Был комментарий следующего содержания:
В данной заметке хочу ответить на первый вопрос.
Сразу оговорюсь, что:
Во-первых, я не являюсь профессиональным инвестором в недвижимость. У меня есть опыт рантье и опыт выгодных сделок купли/продажи объектов недвижимости - именно им и буду делиться. Но я не живу этим, как те, кто работают в сфере агентских услуг или чей капитал целиком в бетоне (чуть ниже объясню, почему).
Во-вторых, общую информацию по этой теме вы можете найти в открытом доступе. Мне же хочется акцентировать внимание на деталях, которые представляют реальную (на мой взгляд) пользу.
Прямой ответ на вопрос
Данных, о которых вы спрашиваете, можно сказать что нет. Российский рынок недвижимости представляет из себя сборную солянку в том, что касается аналитических данных и неких средних значений.
Например, для понимания ситуации, данные ЦИАНа и, скажем, ДомКлика - будут отличаться. У агентств недвижимости есть своя статистика, но она также не дает целостного представления о происходящем, так как у каждого агентства - свой ключевой "покупатель" по показателю покупательской способности (у одних больше ипотечников, к другим чаще обращаются люди с кэшем и т.д.), разные вложения в маркетинг (и, стало быть, приток клиентов, то есть количество продаж) и т.д.
С тех пор, как у меня в портфеле появились акции Самолет - я начал следить за сектором недвижимости и в том же Telegram-канале уже не раз указывал, что данные выходят диаметрально противоположные. И все дело именно в том, кто эти данные публикует.
- Надеюсь, вы это уже поняли. Вообще, в России острая нехватка качественной регулярной аналитики по всем направлениям (кроме, разве что, e-commerce и продуктового ритейла). В Штатах, которые приводятся в пример, данную функцию выполняют крупнейшие инвестиционные банки и структуры вроде Bloomberg. У нас это все в состоянии зародыша.
Насколько я понял, был существенный спад продаж в Москве и Московской области (да и в целом по России) сразу после объявления СВО и второй раз - после объявления частичной мобилизации. Сильнее проседала элитная недвижимость (в метрике продаж).
Вместе с тем хорошо продавались первички за счет льготной ипотеки, а рынок вторичек был более вялым. Сейчас хорошо продаются вторички, так как цены отстали от первичек, льготная ипотека плавно перетекает на поддержку рынка вторичной недвижимости, а льготная ипотека на первичку становится не для всех (растет количество условий).
Если взять данные банков, то в этом году продажи недвижимости в ипотеку уже несколько раз били исторические рекорды. Все больше людей берут недвижимость в ипотеку, что в перспективе не слишком благоприятно для рынка аренды.
Подытоживая, я упрощу и ускорю процесс аналитики и скажу так: если вы соберете все доступные данные от всех застройщиков, риелторов, электронных площадок и агентств, и потратите на это несколько дней, то не сможете сделать однозначного вывода вообще ни о чем касаемо недвижимости.
Критикам такой ответ не понравится, но что делать, если у каждого "фломастеры разного цвета"? А делать нужно вот что...
Выгодна ли сдача в аренду?
Прежде всего нужно ответить на данный вопрос. И тут я сошлюсь на данные как раз таки ЦИАНа, так как они отражают реальные обстоятельства (схожие данные публикуют и остальные участники рынка):
- Чтобы окупить стоимость квартиры нужно 18 лет сдавать ее в аренду.
Расчеты приведены для однокомнатных квартир, приобретенных на вторичном рынке.
Самый низкий срок окупаемости в Кемерове (примерно 13 лет) и в Хабаровске (примерно 14 лет). Дольше всего будут окупаться квартиры в Пензе (25 лет), Севастополе и Петербурге (по 24 года).
Средний уровень доходности от сдачи однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в аренду в крупных городах в мае 2023 года составляет 5,6%.
Наименьшую доходность от сдачи квартиры получают рантье в Пензе (4%), Севастополе и Петербурге (по 4,2%), Казани (4,5%) и Москве (4,6%).
Стоит отметить, что имеется в виду доход без учета: налогов, страховки и необходимого периодически ремонта.
