Тема льготной ипотеки на вторичное жилье в последние месяцы неоднократно обсуждалась на самом высоком уровне. Положительно в этом направлении высказывался и глава государства. Однако в Минстрое, как кажется, в этом вопросе в июне 2023-го поставили точку, пусть и временную. Как скоро она преобразится в запятую, сказать сложно, но эксперты полагают, что в обозримом будущем ожидать появления соответствующей программы вряд ли стоит.
О вероятности введения льготной ипотеки на вторичное жилье, плюсах и минусах подобной программы, ее влиянии на спрос и ценообразование, а также главных выгодополучателях, «Строительному миру» рассказал Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
— Как введение льготной ипотеки на вторичное жилье могло бы в целом повлиять на рынок жилой недвижимости?
— Льготная ипотека на вторичную недвижимость могла бы сделать доступнее покупку готовых квартир и косвенно стимулировать рынок новостроек. Ведь многие продавцы «старых» квартир, которые решили улучшить свои жилищные условия, идут в новостройки как раз из-за льготных госпрограмм. Они стремятся сэкономить на ежемесячных платежах за счет субсидированной ставки кредита — 6% (по семейной) или 8% (по льготной).
Для сравнения по ипотеке на вторичную недвижимость в собственных программах банков мы видим, что проценты варьируются в диапазоне 10,9% - 11,9%. Разумеется, это увеличивает ежемесячный платеж заемщика. Правда, сейчас цены недвижимости на первичном рынке выше вторичного. По данным ЦБ, в первом квартале разница цен за квадратный метр в двух сегментах достигла 40%. В результате многих покупателей «старых» квартир» не смущали даже рыночные ипотечные ставки, а доля ипотечных сделок в этом сегменте, по нашим оценкам, в мае составляла около 66% в среднем по стране. То есть подорожавшие новостройки покупали в два раза реже «вторички».
Но и интерес заемщиков к ипотеке сейчас гораздо ниже, чем в прошлый и тем более в рекордный для рынка 2021 год. Мы как финансовый маркетплейс видим, что за пять месяцев 2023 года потребительский онлайн-спрос на ипотеку остается на четверть ниже прошлогоднего показателя. Очевидно, что за три последних года сократилось количество людей, которые имеют необходимую сумму для первого взноса и нужную зарплату. Так, в исследовании Финуниверситата при Правительстве РФ дана оценка, что без ипотеки купить жилье сегодня могут около 5% населения страны, а с ипотекой — 10%. Получается, что количество людей, которые в принципе могут взять жилищный кредит, стремительно сокращается. В такой ситуации льготная ипотека на вторичную недвижимость могла бы поддержать рынок. Но, с большой вероятностью, теперь в обозримом будущем ее не будет ни в каком виде и ни для кого, если судить, исходя из позиций Минфина и недавних высказываниях замглавы Минстроя.
— Как отразилось бы на спросе и стоимости жилья?
— Сейчас цены на недвижимость практически не растут, но и не снижаются. Весьма вероятно, что льготная ипотека на «вторичку» могла бы добавить к ценнику в этом секторе от 5 до 10 тыс. рублей за квадратный метр за счет повышения спроса покупателей. Но мы не считаем, что по цепочке выросли бы цены новостроек. Здесь гораздо большее влияние на ценообразования оказывают введенные Центробанком макропруденциальные ограничения к околонулевым ставкам и низкому первому взносу. Именно они, на наш взгляд, будут охлаждать цены на недвижимость как на «первичке», так и на «вторичке».
Напомним, с 1 мая для банков действуют надбавки, ограничивающие полную стоимость кредита. Он не может быть ниже, установленного регулятором, и уберет «экстремально» низкие ставки. ЦБ ввел надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом для заемщиков с предельной долговой нагрузкой 60%. С 1 июня 2023 года надбавки применяются к жилищным кредитам, в которых первый взнос меньше 20%, а с 1 января 2024 года — меньше 30%. Фактически это снижает доступность ипотеки, люди будут копить деньги дольше, а многие отложат покупку на потом.
— Кто в данном случае является выгодополучателем?
— Выгодополучателем возможного введения льготной ипотеки на вторичную недвижимость, по нашему мнению, стал бы рядовой покупатель со средними доходами, семьи с детьми. Вот почему нельзя не сожалеть, что дискуссия о программе пока идет в негативном ключе. Из положительных инициатив, на наш взгляд, заслуживает внимания идея субсидирования не ставки, а первоначального взноса. Есть идеи сделать адресную ипотеку для семей с детьми, что также стало бы мерой поддержки со стороны государства, которая стимулировала бы не только рынок, но и решало бы социальную проблему, связанную с падением рождаемости в РФ.
