Вступление. Мой опыт.
У меня не самый выигрышный объект. Однушка со скромным ремонтом и мебелью из 90-х в крохотном поселке за 30 км от МКАД… Но я удачно сдала квартиру за несколько минут. На своем опыте я убедилась, что если подготовить себя и квартиру правильно, то можно сэкономить много нервных клеток.
Главный совет:
На каждом этапе подготовки спрашивайте себя: если бы я искал квартиру в аренду, что бы я хотел здесь увидеть? Это очень помогает мыслить и действовать в мире клиента, вашего будущего жильца.
1. Выбираем тип аренды: посуточная/долгосрочная
Сравним плюсы и минусы краткосрочной и долгосрочной аренды. А после я расскажу какую стратегию выбрала я и почему.
Плюсы краткосрочной аренды:
- высокая доходность
По сравнению с долгосрочной арендой. При условии загрузки квартиры на 70-80% Но, надо понимать, что речь идет не о 50%, а о 25-30 % А вот занятость ваша вырастет на 100%
- доход сразу с каждого бронирования
Минусы краткосрочной аренды:
- жесткие критерии для объекта
Чтобы объект сдавался хотя бы 20 дней в месяц (при меньшей загрузке краткосрочная аренда просто не имеет смысла) и действительно приносил прибыль, объект должен находиться в востребованной локации. Обычно это центр города. Близость туристических объектов и общественного транспорта и тд.
- качественный и регулярный ремонт
- полное наполнение мебелью и бытовыми приборами, декором.
- регулярная уборка и стирка
- соседи против
- выше риск порчи имущества
- постоянный контроль
Это больше похоже на работу. Причем, с полной загрузкой и ненормированным графиком. Поиск и заселение/выселение жильцов, уборка, возможные проблемы с соседями. Решение этих проблем требует или вашего присутствия или делегирования задач (а значит, и доход ваш за вычетом этих услуг будет ниже).
Плюсы долгосрочной аренды:
- больше похоже га пассивный доход. Подойдет даже пожилым людям.
- жилье можно сдавать в любом состоянии. Нередко будущие жильцы готовы сделать ремонт под себя в счет аренды.
- можно сдавать квартиру с минимальным набором мебели или совсем без нее. на долгий срок арендаторы согласны покупать или перевозить свою мебель.
- в квартире нужен минимальный набор бытовых предметов.
Обычно это стиральная машина, холодильник, плита.
- это для ленивых – один раз нашел жильцов, налаживаешь взаимодействие и все. Нет заморочек с регулярным заселением/выселением, поиском новых жильцов, уборкой и прочим. Достаточно ненавязчивых проверок. Их можно делать даже онлайн.
- у некоторых это «любовь на всю жизнь». Бывает, что и хозяев и квартирантов настолько все устраивает, что такое сотрудничество длится годами и десятилетиями. И квартиранты даже «передаются» новым хозяевам вместе с квартирой (если она приобретается под сдачу). Либо сами жильцы передают квартиру новым арендаторам «по наследству», если им приходится съехать.
- не нужно постоянно искать арендаторов
- не нужна регулярная уборка. Смена жильцов происходит гораздо реже. Теперь уборка квартиры- ответственность жильцов. «генералить» нужно только при выселении – обычно не чаще раза в год/два, а то и реже.
- предсказуемость
- не требуется постоянный контроль. Особенно, когда у обеих сторон уже сформировалось определенное доверие и более-менее понятно, чего друг от друга ожидать. Здесь можно немного «отпустить поводья» и уехать в отпуск, например.
- низкие риски
Минусы долгосрочной аренды:
- низкая доходность
Даже 20 тысяч рублей ежемесячно могут стать хорошим подспорьем. Если квартира досталась вам от бабушки, и это не единственное ваше жилье, то вам можно только позавидовать. Но, если вы приобретали квартиру на свои кровные, а возможно, при помощи ипотеки, то такой тип аренды никогда не покроет затраты на покупку недвижимости. (тут лучше привести цифры)
- доход раз в месяц
- сюрпризы от жильцов
Если не обезопасить себя юридически, не оставить залог и регулярно не проверять состояние квартиры, то при выселении нерадивые жильцы могут оставить неожиданные сюрпризы. Вырванные с мясом розетки, мусор, пропажа вещей – неполный список сюрпризов. Иногда жильцы могут оказаться изобретательнее и превзойти самые смелые фантазии.
Лично я выбрала сдавать квартиру в долгую. Для меня важнее не высокая и рисковая доходность, а регулярный и стабильный доход (пусть и более низкий), свобода передвижения и возможность контролировать объект удаленно.
2. Изучение рынка/определение цены
Вы должны четко представлять себе цену аренды вашей квартиры заранее. Изучите объявления на подобные объекты в вашем районе, можно даже позвонить по нескольким и удостовериться в их подлинности.
Я допустила одну большую ошибку – изучала предложения, но не звонила и не проверяла их. Было очень много предложений однушек в нашем районе по цене от 15 до 20 тысяч за месяц. И все они были с прекрасными ремонтами. Это ввело меня в заблуждение. Мой ремонт на их фоне смотрелся убого. Но большинство этих объявлений оказались фейковыми.
Когда я поняла это, уже поставила свою цену по нижней границе и вовсю показывала квартиру. Люди, которые смотрели ее, говорили, что квартира у меня с хорошим ремонтом, и они снимали гораздо дороже и условия были хуже (вплоть до отсутствия горячей воды).
