Обсуждение вчерашней статьи в «коммерсанте» о рынке недвижимости Краснодарского края решил разделить на две части. Слишком много интересного застройщики с риелторами наговорили про Сочи отдельно.
Жалеют, наверное, сейчас…
Бесполезное множество
Исходя из множества различных версий размера цены метра в Сочи, от такого же множества различных местных и неместных экспертов, пришёл к выводу – реальную цену не знает никто
Цифры последние пару лет одни и те же, с разбегом от 350 до 500 тыс., при этом каждый год метр чудесным образом растёт на 20-30%, оставаясь при этом на месте
С этим, ладно, обсуждали много раз. Чего наговорили?
Рост цен, который действительно имел место в период с 2020 по первое полугодие 2021 года, связывают с мораторием – старо как мир
Стоимость «квадрата» жилья в Сочи составляет в среднем 490 тыс. руб.
Интенсивный рост, был спровоцирован запретами на новое строительство и ожиданием острого дефицита, а также выходом на рынок высококлассных проектов
Компания «Macon»
Что касается «высококлассных» проектов, они возможно имеются, но денег, которые за них просят, не стоят в любом случае.
Так что с этим - «Сочи город для богатых», ровно как и с дефицитом, промашка вышла. Причём сильная
По бешенным ценам, по факту, предлагают хлам, в виде гостиничных номеров и комплексов напичканных студиями. Собственно, это признают и сами агенты
В квартирограмме преобладают студии и однокомнатные квартиры, доля апартаментов — 42%, доля объектов с доверительным управлением — 24%.
Отсутствие дефицита тоже признали, наконец, хотя и со скрипом
На начало 2023 года в Сочи насчитывалось более 100 реализуемых проектов, в стадии строительства находилось 956 тыс. кв. м.
На курорте действует мораторий на новые проекты, но при этом объем возводимого жилья остается относительно стабильным.
О чём говорили, но лучше бы молчали, так это об объёмах продаж.
Интенсивный рост цен, ограничил покупательскую активность на рынке Сочи
По итогам 2022 года число сделок сократилось на 28%, до минимальной за последние 10 лет отметки в 7 тыс. В период активного спроса на рынке совершалось около 13 тыс. сделок.
Другими словами, и до этого особо не продавалось, сейчас вообще на месте - в среднем по 583 сделки в месяц на всех!
Это в общем, заметно всем, кроме риелторов кричащих об ажиотажном спросе и росте цен
Турция россиянам больше продаёт
Цены по мнению агента непременно пойдут вниз с отменой моратория.
То есть задрали с введением моратория, всё это время ничего не продавали, теперь будут снижать
Наверное, кому-то это покажется логичным, не знаю. Знаю, что инфляция только за прошлый год составила 12%, а цены на месте больше года
Дальше - больше...
Шальной алгоритм
Интересные данные озвучила представитель застройщика «Неометрия» Ольга Нарт
Если говорить о цене, то за 2022 год в классе эконом она увеличилась с 292 до 306 тыс. руб., а в бизнесе — с 564 до 596 тыс. руб.
В сегменте премиум цена уже может достигать 2,4 млн руб.
Вот, как раз то, что по мнению специалиста находится в диапазоне от 564 до 2,4 млн. за метр, можно смело передвигать в сторону первой и второй позиций – эконома – бизнес.
Последнее, с большой натяжкой, максимум, некоторые единичные, проекты потянули бы на треть от 2,4 млн.
Но запросы у действующих в Сочи застройщиков большие, поэтому как раз это и является причиной того, что в городе не минимальные 13 тыс. сделок, а мизерные 7 тыс.
Как это ни странно, но по мнению эксперта, у нас вдруг инвестиционная привлекательность откуда – то выпала вдруг
Курорт продолжает привлекать как отдыхающих, так и покупателей жилья со всей страны.
А рост стоимости, который наблюдается на протяжении многих лет, делает его крайне интересным с инвестиционной точки зрения
Только вот коллега говорила о том что ни роста цен ни спроса нет, и – на тебе!
Наверное, запрограммировали…
До этого было в лес и по грибы, но это ещё не всё! Есть ещё третий участник, который, в отличие от остальных, спрос и цены считал отдельно - в обезьянах, видимо. Поэтому цифры другие
Средняя цена метра в Сочи составляет сегодня 350 тыс. руб.
У застройщиков "вымываются" остатки, поскольку люди, которые выбирают жизнь на побережье, в первую очередь рассматривают Сочи.
Туда едет свой контингент, платежеспособный, и его не смущает такая высокая цена за квадратный метр.
АН «КАЯН» Инна Грибанова
То есть никто ничего не покупал всё это время, цена не росла, застройщики всё это время продолжали строить, весь платёжеспособный люд уехал в Турцию и Эмираты, а у нас тут - «остатки вымывают» «мужиками с деньгами», которых ждут, но не могут дождаться
И добила ещё одним противоречием, правда, стандартным.
На наш взгляд, цена недвижимости на курорте будет и дальше расти, пусть не так сильно, как в 2021 году, но 15–20% роста еще стоит ожидать
Цена в мораторий не росла, спроса нет, а тут бац и выросла!
Тоже программировали наверное…
Ну и наконец четвертый участник, с ещё одной, правда самой близкой к реальности, мыслью:
Особое мнение
Рынок Сочи сегодня стоит, потому что никто не хочет покупать жилье по таким высоким ценам, а те, кто мог купить недвижимость на курорте,— уже купили.
Теперь в Сочи другая проблема: цена за "метр" разогнана до 350–450 тыс. руб., однако те, кто не продал свои объекты в прошлом-позапрошлом годах по этой цене, сейчас не могут их реализовать.
Когда продавцу в Сочи предлагают реальную цену за его объект, он не соглашается, потому что в своей голове уже потратил те мифические суммы, которые планировал выручить.
И этим всё сказано...
Что в сухом остатке?
В общем и целом сие собрание напомнило мне известную басню Крылова про квартет. А к некоторым вполне применима поговорка – иногда лучше жевать, чем говорить
А если серьёзно – в этом «бардаке» вся суть сочинского рынка недвижимости
Мнение автора
Источник - «коммерсант»