Что касается налогов, то уже в 2020 ФНС подсчитала, что из 100% арендодателей налоги платят в лучшем случае 90%, а бюджет недополучает более 1 триллиона рублей (точно сумму не вспомню, что-то среднее между 1,5-1,8 триллиона).
- Как вы считаете, с учетом рекордного дефицита бюджета, долго ли осталось ждать "облавы" на серых рантье?
Я думаю, что это вопрос 1-2 лет - примерно столько требуется времени, чтобы внедрить в ФНС простейшую нейросеть, связать ее с данными по всем приходам/расходам по банковским картам и автоматизировать финансовый контроль за доходами и уплатой налогов населением.
В этой истории есть и положительные моменты. Во-первых, жить намного проще, когда не прячешься от государства (по себе знаю). Во-вторых, если ты платишь налоги, то можешь заключать правильный юридически-подкрепленный договор с арендатором (учитывающий все нюансы и сферы материальной ответственности).
Минус очевиден - фактический доход меньше, а срок окупаемости дольше.
Если мы просто сопоставим 5% прибыли от аренды с 10% прибыли по ОФЗ - очевидно, что жизнь рантье не такая сладкая, как может показаться. А впереди, не будем забывать, ремонт, который в любом случае потребуется спустя годы аренды. Но есть важные нюансы, которые в корне все меняют.
Другой уровень доходности
Прежде всего, очевидно, что сдача квартиры посуточно приносит на порядок больший доход, чем сдача на длительный срок.
Лично я этим не занимался, но, например, этим занималась матушка моего близкого друга. Исходя из ее опыта могу сказать, что окупаемость сокращается на порядок - за 3 с небольшим года она заработала на еще одну квартиру, причем двушку, причем в исторической части города (не самое блатное и элитное место, да и дом старый, но район шикарный для постоянного проживания).
На обратной чаше весов то, что сдача посуточно стала для нее второй работой - уборки, стирки, решение конфликтов и проблем и т.д. и т.п. В результате ей даже пришлось уйти с основной работы. Вы, вероятно, даже представить себе не можете, с чем сталкиваются люди, занимающиеся такой деятельностью.
Например, еще один мой близкий человек сдает апартаменты, также посуточно. Однажды заехал парень и за 5 дней "прокурил" все помещение кальяном так, что 3 недели не могли "выветрить" оставшийся запах (въелся в обои и мебель) - в ход шло все, включая варку кофе и сырые тряпки на люстрах. Все это время недвижимость простаивала.
Это я молчу о тех, кто снимает жилье временно для встреч с возлюбленными. И про конфликты с соседями, которые заканчиваются "мигалками" во дворе. Так что при сдаче квартиры посуточно как минимум потребуется хорошая шумоизоляция, которая "съест" часть пространства.
Иными словами, сдача посуточно - та еще головная боль и по характеру деятельности подходит далеко не всем типам личности (склонным к нервозности лучше даже не думать в этом направлении).
- Это реально важно понять в вопросе недвижимости - кто вы такой. Потому что сдача недвижимости в аренду - это та же самая предпринимательская деятельность (от слова предпринимать).
Кроме этого, сейчас разрабатывают единые правила для сдачи квартир в аренду посуточно в России. Их разработают до 1 марта 2025 года. Минстрой уже подготовил соответствующий законопроект.
В документе уточняется, что арендодателю могут вовсе запретить посуточную аренду, если это доставляет дискомфорт другим жильцам многоквартирного дома, а, поверьте, "дискомфорт" это доставляет сильный. Люди из зависти готовы "стучать" и в дверь, и в "органы", и куда угодно, лишь бы сосед не жил лучше, чем они сами. Хотя иногда это действительно оправдано как минимум шумовыми "эффектами", что, очевидно, неприемлемо.
Также при сдаче жилья в наем нужно будет соблюдать требования пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, что само собой подразумевает дополнительные расходы (все мы знаем, как такие законы работают в России и чьи доходы - наши расходы).
Наконец, последний нюанс, который тут нужно отметить - для посуточной аренды не подойдет любая недвижимость.
Во-первых, нужен хороший ремонт.
Во-вторых, нужно хорошее расположение - центр города или близко к нему, но с хорошей транспортной сетью в округе, если речь идет о миллионнике.
