Сегодня поговорим о том, что нужно учесть при выборе вашего загородного арендного актива и какие риски есть в такой инвестиции.
🤔 Начнем с критериев выбора, тут перечислим только самые важные. Всего в нашем чек листе порядка 200 пунктов, по которым мы проводим анализ каждого инвестиционного проекта.
✔️ Локация. В недвижимости это самое важное. Не забывайте, что ваш дом – арендный бизнес, в который люди приезжают за чем-то. Важно самим понять - зачем? В одинокий симпатичный домик в поле, деревне или около ЛЭП люди вряд ли поедут отдыхать. Или приедут раз, но не вернутся. Ключевое: инфраструктура и точки притяжения. Мы составили огромную карту Московской и Лен области, в которой отразили все возможные точки притяжения, начиная от монастырей и спа отелей, заканчивая сыроварнями и музеем водки. Идеально, если рядом будет большая вода или зимние точки притяжения, например горнолыжные трассы.
✔️ Дом и все, что вокруг дома. Современность строения и отделки имеют ключевое значение. Производителей каркасных домов сейчас множество, важно выбрать правильного. Участок с ландшафтным дизайном и живая изгородь также привлечет больше, чем соседский забор из профнастила. В этом пункте много других важных вещей: износостойкость мебели и отделки, коммуникации, наличие веранды и т.д. Интересный факт – в глэмпингах домики с подогреваемыми купелями на веранде сдаются на 40% чаще аналогов без купели.
✔️ Застройщик. Очень важны опыт и репутация. Инструментов защиты, как в новостройках, у покупателей тут нет, а значит в будущем будут недострои и банкротства. Нужно тщательно отбирать проект.
✔️ Управляющая компания. Очень важно кто будет управлять вашим активом дальше, есть ли у них опыт, и реальны ли цифры, которые вам обещают. Если загрузку пишут на уровне 70%, ADR (средняя цена номера по году) 15 тысяч, а берут за это 20% от арендной платы. Знайте, что-то тут не так.
🧐 Риски неразрывно связаны с критериями выбора:
📌 Риск недостроя, банкротства застройщика или задержки. Тут вас может подстраховать ипотека. При финансировании строительства дома, банк выплачивает кредит застройщику траншами. Окончательный расчет производится только после сдачи. Этот инструмент не защитит от рисков затягивания общего благоустройства. Но тут вам поможет только тщательный отбор надежной компании.
📌 Риск недополучения арендного дохода. Тут выручает, что даже если управляющая компания оказалась нерадивой – вы всегда сможете продать свой актив для собственного использования. Это полноценный дом, стоящий на кадастровом учете, имеющий собственные коммуникации. А не просто доля в бизнеса, пай или договор займа.
📌 Конкуренция. Она может, как увеличить срок продажи вашего дома, так и уменьшить загрузку номера. При выборе важно понять, как будет развиваться локация и сможет ли УК загрузить ваше количество номеров.
Без рисков не бывает инвестиций, не стоит их бояться. Главное, на этапе выбора объекта, не жалеть времени, чтобы разобраться самостоятельно или привлечь специалистов.
