Зачастую при поиске загородной недвижимости у покупателей появляется огромное количество вопросов и сомнений, поэтому покупка затягивается, а собственный дом так и остается мечтой. В материале разъясним, как не ошибиться с застройщиком, как правильно учесть все затраты и почему покупать дома в коттеджных посёлках выгодно.
Статью поделили на несколько блоков:
- Общая информация о посёлке
- Дома и материалы
- Какому застройщику можно доверять
- Стоимость
Для материала проинтервьюировали около 30 людей, которые уже живут в коттеджных посёлках или планировали покупку коттеджа, но по какой-то причине отказались.
Общая информация о посёлке
Концепция
В первую очередь, выбирая коттеджный посёлок, стоит обратить внимание на общую идею, объединяющую всех жителей. Так, жизнь за городом не будет скучной, ведь в вашем окружении появятся соседи, придерживающиеся тех же принципов, имеющие схожие интересы.
В некоторых “поселениях” основной идеей может стать активный образ жизни, в других – семейный досуг. Так, в первом случае посёлок будет наполнен большим количеством спортивных площадок: от фитнес-зон до теннисных кортов; во втором – детскими клубами и кружками.
Очень важно верно определиться со своими ценностями. Если вас интересует развитие бизнеса, то и посёлок нужно искать такой, где жители будут заинтересованы в предпринимательстве. Правильная социальная среда всегда помогает достигать своих целей быстрее.
Какие вопросы можно задать:
- В чем основная ценность посёлка?
- Как посёлок отличается от конкурентов, в чем его уникальность?
- Кто целевая аудитория проекта? Кто живет в посёлке?
Инфраструктура
Этот пункт плавно вытекает из предыдущего. Для поддержания общей концепции и для комфортной коммуникации жителей, в посёлке должна быть соответствующая инфраструктура. И внешняя, и внутренняя.
Многие застройщики зачастую пренебрегают таким важным фактором, как общественные зоны внутри посёлка. Один из основных страхов покупателей при переезде за город – потеря своего социального окружения, “выпадение” из жизни в городе, поэтому в посёлке обязательно должны быть объекты инфраструктуры: кофейни, коворкинги, большое количество прогулочных зон, беговые и велодорожки, детские и спортивные площадки, места для развлечений (например, летом будет здорово устраивать киновечера в амфитеатре под открытым небом).
Какие вопросы можно задать:
- Какие общественные зоны планируются на территории посёлка?
- Какой процент от общей территории займут объекты инфраструктуры?
- Будут ли детские площадки/спортивные зоны/коворкинги/…? Сколько? Где?
- Планируется ли организовать гостевые парковки?
- Какие дороги будут внутри поселка? Какие тротуары и прогулочные зоны?
Несомненным преимуществом также будет внешняя инфраструктура: школы, детские сады в пешей доступности; продуктовые магазины и аптеки. Обратите также внимание, доставляют ли в посёлок Ozon, Яндекс.Еда, Delivery, Лавка или Самокат. В общем, все привычные для города сервисы, отказаться от которых вы не готовы.
Если водите электромобиль – не забудьте разузнать и о зарядках.
Какие вопросы можно задать:
- Где находится ближайшая государственная/частная школа/детский сад?
- Как добираться детям до школы? Есть ли школьные автобусы с расписанием? Сколько по времени идти пешком?
- Какие доставки доступны в посёлке? Где ближайшие пункты самовывоза?
- Где ближайшая зарядка для электромобиля?
Природа и близость к воде
При выборе посёлка обратите внимание, в каком состоянии находится окружающая природа – есть ли на территории деревья и здоровые ли они, есть ли поблизости лес. Большой плюс для участков – наличие здоровых деревьев, которые застройщик не вырубает в процессе строительства. Это позволит вам значительно сэкономить на собственных насаждениях, а самому посёлку подарит более “живой” вид.
Редкостью для посёлков является близость к “большой воде”: водохранилищам, рекам, природным озерам и прочему; поэтому уточните у застройщика, планируется ли создавать на территории какие-нибудь искусственные водные объекты при отсутствии таковых вблизи.
Какие вопросы можно задать:
- Будут ли вырубаться деревья на участках или в общественных зонах при строительстве?
- Есть ли поблизости озера/реки? Как до них добраться?
- Будут ли на территории искусственные водоемы?
Коммуникации
Для комфортного проживания в коттеджном посёлке дома должны быть оснащены всеми необходимыми коммуникациями: электричеством, газом, водоснабжением, ливневой и фекальной канализациями. В идеале – центральными, чтобы, например, избежать дополнительных проблем с обслуживанием септика.