Но, как и сказал в начале этой части - если вы готовы к сложностям и уделять достаточно времени и сил, то посуточная аренда приносит очень хороший доход и ускоряет окупаемость недвижимости.
Другая статья доходности
На самом деле рантье в сфере жилой недвижимости зарабатывают основные деньги не на аренде, а на последующей перепродаже недвижимости. Период сдачи в аренду - это период ожидания, когда условно один объект можно более выгодно обменять на другой объект, который в будущем позволит повторить данный успех.
Конкретно сейчас вас интересует цена. Выгодно ли по такой цене вообще покупать недвижимость под инвестиции?
Что же, есть очень простая формула для подсчета:
- Медианная средняя зарплата (в том городе, где планируется покупка), умноженная на 2, затем умноженная на 12 и еще раз на 2.
В итоге вы получите сумму справедливой стоимости хорошей 1-комнатной квартиры в конкретном городе и не в самом плохом районе.
В подсчетах задействована медианная средняя зарплата в городе, то есть з/п, в расчетах которой не учитывались несколько процентов населения этого города с доходами в 10-50 раз больше (топ-менеджеры крупных компаний, невероятно "успешные" бизнесмены из чиновников и т.д.), чем у остальной, преобладающей группы населения.
- Данные подсчеты еще до 2020 года указывали на то, что недвижимость в большинстве городов России стоит необоснованно дорого. После, как мы знаем, случился бум и сильный рост стоимости.
Но весь вопрос в том, а будет ли она стоить дешевле?
Эксперты, реальные эксперты, утверждают, что российский рынок недвижимости слабо развит и до сих пор остается в цикле роста. Считается это по показателю доступности жилья - сколько квадратных метров в стране имеется на 1 человека.
Если мне не изменяет память, в России этот показатель составляет 23 квадратных метра (или около того). То есть избытка фактического предложения нет от слова совсем. Так что весь вопрос в силе спроса (силе покупателя, если точнее).
При этом у нас есть такая особенность, как черно-белое восприятие происходящего (отчасти сформированное РПЦ, даже в случае атеистов). В нашем представлении недвижимость может расти в цене (белое), или падать в цене (черное). Вариант стагнации в боковом тренде нами плохо воспринимается, а вот он как раз наиболее вероятен в том случае, если покупательская способность будет снижаться.
В экономическом учебнике (который все таки оторван от жизни) схема развития событий достаточно простая: рост стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на покупку, но увеличивает спрос на аренду; при этом спрос на аренду сокращается, когда недвижимость долго не растет значительно в цене, так как спрос на покупку стабильный и происходит своего рода "затоваривание".
Что же с этим делать? И где реальная доходность?
Прежде всего, уже ссылаясь на свой опыт, скажу, что при любом состоянии рынка есть выгодные предложения.
Тут нужно отметить, что если вы зайдете, например, на Авито, и выберете район, где хотели бы купить недвижимость - увидите массу предложений с неким ценником. Так вот, цена, которую вы видите, не имеет никакого отношения к той цене, по которой реально происходят сделки. Это лишь ориентир, но никак не реальная стоимость.
Кроме торга, бывают предложения, когда и торговаться не нужно, так называемые срочные продажи.
Под срочными продажами часто понимается крайность, вроде срочного переезда в другой город или срочно потребовались деньги. Но зачастую срочные продажи могут длиться около года - например, человек накопил недостающую сумму на более просторную квартиру, нашел желаемое и договорился о покупке по факту продажи своей квартиры. Такие цепочки бывают и бывают они длинными (потенциальный продавец также договорился со своим продавцом и т.д.)
По такому принципу, например, я сам покупал квартиру. Изначально покупка планировалась для личного проживания, но затем, оставаясь на съемной квартире, я начал сдавать ее в аренду. И тут я бы хотел сделать отступление и сосредоточиться на важных деталях.
Во-первых, предложение было более выгодным, чем в соседних домах в выбранном мной районе. Примерно на 20%.
Как итог, мне досталась квартира с нормальным ремонтом (не евро-отделка, но хороший и пригодный для жизни ремонт), в более современном доме (разница более чем в 10 лет) и в хорошем районе с необходимой инфраструктурой.
