С маткапиталом нужно меньше собственных средств для первоначального взноса. Но не торопитесь оформлять ипотеку под маткапитал, потому что в будущем могут возникнуть серьезные проблемы, о которых нужно учесть перед заключением сделки.
Подробнее о том, с какими ситуациями столкнетесь, расскажем в статье.
Не сможете купить квартиру меньшей площади
В будущем может произойти все что угодно. И возможно, придется продать квартиру и купить жилье с меньшей площадью. Но опека не одобрит сделку, потому что это считается ухудшением условий проживания ребенка.
Будет сложно взять другую квартиру в ипотеку
Допустим, решите продать квартиру, купленную с маткапом, и взять другую в ипотеку. Чтобы у опеки не было претензий, в новой квартире дом детям необходимо выделить долю. Не каждый банк согласится на это. Дело в том, что если заемщик не погашает кредит, банк может забрать квартиру и продать ее, чтобы вернуть деньги. Но если в квартире выделены доля несовершеннолетним детям, процедура изъятия жилья усложнится.
Даже если банк согласится на сделку, он предъявит более строгие требования. Например, повысит размер первоначального взноса, потребует поручителей, оформить страховку на жизнь или даже повысит ставку.
Есть проблемы и со стороны опеки. Там могут потребовать, чтобы новая квартира не была в залоге у банка. Но по условии, что недвижимость приобретается в ипотеку, соблюсти его нереально. Если захотите новую квартиру — то только за свои деньги, без участия банка.
Возникнут сложности с переездом из города в село
Возможно, в будущем захочется уехать из благоустроенной квартиры в городе и купить дом в сельской местности. Опека может посчитать это ухудшением условий проживания детей и не даст разрешение на смену жилья.
Особенно сложно получить разрешение тем, кто проживает в Москве. Даже увеличенная площадь нового жилья не станет весомым доводом для получения разрешения опеки. Можно решить проблему через суд, но это займет время. Продавец вряд ли согласится ждать. Придется искать новый дом и проводить сделку заново.
Ипотеку с маткапиталом сложно рефинансировать
Банки и пенсионный фонд умалчивают об этом. Но опыт заемщиков, столкнувшихся с перекредитованием, показывает, что сделать это очень сложно. Процедура рефинансирования предусматривает, что закрываете кредит в старом банке, выводите недвижимость из-под обременения и предоставляете в залог новому кредитору. Но после того как предыдущий банк снимет обременение, необходимо выделить доли детям. И новый банк вряд ли захочет принять такой залог.
Сложно найти покупателей
Продажа квартиры, где выделены доли детям — длительная и сложная сделка. Опыту ипотечников показал, что покупателей, которые будут ждать, пока разберетесь с опекой, нет. Свою роль играет и страх, что опека оспорит сделку, например, если условия проживания в новом жилье хуже. Возникнут судебные тяжбы с продавцом.
Строительство могут заморозить
Была ситуация, когда семья взяла квартиру в строящемся доме. Ипотеку супруги выплатили, а застройщик заморозил проект. По закону заемщики должны выделить доли после погашения ипотеки, но по факту выделять негде. Право собственности на квартиру не зарегистрировано.
Супруги купили другую квартиру, но опека не дала выделить доли в ней. Сотрудники объяснили отказ тем, что доли должны быть выделены в том жилье, что оформлено на маткапитал.
Ребенок вырастет и захочет продать свою долю
После 18 лет ребенок становится полноправным владельцем своей доли и сможет распоряжаться ею на свое усмотрение: продать или подарить. Будьте готовы и к такому исходу. Согласно закону, стоимость доли может соответствовать размеру маткапитала. Поэтому эксперты рекомендуют выделять долю не больше той, что соответствует маткапиталу.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?
Сейчас взять ипотеку даже с минимальным первоначальным взносом сложно. С 1 июня Центробанк ввел надбавки к закладываемому резерву по таким ссудам. Что это такое? Под каждый кредит банк должен заложить в резерв определенную сумму средств на случай, если заемщик откажется платить.
Недавно ЦБ установил размер резерва в зависимости от первоначального взноса:
- 50% от долга, если первоначальный взнос — 20–30%;
- 100% от долга, если 15–20%;
- 150% — если 10–15%.
Например, если подаете заявку на 5 млн руб. с первоначальным в 10%, то банку придется внести на резерв 7,5 млн руб. А это невыгодно банку.
Какие есть варианты?
Если не хотите тратить маткапитал, попробуйте оформить субсидию на покупку жилья. Выделенная сумма пойдет в качестве первоначального взноса.
Еще у некоторых банков есть совместные с застройщиками программы кредитования. Они допускают отсутствие первоначального взноса, но нужно подтвердить свою платежеспособность. Скоринговая проверка будет более тщательной, и, возможно, банк предложит оформить страховку или подключить дополнительные платные услуги.
Если есть свое жилье, но хотите купить еще, возьмите ипотеку под залог имеющейся квартиры. При условии, что нет обременения и не возникнет споров с другими владельцами недвижимости.
Чтобы найти банк, который выдаст такую ипотеку, обратитесь в МБК. Проверим кредитную нагрузку, оценим кредитный рейтинг и подберем предложение с оптимальными условиями. Сопроводим сделку до конца, и вы получите до 14 млн руб. Первоначальный взнос, справки и поручители не потребуются.
*ООО «МБК» содействие в подборе финансовых услуг / организаций