Обязательно уточняйте, на каком этапе подведения коммуникаций к дому вы получите от него ключи. Обговорите, “заведут” ли вам все в дом или оставят на границе участка. Имейте в виду, что во втором случае вам придется нести дополнительные затраты по завершению подключения дома к коммуникациям.
Какие вопросы можно задать:
- Какие коммуникации есть в посёлке?
- Будут ли все коммуникации заведены в дом?
- Будет ли поставлен газовый котел?
- Какая максимальная мощность электричества будет доступна в доме? Можно ли докупать?
- Проведен ли Интернет?
Расположение посёлка
Транспортная доступность коттеджного посёлка очень важна. Если вы продолжаете работать офлайн – убедитесь, что ежедневные поездки в город не занимают большое количество времени. Рассчитайте, во сколько вам необходимо выезжать, чтобы добраться без пробок, и во сколько заканчивать работу, чтобы успеть к ужину. В случае, если работаете удаленно – вернитесь к пункту “инфраструктура” и узнайте, где можно поработать в посёлке кроме собственного дома.
Обратите внимание и на дома, находящиеся за пределами посёлка: ухожены ли они, заселены ли, какой контингент в основном живет “за забором”. Если планируете жить круглогодично, то уточните и вид разрешенного использования земли. Для прописки необходимо ИЖС.
Какие вопросы можно задать:
- Долго ли добираться до (ваш город)?
- По каким трассам можно доехать? Далеко ли посёлок от трассы?
- Что находится вокруг поселка? СНТ? Деревня? Кто живет?
- Можно ли прописаться в посёлке? Какой вид разрешенного использования участков?
Безопасность
Въезд в любой посёлок должен осуществляться по пропускам через КПП с круглосуточной охраной. Наличие камер с доступом для жильцов тоже не будет лишним. Вокруг территории поселка должен быть предусмотрен забор, чтобы никто кроме жителей не мог попасть на территорию.
Какие вопросы можно задать:
- Как осуществляется проход на территорию? Есть ли КПП?
- Есть ли у жителей доступ к видеокамерам в общественных зонах?
- Будет ли забор вокруг территории?
Управляющая компания
Как правило, качественней других работают управляющие компании от застройщиков. Так у жителей не появляется ощущения “построили и бросили”, а застройщик может продолжать развивать свой проект изнутри. Самым важным в работе управляющей компании является скорость реакции, поэтому убедитесь, что связь жителей с УК налажена, проблемы устраняются вовремя, а к предложениям прислушиваются.
Какие вопросы задать:
- УК от застройщика или со стороны?
- Какие функции будет выполнять? (уборка снега, благоустройство территории, контроль сервисной службы и пр.)
- Как связаться с УК? Быстро ли жильцы получают обратную связь?
Дома и материалы
Архитектурная концепция
Обсудив важность общей идеи и наполненности посёлка, перейдем к визуальной составляющей – архитектуре. Здесь важно определиться, какой стиль вам ближе: скандинавский, минималистичный, классический или, возможно, хай-тек. Вариантов много.
Также, ликвидность домов в коттеджных посёлках зачастую обуславливается внешним видом территории, поэтому, если это для вас важно, стоит выбирать посёлок, в котором участки продаются сразу вместе с домами или с обязательным подрядом от застройщика. Если в посёлке в том числе продаются только участки, то это может повлечь за собой нарушение внешнего вида поселка и затяжную стройку – ведь тогда каждый житель будет приступать к строительству в удобное для него время, да и дома могут сильно различаться.
Какие вопросы можно задать:
- Предусмотрен ли единый дизайн-код поселка?
- Есть ли выбор во внешних отделках?
- Продаются ли участки без подряда?
Материалы дома и отделка
Сейчас рынок материалов для постройки дома достаточно обширен. Есть и деревянные, и кирпичные дома, и бетонные – во всех есть свои преимущества и недостатки. При разговоре с застройщиком попросите больше рассказать о конструктиве дома, долговечности материалов и технологии строительства. Особое внимание уделите фундаменту и крыше, а также организации водосточной трубы.
Уточните и то, в какой отделке будет сдаваться дом – если черновая, то что войдет в ее комплектацию. Если же вы хотите дом в отделке white box или под ключ, то заранее договоритесь с застройщиком о стоимости этих опций и сроках.
Какие вопросы можно задать:
- Из чего будут построены дома?