Более того, я знал, что через несколько лет планируется достроить ветку метро в шаговой доступности от дома (5-7 минут). А такие объекты инфраструктуры быстро отражаются в стоимости в большую сторону.
Во-вторых, мы нашли арендатора в кругу знакомых. Им оказалась дочка подруги жены.
И тут я хочу сказать прописную истину - отличных арендаторов не бывает. Как бы человек не жил - квартира все равно будет изнашиваться (и требовать вложений в будущем). В моем случае не помогла даже договоренность, что девушка платит меньше, но ухаживает за квартирой и поддерживает ее в чистоте и порядке.
Когда я приехал "принимать" квартиру спустя 5 лет аренды, то кроме весьма большого количества пыли и грязи обнаружил странным образом ободранные обои. Характер повреждений склонял меня к мысли, что была драка (повреждения были примерно на уровне плечей).
Но оказалось вот что. Году на втором аренды девушка заскучала и попросила разрешения завести домашнее животное. Я спросил: кого хочешь завести? Она ответила: хомяка и рыбок.
Так вот, оказалось, что иногда она выпускала хомяка "погулять", отвлекалась на что-то и, соответственно, он драл обои. Место "побоища" - это хомяк залез на мольберт, а затем только ему ведомо, что и зачем он творил.
В общем, это "чудовище" и реально "лютый зверь" изрядно подпортил внешний вид квартиры. Я и представить не мог, что такое маленькое животное способно нанести такие повреждения.
Проблема была не только и не столько в обоях, сколько в побелке, которая затем ежедневно оседала на полу, дверях и мебели.
Кроме этого я обнаружил уклон в комнате и на примыкающей кухне - полы просели. В одном месте приподнял линолеум и моему взору предстали почерневшие от гнили доски - последствие того, что однажды на кухне прорвало трубу, а девушка в то время навещала родных в другом городе.
Наконец, квартира располагалась на втором этаже, а на первом была неиспользуемая коммерческая недвижка (возможно, лишь поэтому не было претензий по поводу затопления). Несколько лет назад там открылся магазин продуктовой сети, что есть в моем портфеле акций - я не сразу вспомнил о сопутствующих проблемах, которые возникают, когда этажом ниже открывается магазин.
Во-первых, рабочие "разворошили" всех жителей подвального помещения, из-за чего те ринулись во все стороны (и периодически появлялись в квартире).
Во-вторых, рабочие похоже пробили несколько дыр в их потолке, но моем полу, так как по полу начало "сквозить". Иной вариант - активная вентиляция помещения и щели, которые неминуемо образуются между плитами с течением времени и увеличившиеся после ремонта помещения.
Увидев все это - я принял решение о продаже. Меня отговаривали. Более того, тот самый близкий человек, что сдает апартаменты, сказал мне - "я сам сделаю ремонт (за твой счет, но за плату как близкому), сам буду искать арендаторов на посуточное и сам буду решать проблемы, а с тебя возьму 10-15% от дохода". Но я отказался от этого (ох, какого заманчивого!) предложения.
Подумайте только. Мне предлагали, фактически, стать собственником мини-бизнеса и сразу "отойти от дел" с получением солидного пассивного дохода.
Но также в этом предложении был ремонт. А цены на строительные материалы видели? Что с ними стало после санкций и параллельного импорта. На ремонт у меня ушло бы около 30% от текущей стоимости квартиры в лучшем случае.
К тому же, он знает, что значит сдавать апартаменты, но не имеет опыта сдачи квартиры посуточно, а это очень разные процессы с разными, скажем так, последствиями. К примеру, у соседей только-только родился ребенок и шума они не стерпели бы (о чем меня уведомили, лишь завидев на пороге квартиры).
В общем, я отказался, и продал квартиру с чистой прибылью почти в 100% спустя 5 с небольшим лет владения. То есть, тот самый реальный доход от недвижимости, о котором я писал прежде - это около 20% годовых на отрезке в 5 лет в этом конкретном случае. В остальное время - небольшой, за редкими исключениями пассивный доход.
Тут важно отметить, что основную добавленную стоимость я получил не за 5 лет владения, а в период 2021-2022 - именно в этот период цены быстро росли, вбирая в себя все проблемы и инфляцию. С вычетом этих двух лет или при выравнивании показателя к предыдущим годам - доходность была бы ниже.
