Во истину пугающее явление на рынке недвижимости – студии, получившиеся путем деления квадратных метров единого жилого помещения. Крохотные комнаты, оборудованные санузлом и кухней, больше похожие на гостиничные номера, чем на квартиру, все чаще привлекают внимание наших соотечественников. Что из них квартира, а что апартаменты, и какая между ними разница - будем разбираться вместе.
Начну я с предыстории. Лет пять назад в Москве начался самый настоящий бум среди предпринимателей, алчущих заработать баснословные прибыли за счет создания малогабаритного жилья. Доморощенные девелоперы объединялись в группы, привлекали деньги инвесторов и скупали просторные квартиры, чтобы впоследствии разделить их на несколько студий. Каждую студию они оборудовали санузлом и кухней, вопреки не только здравому смыслу, но и жилищному кодексу, производили отделочные работы и продавали такое «жилье» ничего не подозревающим гражданам.
Спрос на маленькие квартиры (мне вспомнилось слово «гостинка» из советского прошлого, но и оно здесь будет неуместно) оказался не только высоким, но и вполне себе устойчивым. Оно и понятно: не каждый может позволить себе полноценную квартиру, а небольшую студию, чтобы переночевать, справить нужду и оформить «прописку» позволить могли себе многие. Слишком привлекательно это выглядело: свежий ремонт, мебель, доступная цена. Так покупатели студий становились не владельцами отдельных жилых помещений, а долевыми собственниками.
Вопреки устойчивому мнению, владение долей не подразумевает владение частью жилого помещения, иначе бы ее, эту часть, можно было бы выделить в натуре. Доля в праве собственности – есть не что иное, как владение всем помещением наравне с другими собственниками, на праве общей собственности. Доля выделяется не для того, чтобы возвести стену в помещении, а для того, чтобы иметь право распоряжаться только частью своего права, то есть собственник доли не может продать все помещение целиком, получив за него полную стоимость, а может продать лишь долю, которая ему выделена.
Чтобы было понятнее, приведу пример с автомобилем. Автомобиль – это неделимое имущество, закон не запрещает владеть автомобилем сразу нескольким собственникам (хотя в СТС указывается один). Соответственно, собственники не могут разделить автомобиль на части, чтобы распоряжаться своей частью вне зависимости от другого. Квартиру тоже можно назвать неделимым имуществом, однако вопрос этот до сих пор спорный в юриспруденции, но все же суды склоняются к неделимости квартир, известны случаи, когда неделимыми признавались жилые дома. Итак, будем отталкиваться от сложившейся практики. Нельзя разделить квартиру на части, владеть и распоряжаться своей частью вне зависимости от другого собственника.
Что в итоге мы имеем? А точнее – что имеют покупатели вышеописанных студий? А ничто иное, они не имеют, как доли. Причем доли на праве общей собственности на квартиру. Этот факт влечет за собой порядок распоряжения долей, который предусмотрен ст. 246 ГК РФ:
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Давайте сразу обратимся к ст. 250 ГК РФ.
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Получается, что покупатели студий не могут продать свое имущество, не предложив его к покупке своему собрату по несчастью сособственнику. Зная об этом, хитроумные предприниматели еще в момент сделки оформляли отказ от преимущественного права покупки всех будущих «соседей» - каждого по отношению к другому, и выдавали наличие такого отказа за некую заботу о покупателях. И чхать они хотели на то, что такой отказ может быть аннулирован или отозван.
Но и это еще не все. Давайте не будем забывать о тех нарушениях, которые умышленно были допущены ими во время ремонтных работ, таких как перенос и организация мокрых точек в непредназначенном для этого местах, возведение стен и черт еще знает каких изобретений.
Так что же получается, нельзя покупать студии? Конечно, можно, но как вы поняли, студия должна быть отдельным объектом права. И такие студии на рынке тоже есть – это и вполне себе безобидные квартиры в жилых домах-новостройках, а так же «номера» в нежилых помещениях, обычно в бывших гостиницах или общежитиях. И второе – это уже апартаменты. Фух, добрались, наконец, и до них.
Апартаменты – это тоже помещение, где можно спать и мыться, только расположено оно не в жилом доме, а в нежилом строении. Главное отличие нежилого строения – это назначение земли, на которой оно возведено. Поэтому так много предложений на рынке, где апартаменты расположены в малоэтажных зданиях, порой находящихся чуть ли не в промзонах. Девелоперы, набившие шишки, на создании «резиновых» квартир, взялись теперь и за такие варианты. Стоит так же помнить и о том, что в нежилых помещениях нельзя «прописаться», то есть регистрации по месту жительства у вас не будет ( в отличие от вышеописанных студий).
Можно ли без опаски покупать такие апартаменты? Хотелось бы сказать «да», но нет… Причем не важно, покупаете ли вы апартаменты у крупного застройщика или девелопера, который отреставрировал здание бывшей заводской проходной, вам необходимо проверить всю разрешительную документацию на строительство или переустройство, выяснить статус земельного участка под зданием, а так же убедиться в том, что вашим апартаментам присвоен отдельный кадастровый номер.
И, пожалуй, самое главное – если планируется покупка апартаментов на первичном рынке (в момент стройки), нужно быть уверенным в том, что застройщик не обанкротится. Так как дольщики жилых квартир в нашей стране худо-бедно застрахованы на этот случай, что нельзя сказать о будущих владельцах апартаментов. Как без рисков купить апартаменты – расскажу в следующих статьях.
Не забудьте подписаться, чтобы не потерять мой блог, в шапке которого указаны мои контактные данные для оперативной связи. Присоединяйтесь так же и к подписчикам моего телеграм канала, где я выкладываю схемы, инструкции и оказываю юридическую помощь в вопросах недвижимости.
