В апреле 2023-го президент РФ Владимир Путин заявил о необходимости льгот на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости. По мнению главы государства, это пусть и косвенно, но все же положительно отразилось бы на отрасли в целом.
Однако в июне текущего года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что ведомство в настоящий момент не обсуждает данный вопрос, так как лишних денег на эти цели попросту нет. В то же время чиновник подчеркнул, что тема может выйти на повестку в случае наличия необходимых для этого ресурсов.
Мы в свою очередь попросили экспертов пояснить, как введение льготной ипотеки на вторичное жилье могло бы повлиять на рынок недвижимости, как отразилось бы на спросе и стоимости квартир и кто в первую очередь выиграл бы от появления соответствующей программы.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
— Многие сделки на первичном рынке совершаются на средства от реализации имеющихся квартир. Следовательно, появление госпрограмм для приобретения вторичного жилья окажет косвенное положительное влияние и на рынок новостроек. Но условия льгот, на мой взгляд, не должны быть одинаковыми. Ставки следует повысить, по крайней мере, на 1-2% относительно первичного рынка, ведь усиление конкуренции новостроек со старым фондом противоречит государственным интересам.
Девелоперы не только обеспечивают россиян доступным жильем, но и создают сотни тысяч рабочих мест, способствуют развитию научно-промышленного комплекса страны и логистики, развивают инфраструктуру, участвуют в реализации программ импортозамещения. Так что правительство обязано действовать аккуратно, чтобы не нанести удар по строительной отрасли. Даже если такие действия временно повысят доступность жилья, уже в среднесрочной перспективе они окажут негативное воздействие на всю экономику. Однако я уверен, что власти примут взвешенное решение.
Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:
— Очень хорошо, что прежде чем принять такой закон, власти задумываются о том, какое влияние окажет это решение. Например, введение субсидированной льготной ипотеки на новостройки и отсутствие ограничительных мер несколько лет назад в корне изменило рынок недвижимости и значительно повлияло на ценообразование. Я уверена, что если бы не было льготной ипотеки на новостройки, такого роста цен, как мы видели за последние три года, не произошло бы.
В случае введения льготной ипотеки на вторичном рынке все три стороны — и государство, и покупатели, и продавцы — будут выгодополучателями. Государство решит проблему обеспечения граждан недвижимостью ввиду того, что у большего количества семей появится возможность купить себе вторичное жилье, которое из-за износа само по себе дешевле. У покупателя расширится возможность выбора. Но самым главным выгодополучателем окажутся собственники, у которых увеличится количество потенциальных покупателей.
Вопрос в том, что нужно будет сразу ввести оградительные меры, которые, на мой взгляд, должны быть связаны в первую очередь с качеством жилья. Должны быть четко прописаны законы, ограничивающие покупку жилья под снос и ветхого жилья, старые дома с газовым оборудованием и так далее. Также однозначно нужно ограничивать количество доступных ипотек, чтобы избежать спекуляций. Я думаю, льготная ипотека на вторичное жилье отразится на ее стоимости. А увеличение стоимости вторичной недвижимости в свою очередь отразится на всем рынке. Если часть покупательского спроса переключится на вторичку, как следствие упадет стоимость новостроек. Она не будет снижаться бесконечно долго, так как застройщик все равно вынужден придерживаться финансовой модели, рассчитанной банком, который финансирует эту стройку. Но снижение до 15% от нынешней стоимости вполне можно прогнозировать.
Сергей Гатауллин, к.э.н., декан факультета «Цифровая экономика и массовые коммуникации» МТУСИ:
— Введение льготной ипотеки на вторичное жилье могло бы в целом положительно повлиять на рынок жилой недвижимости, локально исчерпывающий возможности роста, оживлением спроса как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек, за счет увеличения доли альтернативных продаж. При наблюдающемся снижении реального платежеспособного спроса, такие программы могут снизить дисконт в цене стоимости «квадрата» вторички к новостройкам, и стать хорошим вариантом решения квартирного вопроса для граждан, предпочитающих рассматривать приобретение недвижимости на вторичном рынке. К рискам можно отнести дальнейший виток удорожания жилья и потенциальный кризис ипотечного кредитования, который может быть нивелирован начавшимся циклом повышения МПВ и таргетированностью программ льготного кредитования.
Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD:
— Вторичный и первичный рынок жилья тесно взаимосвязаны. Для многих семей единственный способ улучшить условия жизни — это продать старую квартиру. Условия приобретения новостроек сейчас очень выгодные и для многих стали доступны благодаря субсидированию ипотечных ставок в рамках различных программ (до 5-8% годовых). Но продать старую квартиру таким потенциальным покупателям нового жилья трудно из-за того, что условия покупки вторички менее выгодные. Сейчас ставки по ипотеке для покупателей на вторичном рынке достигают 11% годовых. Из-за этого возникает дисбаланс между скоростью оборота квартир в новостройках и во вторичном сегменте. Субсидирование ставок по ипотеке на вторичное жилье помогло бы быстрее продавать старые квартиры и покупать взамен новые.
Субсидирование ипотеки на вторичном рынке жилья было бы одновременно социальной и экономической мерой. С одной стороны, государство помогло бы решить жилищный вопрос сотням тысяч семей, которые можно разделить условно на две группы. Первая группа – граждане с ограниченными бюджетами, которые хотят приобрести самое доступное вторичное жилье. Вторая группа – собственники старых квартир, которые хотят переехать в новые дома. С другой стороны, власти простимулировали бы спрос на новое жилье, что выгодно застройщикам.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
— В целом я поддерживаю идею властей. Но я убежден, что расширение льготной ипотеки на вторичный рынок должно стать не только мерой социальной поддержки населения, но и дополнительным драйвером экономического развития. Поэтому кредиты на специальных условиях стоит выдавать лишь в тех случаях, когда продавцы вторичного жилья намерены приобрести квартиру в новостройке. Если не ввести данное ограничение, вложения бюджетных средств в льготную программу будут недостаточно эффективными.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
— Пару лет назад поддержка вторичного рынка вызвала бы всплеск спроса на новостройки и принесла бы ощутимый доход в бюджет страны. За последние пару лет ситуация сильно изменилась. После осложнения геополитической ситуации многие активные и финансово обеспеченные граждане покинули страну, в спешном порядке через посредников продав свои квартиры с существенными скидками. Часть из них сдали свое жилье в аренду. Вырученные средства по вполне понятным причинам они тратят не на покупку недвижимости в России, а на обустройство своей жизни за рубежом.
На сегодняшний день вторичный и арендный рынки составляют серьезную конкуренцию новостройкам. Это происходит потому, что возросли издержки, а с ними и цены на первичную недвижимость. Потребителям брать жилье в аренду стало выгоднее, чем покупать. Кроме того, застройщики не могут продавать лоты по низким ценам, как это делают продавцы вторички. Условия проектного финансирования и необходимость покрытия расходов сильно ограничивают компании в ценовой политике. Так за пять месяцев текущего года в петербургской агломерации по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на новостройки упал на 30%.
Для вторичного рынка во многих банках уже существуют программы по существенному снижению ипотечной ставки. Заплатив единовременную комиссию, заемщики могут получить ставку аналогичную льготной. В этих условиях в дополнительной поддержке вторичного рынка необходимости пока нет. Более того, сейчас увеличение конкурентных преимуществ вторички может нанести очередной урон продажам новостроек.