Причем у меня была возможность двигать цену так, как мне удобно - продавать дороже и дольше, или дешевле и быстрее. На сделку я вышел примерно через полтора месяца с начала процесса продажи.
Иными словами, я не думаю, что и дальше динамика по росту цен на недвижимость сохранится. Чуть выше уровня инфляции - возможно. Но вряд ли стоит ждать продолжения того роста, что случился в 2021-2022.
Далее, я писал несколько раз, что мне пришлось взять квартиру для тестя.
Мы смотрели разные варианты в разных ценовых категориях. И сам не понял, как так получилось, но продавец нам лично позвонил. К нему обратилась риелтор, которая увидела наш "запрос", с предложением продать его квартиру на 30% дороже. Он отказался (сказал, что это дорого) и попросил у нее наш контакт.
Уже после ремонта (который длился почти 2 месяца) и заселения тестя я все равно не понимаю причины, почему он согласился продать жилье на 30% дешевле рыночной цены. То есть соседи выше в тот же момент продавали то же самое, но на 30% дороже, а соседка сбоку (у которой точно такое же помещение, один в один) продавала (уже год, как я потом выяснил) на 40% дороже.
На ремонт я не пожалел денег, так как он сразу поднял стоимость недвижимости на 45%. Иными словами, если бы я собрался сейчас продавать эту квартиру, то в объявлении цена была бы на 45% выше, чем сумма сделки 3 с половиной месяца назад. И это была бы среднерыночная оценка, хотя ремонт по качеству лучше, чем у потенциальных "конкурентов".
Опять же - отличный район и хорошая инфраструктура. Мы сами живем в этом районе и я знаю, что для жителей других мест он - блатной, но мы знаем, где "блатнее" на порядок (хотя эта часть района от нас в шаговой доступности).
Нужно подытожить
Во-первых, независимо от того, что происходит на рынке недвижимости - всегда есть выгодные предложения, дешевле рыночной цены на 25-30%.
Иногда их нужно искать, что может занять время, но это того точно стоит, так как вы сразу получаете апсайд по стоимости. Просто потому, что покупаете у тех, кому очень надо продать.
По своему опыту, искать хороший объект 4-6 месяцев с ежедневным мониторингом объявлений - это нормально.
Во-вторых, забудьте о неблагоприятных районах.
В "трущобах" всегда будут те, кто стремится к лучшему уровню жизни. Уровень жизни лучше в благополучных районах. Пусть это не элитные районы, но близкие к ним по качеству жизни.
Вы можете подумать, мол, какая разница, я же для аренды покупаю. Так-то оно так, но в случае, если вы решите "избавиться" от актива - это один из факторов, который будет влиять на ликвидность, то есть скорость и стоимость, по которым вы сможете продать объект.
В-третьих, обратите внимание на точки роста добавленной стоимости - когда планируется капитальный ремонт дома, в каком состоянии дом, подъезд, лифты и т.д., планируется ли развивать инфраструктуру.
Иными словами, ищите объекты, в которых вы сами были бы готовы жить довольной жизнью (без завышенных ожиданий, но так, чтобы вам было в целом комфортно). Или, например, объект, в который вы готовы переселить детей.
С новостройками в этом смысле свои проблемы. Новый дом ближайшие лет 6 находится в процессе устаревания (то есть теряет свою стоимость). Более того, через 2-3 года часто проявляются последствия недобросовестной стройки, в простонародии - дом дает усадку. Так что новостройка - это не всегда хороший выбор. Вернее, это хороший выбор для постоянного проживания, а в случае сдачи объекта в аренду - это одновременное снижение стоимости.
Опять же, я в качестве примера привел личную историю с продажей. Дом был уже не новый (кирпичный, конец 60-х). Но за пару дней до инициации продажи в подъезде закончили капитальный ремонт, что дало мне дополнительный рычаг в переговорах - стало лучше, и так продлится еще долго, так как только что сделали.
Забавно, вы не находите? Новостройка с каждым годом дешевеет, ведь где-то рядом строится еще одна, новее. А вторичка в старом доме дорожает, потому что сделали капитальный ремонт (подъезда, крыши, подвала, всего дома).
