверность финансовой отчетности и соблюдения законодательства, корректность проведения сделок определяется независимыми аудиторами, выбранными для этого участниками фонда.
Изменение в управлении фонда, передачи фонда другой управляющей компании, прекращении работы фонда определяется путем общего собрания пайщиков.
Управляющая компания на регулярной основе отчитывается перед пайщиками фондов.
Значение оценки имущества для инвестора
Раскрытие информации об имуществе
Оценка имущества помогает инвестору узнать реальную стоимость активов, которые он планирует вложить в ЗПИФ. Это дает ему возможность сравнить свои ожидания от инвестиций с реальностью и принять обоснованное решение о вложении средств.
Прозрачность и надежность оценки
Оценка, проведенная профессиональной оценочной компанией, обеспечивает прозрачность и надежность процесса. Оценщик работает по установленным стандартам и методикам, что гарантирует объективность и достоверность полученной информации.
Обеспечение адекватной стоимости паев
Оценка имущества позволяет установить адекватную стоимость паев ЗПИФа. Это важно для обеспечения справедливости распределения доходов между пайщиками.
Какие есть фонды сейчас, кто ими управляет и каков их размер?
Ниже в таблице приведен перечень 25 крупнейших управляющих компаний ЗПИФ в России. Крупнейшие управляющие компании представлены как дочерними компаниями банков, так и независимыми компаниями.
В апреле – июне 2022 года был зафиксирован крупный приток средств в ЗПИФ от физических лиц, зачастую стратегии фондов предполагают вложения в недвижимость, а не финансовые активы, что в значительной мере помогает пройти периоды волатильности и значительно сократить риск полной потери активов. На текущий момент доля фондов, где собственником является 1 физическое лицо превышает 20% от общей стоимости всех фондов.
ЗПИФ открывают возможность и небольшим инвесторам участвовать в проектах. Пример таких ЗПИФов — «Арендный бизнес 7». Он предлагал инвестировать в складской комплекс «PNK Парк Ростов-на-Дону» общей площадью 35 тыс. кв. м. Который будет сдан арендаторам — «ДНС Ритейл», «Детский Мир», подписавшими среднесрочный предварительный договор аренды. Предполагаемый срок инвестирования — 10 лет, а потенциальная доходность, которую будет получать инвестор от арендаторов составляет 9%.
Процесс оценки имущества для внесения в ЗПИФ
Оценка имущества позволяет инвестору иметь ясное представление о стоимости его инвестиций, контролировать и принимать решения на основе фактической информации. Оценка имущества нужна инвестору по нескольким причинам:
1. Определение стоимости инвестиций: оценка имущества позволяет инвестору узнать текущую стоимость его инвестиций. Это помогает определить общую стоимость портфеля инвестора и оценить его финансовое положение.
2. Расчет доходности: Оценка имущества позволяет инвестору рассчитать доходность его инвестиций. Путем сравнения текущей стоимости с исходной стоимостью инвестиции инвестор может определить, сколько прибыли он получил или потерял на своих инвестициях.
3. Принятие решений об инвестициях: Оценка имущества является важным инструментом для принятия решений об инвестициях. Инвестор может использовать оценку для определения, следует ли удерживать, продать или приобрести дополнительные активы. Оценка также помогает инвестору оценить риск и потенциальную доходность инвестиций.
4. Планирование финансовых целей: Оценка имущества помогает инвестору планировать свои финансовые цели. Инвестор может определить, достаточно ли его инвестиций для достижения конкретных финансовых целей, таких как покупка недвижимости, образование детей или пенсионное обеспечение.
5. Мониторинг инвестиций: Оценка имущества является важным инструментом для мониторинга и контроля инвестиций. Регулярная оценка помогает инвестору отслеживать эффективность своего портфеля и принимать необходимые меры в случае необходимости, например, корректировку инвестиционной стратегии.
Процесс оценки
Оценщик проводит ознакомление с исходными данными: данные, предоставленные заказчиком, анализа общедоступной информации об активе и результатов осмотра актива, всё это нужно для понимания, что собой представляет актив.
После формирования представления о возможном использовании актива проводится анализ его наиболее эффективного использования.
Далее на основании сформированного представления проводится анализ рынка, к которому относится оцениваемый актив.
После проведения предыдущих этапов проводится определение стоимости актива с использованием классических подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный). При выборе подходов и методов оценки учитываются все особенности оцениваемого актива и вся имеющиеся информация о нём, а также выводы о его наиболее эффективном использовании.
Оценка как метод защиты инвестора
Оценка имущества играет важную роль в защите интересов инвестора по нескольким аспектам:
1. Прозрачность и информированность: оценка имущества предоставляет инвестору прозрачную информацию о стоимости его инвестиций. Это помогает предотвратить возможное манипулирование или неправильное представление стоимости активов со стороны управляющих компаний или других участников рынка. Инвестор имеет право знать точную стоимость своих активов и иметь доступ к объективной оценке.