Поднимать цену мне уже было неловко. И это тоже ошибка, которую я признаю и буду над ней работать – быть готовой в процессе корректировать цену.
3. Заметаем следы (уборка)
Убрать квартиру самостоятельно или заказать клининг?
Надо смотреть на размеры разрушения. Если квартира со свежим ремонтом и сдается впервые, то можно сделать легкую уборку самостоятельно.
Лично я так и сделала. Квартира была в нормальном состоянии, и не требовала значительной уборки. Плюс мне нужно было собрать личные вещи и сложить их в гардеробной максимально компактно. А лучше меня это никто не сделает.
А вот если уборка требуется после того, как съехали очередные жильцы, лучше доверить это хлопотное дело профессионалам.
Разумеется, выбор зависит от масштабов бедствия и вашего бюджета. Цены на уборку варьируются от …
Кстати, значительно сэкономить на уборке можно, обратившись не в специальное агентство, а к частным лицам. Уборщица, работающая в вашем подъезде, с радостью выполнит уборку вашей квартиры по приемлемой цене.
4. Мелкий ремонт
Потек кран на кухне, отклеились обои, перегорела лампочка, стерлась обивка на кресле? Сдавать квартиру в таком виде нельзя. Если думаете, что можно, представьте, что заселяетесь туда сами. Теперь понимаете?
У меня квартира в новостройке, а ремонт еще не утратил свежести. Я вызвала мастера прибить пару полочек в прихожей и установить экран под ванной. Сама заменила лампочки и повесила люстру. Можно было этого не делать, кому-то и так сойдет. Но я точно знала, что мне не нужен «кто-то». Если я ищу чистоплотного квартиранта, значит и квартира должна быть чистой и опрятной.
5. Фото/видео
Когда мы «причесали» квартиру, пора сделать хорошие фото. Для этого вам не нужен профессиональный фотограф (если только у вас не элитный объект).
Достаточно обычной камеры на телефоне и хорошего освещения. Идеально фотографировать квартиру в солнечный день – визуально она будет казаться еще просторнее и уютнее. Не забывайте, что нельзя фотографировать напротив окон. Иначе фотография засветится. Встаньте рядом с окном и сделайте снимки с разных ракурсов. Чем больше и подробнее разборчивее (отчетливее) будут ваши фотографии, тем меньше вопросов возникнет у будущих жильцов.
На этапе подготовки фото я вспомнила, как сама когда-то часами листала объявления с темными неразборчивыми фотографиями, на которых вообще непонятно, где и что. Звонить и писать собственникам и вымаливать нормальные фото не хотелось. Такие объявления я просто пролистывала дальше. И так сделает любой нормальный человек. А ведь вы ищете себе нормального жильца?
Не поленитесь, и сфотографируйте не только саму квартиру, но и подъезд, дом и двор. Я сделала дополнительно снимки магазинов поблизости, школы, набережной, поликлиники и т.д. Чтобы люди понимали, какая вокруг инфраструктура.
6. Составляем объявление
Здесь работает тот же принцип – чем подробнее, тем лучше. Люди, умеющие читать, прочитают до конца и будут вам благодарны. Вы избежите лишних вопросов, сэкономив и их и свое время. Те, кто читать не любят, будут задавать вам глупые вопросы. Можете смело блокировать их, они не прошли тест на внимательность. Если на этом этапе люди ведут себя не адекватно, будьте уверены, дальше будет хуже.
Таким образом ваше объявление работает как фильтр, отсекая нежелательных личностей.
7. Кастинг. Выбор жильцов
Через пять минут у моей двери выстроилась очередь из потенциальных квартирантов. Посмотрев квартиру, люди наперебой предлагали предоплату. Тут самое главное не торопиться. Я взяла паузу на пару дней. Пришлось даже снять объявление с Авито, потому что хоть я и написала большими буквами БРОНЬ, телефон продолжали обрывать.
Для меня это был выбор почти такой же как ответить да или нет на предложение руки и сердца. Нет, я не преувеличиваю. Вы должны понимать, что с этими людьми вам придется общаться долгое время. А возможно, даже решать конфликтные ситуации.
Пришло несколько пар. Взрослые и помоложе, расписанные и нет. Первая пара меня оттолкнули запахом табака. Я терпимо отношусь к курящим, но у меня квартира без балкона. И готова поспорить, людям будет лень выходить в подъезд. Если ничего не остановило их покурить прямо перед встречей, то ничего не остановит перед курением в квартире.
Вторая пара были взрослыми людьми 35+. Женщина не успела зайти в квартиру, как сразу начала делать перестановку, выбрасывать мебель и тд.
Я выбрала молодую девушку с собакой. Их никто не хотел брать, все отказывали. Молодая – значит, устроит бордель. С собакой – значит, от мебели и обоев ничего не останется.
Но мне показалось, что человек, который долго и безуспешно искал жилье рядом с работой, будет ценить то, что имеет и бережно относиться к своему временному жилью. И я не ошиблась.
Мне помогла интуиция. Но никому не помешает взглянуть на документы будущего арендатора, включая справку или другое подтверждение с места работы, справка о доходах и другое. И самое главное – подробная беседа о работе и хобби. Так вы сразу поймете, по пути вам с этим человеком, или нет.