Говоря "дешевеет" и "дорожает" я имею в виду не столько сумму в денежном выражении, сколько стоимость относительно альтернативных вариантов. Ведь сделка продажи недвижимости в случае последующей покупки недвижимости - это, по сути, процесс обмена одного на другое.
В-четвертых, оценивайте состояние жилья. Если нужен ремонт - лучше посетить квартиру с тем, кто будет ремонтом заниматься (если такая возможность есть, конечно) и подсчитает стоимость.
Для примера, я рассчитывал, что в последнем объекте ремонт займет максимум месяц и обойдется в 20-25% от стоимости приобретения. В итоге - почти два месяца и около 30% от стоимости. А все потому, что мастер, с которым была договоренность, решил, что его дела важнее и мне пришлось на ходу менять все планы.
В-пятых, будьте готовы к сложностям, о которых писал выше. Прежде всего к тому, что никто не будет относиться к вашей квартире так, как вы к ней относитесь, даже близкие вам люди.
В аренду через ипотеку
Если же вас посетила идея взять квартиру в ипотеку и "отбивать" ее рентными платежами, то в принципе цифр выше, касаемо дохода с аренды, должно было хватить, чтобы наглядно продемонстрировать последствия.
- Скорее всего вам так или иначе придется погашать долг по ипотеке не только рентными платежами, но и из своего кармана.
Проблем тут много, ключевых - две:
Во-первых, если вдруг вы не найдете арендатора (или арендатор съедет от вас через пол года), то ваши расходы сильно вырастут. И к этому нужно быть готовым (желательно не только морально, но и финансово, то есть иметь пассивный доход, например, портфель облигаций).
Во-вторых, все то время, что долг выплачивается, недвижимость будет устаревать, а возможностей для ремонта будет не так много, так как это создает дополнительный финансовый дефицит.
Я в целом скептически отношусь к данной идее, так как общался с большим количеством таких вот начинающих рантье в 2020 году. В 2019 они залезли в ипотеку под аренду, в начале 2020 подняли стоимость аренды (так как им не хватало денег для покрытия долга), ближе к середине и в конце года продавали недвижимость.
Тогда ситуация решилась за счет того, что ЦБ ввел право продавать квартиры, находящиеся в обременении, с сохранением условий по ипотеке для покупателя. Это хоть как-то восстановило спрос.
С тех пор я в принципе данную идею больше не слышал от людей. Одного опыта им хватило.
Если подойти к данному вопросу с точки зрения того, чем деятельность рантье является, то есть с точки зрения предпринимательской деятельности, то тут стоит задать один простой вопрос: в каких случаях предприниматель берет кредит на расширение своего "предприятия"?
Случаи бывают разные, но если мы исходим из теории естественного роста (которая является все таки экономическим базисом), то расширение происходит в ответ на рост спроса. В свою очередь в сфере аренды спрос, в том числе, зависит от конкурирующего предложения. И если учесть рекордные объемы ипотеки в этом году, а также рекордные объемы продаж недвижимости в прошедшие 2 года - к спросу и конкуренции как раз есть вопросы.
Быть может имеет смысл хотя бы понаблюдать за тем, как быстро существующие арендодатели в конкретном районе конкретного города находят арендаторов (по метрике появления/пропажи объявлений).
Что будет с рынком аренды?
Есть вопрос, важный вопрос, на который у меня нет ответа.
Дело в том, что застройщики, как вы вероятно знаете, ускорили инвестиционные проекты и нарастили объемы производства. В итоге на рынке скапливается большое количество непроданной недвижимости.
И тут на сцену уже выходит регулятор (не помню, что за структура, но новость буквально две недели назад была) и говорит: не можете продать - сдавайте в аренду.
В целом, есть долгосрочный риск, что крупные игроки будут выжимать из бизнеса частников. Например, по аналогии с такси. Вспомните - раньше нужно было знать номер водителя или редкой компании, и бронировать поездку за 2-3 часа минимум (а чтобы наверняка - за 5-6 часов). И это я еще про миллионник говорю.
На мой взгляд вполне вероятен сценарий, что и эту бизнес-нишу займут крупные игроки. Они уже этим по сути занимаются. А цифровизация и автоматизация процессов ускоряет развитие данного направления.
- В связи с этим я бы настоятельно рекомендовал продумывать план Б и план C.