- Какой тип фундамента?
- Что войдет в черновую отделку? Коммуникации, лестница, стяжка пола, разводка отопления?
- Можно ли заказать отделку white box/под ключ? Ее стоимость?
Дополнительные постройки
Помимо домов на участках жильцы часто хотят построить баню либо небольшую теплицу. Стоит уточнить у застройщика, по какому принципу будет происходить согласование этих построек и будет ли вообще. Так, если в посёлке разработан дизайн-код, то эти сооружения не станут противоречить общей архитектурной концепции, да и жители останутся довольны.
Какие вопросы можно задать:
- Есть ли у застройщика дополнительная опция постройки бани/навеса/беседки/теплицы на участке?
- Как происходит согласование строительства дополнительных сооружений?
Размеры домов и планировки
Перед выбором дома и участка оцените свою ситуацию. Планируете ли вы проживать за городом круглогодично? Подумываете ли над расширением семьи? Нуждаетесь ли вы в гардеробной комнате или кабинете? Если понимаете, что хотите реализовывать какой-то конкретный дизайн-проект, то уточните, будут ли в доме внутренние перегородки и не придется ли их сносить и возводить новые под себя.
Обычно подобрать подходящий размер дома можно с менеджером отдела продаж поселка: и о сценариях жизни расскажут, и о том, сколько какой дом вместит жильцов.
Какие вопросы можно задать:
- Свободная ли планировка будет в черновой отделке? А если в отделке White box?
- Можно ли возвести стены, предложенные застройщиком в проекте, в качестве опции? Какая стоимость?
Какому застройщику можно доверять
При выборе коттеджного поселка важно изучить и самого застройщика. Отметим, что многие ориентируются на опыт работы и количество реализованных проектов, и это правильно. А если вдруг нашли интересный проект от неизвестного вам застройщика, можете поступить так:
- Узнайте больше об основателях и инвесторах: чем занимаются? как происходит финансирование проекта?
- Попросите показать все разрешения и проектную документацию. Вам могут отправить немного урезанный вариант, однако это позволит понять, что застройщик открыт и ничего не скрывает.
Оцените количество общественных зон в посёлке и въездную группу – это те вложения, которые не будут окупаться. Если уже на ранних этапах застройщик вкладывает деньги в подобные сооружения, то на домах и благоустройстве точно экономить не будет.
- Попросите отправить шаблон договора, который будете подписывать при покупке, внимательно его изучите, задайте столько вопросов, сколько потребуется для детального понимания. Обратите внимание на сроки, суммы и условия расторжения.
- Выясните, с какими банками сотрудничает застройщик. Это будет полезно не только тем, кто планирует покупку в ипотеку, но и всем остальным, ведь чтобы стать партнером крупного банка необходимо пройти много проверок и получить аккредитацию.
Стоимость
Разобрать вопрос цены решили отдельно. Для того, чтобы оценить, не переплачиваете ли вы за коттедж, постарайтесь проанализировать рынок загородной недвижимости.
Обратите внимание на стоимость сотки земли в этом районе, а также на факторы, повышающие цену – наличие центральных коммуникаций, близость природных водоемов, статус земли, наличие инфраструктуры.
Внутри самого поселка на стоимость также влияет качество и количество общественных зон, размеры участков под домами, материалы коттеджей, наличие деревьев на жилых участках и приближенность к инфраструктурным объектам.
До подписания договора проговорите с застройщиком все дополнительные затраты, которые вам придется понести после получения ключей от дома. При нежелении тратить собственное время на дополнительные работы узнайте обо всех опциях, которые застройщик готов предложить. Обычно дополнительные возможности через застройщика получатся дешевле, ведь работы будут вестись для нескольких домов сразу, а застройщик сэкономит на масштабе.
Заключение
Процесс выбора загородного дома мечты – дело сложное, поэтому не бойтесь звонить напрямую застройщикам в отделы продаж и выпытывать у них всю необходимую вам информацию. Задавайте неудобные вопросы, внимательно читайте договоры и запрашивайте техническую документацию.
Например, можете позвонить и позадавать неудобные вопросы в КП Миронцево. Поговаривают, что такой концепции в России еще не было: мы собираемся развивать загородное комьюнити жителей прямо на берегу Истринского водохранилища. И серфинг будет, и кофейни, и коворкинги, и классный нетворкинг, и до школы с садом 15 минут пешком, и до Москвы час.
Оставляем наш сайт тут: https://sascapital.ru
А пообщаться можем по телефону: +74958186470