2. Обеспечение справедливой оценки: оценка имущества, проводимая независимыми и компетентными оценщиками, помогает обеспечить справедливую оценку активов. Это особенно важно в случае неликвидных активов, для которых может быть сложно определить рыночную стоимость. Независимая оценка помогает избежать переоценки или недооценки активов, что способствует защите интересов инвесторов.
3. Мониторинг производительности и рисков: оценка имущества позволяет инвесторам мониторить производительность своих инвестиций и оценивать связанные с ними риски. Инвесторы могут сравнивать оценки активов на разных этапах и анализировать изменения в стоимости для принятия информированных решений. Это помогает защитить интересы инвестора, предоставляя ему возможность контролировать и анализировать состояние его инвестиций.
Роль оценки имущества в защите интересов инвестора
Минимизация рисков
Оценка активов помогает минимизировать риски, связанные с инвестированием в ЗПИФ. Благодаря ней инвестор получает объективную и всестороннюю картину стоимости активов, на основе которой он может принимать обоснованные инвестиционные решения.
Предотвращение мошенничества и неправомерных действий
Другое важное преимущество оценки активов - это предотвращение мошенничества и неправомерных действий со стороны управляющих фондом или других участников процесса. Ведь оценка проводится независимым профессиональным оценщиком, работающим в интересах инвестора.
Обеспечение ликвидности инвестиций
Наконец, оценка активов играет важную роль в обеспечении ликвидности инвестиций в ЗПИФ. Она позволяет установить четкую цену паев, облегчая тем самым их обращение на рынке.
Примеры и методы оценки
Например, предположим, что инвестор хочет внести в ЗПИФ коммерческую недвижимость. Оценщик, используя сравнительный подход, ищет аналогичные объекты на рынке и сравнивает их стоимость. Если таких объектов недостаточно, а также с целью проверки, он использует доходный подход, оценив ожидаемые доходы от аренды объекта. Затратный подход может быть применен в том случае, когда актив уникален или нет достаточных аналогов на рынке.
Допустим, здание, которое инвестор хочет внести в фонд, похоже на другие объекты на рынке, которые продаются за 50 млн руб. Если арендная плата для аналогичных зданий составляет 5 млн руб. в год, то с использованием доходного подхода и применением ставки капитализации 10%, оценка недвижимости также составит 50 млн руб. (5 млн / 10%). Это подтверждает адекватность оценки.
Проблемы и пути их решения
Однако оценка активов для внесения в ЗПИФ не лишена проблем. Одной из них является сложность определения рыночной стоимости активов, особенно в условиях волатильного рынка. Другой проблемой является возможность манипуляций с оценкой со стороны управляющих, которые могут быть заинтересованы в завышении или занижении стоимости активов.
Для решения этих проблем необходимо обеспечить строгое соблюдение стандартов оценки и прозрачность всего процесса. Также полезно привлечение независимых аудиторов для контроля за деятельностью оценщика и управляющего фондом.
В заключение можно сказать, что оценка активов для внесения в ЗПИФ играет ключевую роль в обеспечении защиты интересов инвестора, транспарентности операций и ликвидности инвестиций. Это сложный процесс, требующий профессионализма и независимости оценщика, но при правильном подходе он может значительно увеличить привлекательность инвестиций в ЗПИФ для инвестора.
Продажа имущества из ЗПИФ
Также важно упомянуть, что процесс оценки имущества важен не только при внесении активов в ЗПИФ, но и при их продаже. Ведь для того, чтобы инвесторы могли принять решение о продаже своих паев, им необходимо знать актуальную стоимость активов фонда.
Представьте, что недвижимость, которую мы оценили в 50 млн руб., была продана из фонда по цене 55 млн руб. Это значит, что стоимость паев для инвесторов увеличилась. Если бы продажа была осуществлена по цене ниже оценочной стоимости, это могло бы привести к убыткам для держателей паев.
Методы оценки при продаже активов из ЗПИФ
Те же методы оценки, что и при внесении активов, применяются и при продаже активов из ЗПИФ. Однако, важно учесть, что рыночные условия могут измениться, и поэтому целесообразно провести повторную оценку перед продажей активов.
Заключение
Оценка активов для ЗПИФ - это ключевой этап, который обеспечивает транспарентность и справедливость инвестирования в эти фонды. Она помогает защитить интересы инвестора, минимизировать риски, обеспечивать ликвидность и предотвратить мошенничество.
Однако, оценка требует профессионализма и независимости со стороны оценщика, и поэтому инвесторам следует тщательно относиться к выбору оценщика и управляющего ЗПИФ. Также важно проводить регулярный мониторинг и аудит оценочной деятельности для обеспечения ее соответствия стандартам и интересам инвестора.
Инвестиции в ЗПИФ могут быть выгодным и безопасным способом увеличения своего капитала, если при этом учитываются все особенности этого инструмента, включая процесс оценки активов.
Статья написана для широкого круга лиц с целью привлечения внимания к проблематике оценки имущества. Если вам нужна реальная оценка – обращайтесь к профессиональным оценщикам - ce-na.ru.