План Б очевиден - продажа в том случае, если с арендой будут возникать сложности.
Тут я, кстати, добавлю, что "простой" - это самое неприятное в аренде, так как счета нужно продолжать оплачивать, а дохода нет.
План C - это в каких целях недвижимость может использоваться, кроме продажи, если с арендой не заладится.
Скажем, я последний объект взял: сейчас - тестю для жизни, в будущем - для детей. Если возникнет простой - сдам в аренду.
Как оно будет - я не знаю, но знаю что буду делать в том или ином случае. И уверен, что именно этот объект будет дорожать в стоимости, так как он в хорошем районе, а рядом нет строек и вряд ли они будут. Опять же, время капитального ремонта уже подходит (недавно меняли все стояки и трубы).
Вот и вам желательно знать, что вы будете делать в том случае, если рынок аренды фундаментально изменится. Иными словами, задача - выиграть при любом раскладе.
Инвестиции в будущее
Ну и в завершение хочу поделиться видением одного человека, с которым мне довелось пообщаться.
Смотрим на карту:
Западнее Москвы у нас что? Правильно, ЕС.
Прежде вся инфраструктура, все пути, все ходы, вообще все ориентировалось на запад. Это нужно осознать, чтобы понять, в чем ценность Москвы в качестве столицы.
Считайте это своего рода торговым маршрутом. А где торговля - там деньги.
Сейчас, когда ЕС находится в позиции недружественной нам юрисдикции, когда торговые отношения если и не рушатся, то сами пути доставки товаров удлиняются через другие страны, есть весьма немалая вероятность, что центр российского капитализма будет смещаться вниз и вправо, то есть юго-восточнее.
Наиболее вероятные претенденты как минимум на звание второй столицы, а (чем черт не шутит) быть может и главной столицы - это Екатеринбург и, возможно, Новосибирск.
Это крупные города с развитой инфраструктурой. Но что важнее - их непосредственная близость к нашему новому главному торговому и политическому партнеру - к Китаю.
Также, параллельный импорт идет через Казахстан, то есть еще один партнер под самым боком.
Если исходить из того, что деньги притягивают новые деньги, что, где бизнес решает вопросы партнерства - там и есть центр, наиболее перспективными для покупки инвестиционной недвижимости являются прежде всего ЕКБ и Новосиб.
Не важно, как будет называться статус этих городов. Мы привыкли к статусу "миллионник", словно бы он о чем-то говорит.
Проще привести пример Китая, где все крупные города - это центры производства чего-то конкретного, каких-то конкретных продуктов - Шеньчжень (технологические товары), Гуанчжоу (тяжелая техника, включая самолеты), Пекин (ВПК), и т.д. То есть это индустриальные центры, каждый со своей спецификой. Думаю, что к схожему устройству придем и мы. И те же Екатеринбург и Новосибирск будут как минимум бизнес-центрами, где заключаются международные сделки и контракты.
Сразу скажу (и вновь из своего опыта), что сдавать квартиру, проживая в другом городе - это еще сложнее, чем просто сдавать квартиру. Но в принципе и этот процесс можно наладить. Скажем, если изначально делать ставку на потенциальный рост стоимости недвижимости - отдать ее в управление агентству недвижимости, чтобы они сами сдавали в аренду и решали все вопросы.
Эта идея в завершение, просто на подумать.
Ну и последнее, о чем хочется сказать - это российский менталитет. Быть может когда-нибудь все изменится, с последующими поколениями все может измениться, но пока недвижимость - это главный "инвестиционный" инструмент населения.
Недвижимость, затем депозиты, затем золото, облигации и акции.
Иными словами я веду к тому, что при такой доступности (соотношении квадратных метров на 1 человека) и при склонности держать деньги "в чем-то надежном, а что надежнее бетона?" вряд ли мы увидим существенное снижение цен. Стагнация и небольшие скидки - вероятно, обвал - вряд ли.
К тому же, как бы ЦБ "не закручивал гайки" застройщикам - цели по приросту квадратных метров никто не отменял. А как писал прежде - у Минстроя весьма амбициозные планы на этот счет.
Благодарю, что читаете.
По традиции - будьте богаты, здоровы и любимы.
