Во вторник мы разобрали самые первые шаги, которые позволяют нам приступать к активным действиям. При этом ждать долго я не советую - документы, полученные у работодателя, «протухнут» через 30 дней. Придётся запрашивать по-новой.
Сегодня расскажу, как происходит подготовка к сделке на первичном рынке. То есть, если мы покупаем новую квартиру у застройщика.
▪️Шаг 6. Выбор объекта.
Самое интересное и приятное. Но я говорю пока не про конкретную квартиру, а про ЖК. Тут я вряд ли что-то ценное могу посоветовать - все в угоду личных пристрастий. Может быть я когда-нибудь и опишу про выбор квартиры, но уж точно не сегодня. Сегодня важно другое: чтобы выбранный ЖК был в нужной ценовой категории и отвечал потребностям и вкусам. На этом этапе вполне можно остановить свой выбор и на нескольких ЖК.
▪️Шаг 7. Знакомство с менеджером.
Для меня это было очень важным событием. Первый менеджер мне категорически не понравился. Я попросил другого. Считаю, что испытывать дискомфорт во время одной из важнейших покупок в жизни - бред. Поэтому, выберете такого продавца, с которым будет комфортно работать. Дальше мы будем называть его «Менеджер»
▪️Шаг 8. Выбор квартиры.
Менеджеру нужно поставить задачу подобрать квартиру под потребности и возможности. Идеально, если это будет не один вариант, а несколько по цене. А вы с ипотечным калькулятором будете прикидывать, за что готовы платить, а за что- нет.
▪️Шаг 9. Согласование кредита и страховки.
Менеджер познакомит вас с ипотечным менеджером, который расскажет, какие программы есть по данному ЖК, какие ставки и прочие условия. Подавайте одновременно в несколько банков (3-5). Сбер и Дом.рф оставьте напоследок. Дело в том, что если эти двое дадут отказ, то это отображается в кредитной истории и портит её гораздо сильнее, чем отказы других банков. Поэтому туда надо подаваться в последнюю очередь. Проговорите это с ипотечным менеджером! Запишите все банки, куда поданы заявки. И пометьте ставки, на которые рассчитываете. Как только получите согласие в банке с самыми лучшими условиями - идите за страховкой!
Для расчёта страховки необходимо обсудить этот вопрос с ипотечным менеджером. Он отправит вашу анкету в несколько страховых компаний, а вы сможете выбрать самые выгодные условия. Важно, что при приобретении квартиры у застройщика, страхуется только жизнь и трудоспособность заёмщика и конструктив квартиры. В страховании титула нет необходимости.
▪️Шаг 10. Начало сделки.
Теперь два менеджера будут взаимодействовать между собой почти без вашего участия. Они подготовят все необходимые договора и прочие документы. Задача покупателя - сходить в указанный Менеджером банка и открыть счёт эскроу, если покупка происходить по ДДУ. Если подписываться будет ДКП (если дом уже введён в эксплуатацию), то счёт эскроу не нужен.
▪️Шаг 11. Сделка.
Сделка проходит либо в банке, либо в офисе застройщика. В первом случае вам предстоит подробно следовать инструкциям менеджеров. Во втором - всё проще т.к. оба будут присутствовать.
В некоторых случаях перед поездкой в банк нужно будет заехать к застройщику, чтобы забрать необходимые для сделки документы. Иногда договор о покупке подписывается до банка.
На сделке подписываются все договора или оставшиеся неподписанными:
1. ДКП или ДДУ;
2. Кредитный;
3. Залога;
4. Страховка;
5. Аккредитив.
На вас будет открыт аккредитив (фактически - банковский счёт), на котором размещается первоначальный взнос и сумма кредита после выдачи.
На сделке же происходит оплата страховки.
В результате сделки вы получите на руки два пакета документов: для себя и для регистрации. Про второй пакет - дальше.
▪️Шаг 12. После сделки.
Очень часто, когда речь идёт о покупке квартиры у застройщика, застройщик сам регистрирует сделку и берёт за это комиссию. Эта комиссия в некоторых случаях является предметом торга полностью или частично. Если не дорого, то я рекомендую воспользоваться - это очень удобно. Для этого понадобится нотариальная доверенность, и в этом случае вы не забираете документы для регистрации. А информацию о ней получаете от сотрудников застройщика. Иногда банк они тоже уведомляют сами. В момент, когда банк получает уведомление, он переводит деньги с аккредитива на счёт эскроу или застройщику, если дом сдан. А вы во втором случае можете получить выписку из ЕГРН с информацией о вашей покупке.
Вот так происходят сделки с недвижимостью на первичном рынке. Я рекомендую вам придерживаться именно такой последовательности действий. Продолжение про вторичный рынок - завтра!
