Кратко: инфляция творит "чудеса", но если выбирать регион правильно, это можно обойти.
На почве публикации предыдущей статьи, где объяснял хорошие результаты рынка недвижимости по итогам 1-го квартала инвестициями, хотелось бы обсудить, является ли действительно недвижимость в России привлекательной инвестицией с учётом нашей инфляции. В апреле некоторые телеграм-каналы о недвижимости выставляли посты об исследовании влияния инфляции на инвестиционную привлекательность недвижимости экономиста Эхсана Солтани. Несмотря на рост номинальной цены недвижимости в стране, согласно нему реальная цена недвижимости в России за период со второго квартала 2010-го по второй квартал 2022-го года потеряла в в реальной стоимости аж 33%.
В некоторых каналах, особо не разобравшись в исследовании, начали поливать всяким невкусно пахнущим его автора. Мы же с Вами на этом канале так не делаем. Мы сначала разбираемся, а потом уже кого-то поливаем только заслуженно. Чтобы понять, действительно ли российская недвижимость потеряла в реальной цене целую треть за последние 12 лет, предлагаю поступить следующим образом:
- сначала поймём насколько мы можем верить этому источнику информации;
- проведём анализ роста номинальной цены;
- проведём анализ спада реальной цены;
- сделаем эксперимент на примере региона с хорошей ликвидностью недвижимости;
- сделаем соответствующие выводы.
Поехали!
АВТОР И ИСТОЧНИК ДАННЫХ
Если мы перейдём на сайт, где лежит само исследование - www.visualcapitalist.com, вооружившись английским языком, то поймём что автора зовут Эхсан Солтани. Забавно, что некоторые телеграм-каналы и комментаторы перепутали его с американцем Ашканом Солтани, и отнесли автора к западным аналитикам. На самом деле Эхсан Солтани является иранским экономистом.
Но имя для нас мало что значит, главное - данные, на которые ориентируются эксперт. А ориентируется он на данные Банка международных расчётов (далее - БМР), который выступает в качестве вспомогательного органа Международного валютного фонда и Международного банка реконструкции и развития. Как мне кажется, источник заслуживает если не доверия, то внимания точно.
НОМИНАЛЬНАЯ ЦЕНА
По данным БМР номинальная цена (грубо говоря, цена в объявлении) на недвижимость в России выросла на 54% за период 2010-2022.
Один из телеграм-каналов визуализировал данные Росстата, чтобы доказать неправильность исследования. И вот график динамики цены на российскую недвижимость за тот же период.
"Цены на новостройки выросли в два раза" - заявили они. Напрочь забыв о том, что исследование посвящено инвестиционной привлекательности. А если Вы инвестировали в недвижимость в 2010-м году, то в 2022-м Вы никак не можете продавать строящееся жильё. Ориентируемся на график вторички и видим, что средняя цена на квадрат по России в июне 2010-го была около 60 тысяч рублей. Если Вы добавите к этому заявленные в исследовании 54%, то придёте к сумме 92 400 рублей за квадратный метр, что абсолютно бьётся с этим графиком с данными Росстата. Потому - да, данные Солтани по среднему росту номинальной цены являются правдивыми.
РЕАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ
По этому исследованию Россия поставила антирекорд из 57-ми стран, и недвижимость в нашей стране потеряла 33% от своей реальной стоимости за период 2010-2022.
Давайте проверим и посчитаем через калькулятор инфляции.
Допустим, что мы купили в 2010-м году квартиру площадью 50 м2 по средней цене за квадрат в то время (60 т.р., как мы уже знаем). Выходит 3 миллиона рублей. Если бы стоимость квартиры росла в темпах инфляции, то сколько она должна была бы стоить в конце второго квартала 2022-го?
6 985 200 рублей. Если мы посмотрим на её стоимость, исходя из средней за квадрат второго квартала 2022-го, то увидим, что она стоит не почти 7 миллионов, а всего лишь 4 620 000 рублей (упомянутые 92 400 за квадрат Х 50 м2), что и является всего лишь двумя третями от той стоимости, которая должна быть с учётом обесценивания рубля. Потому, да - квартиры в среднем по России потеряли 33% от своей реальной стоимости за 12 лет.
ПОСЧИТАЕМ В ЛИКВИДНОМ РЕГИОНЕ
"Где ты видел 92 400 за квадратный метр, дорогой?" - скажут мне жители регионов, где недвижимость дороже и ликвиднее. И я с ними абсолютно соглашусь, ведь средние данные на то и средние, что считают за одну и ту же единицу для сравнения доступные цены в Курганской области (52 384 рубля за квадрат) и столичные. Именно этим я собираюсь доказать несостоятельность этого исследования, как инструмента в принятии решения о том, вкладывать деньги в недвижимость или нет. Но перетяну одеяло на себя, и посчитаю на примере моего любимого Питера.
Стоимость квадрата в СПб в 2010-м в среднем была на уровне 82 тысяч за м2. Берём ту же площадь в 50 м2 и получаем 4,1 млн.
Да вот только дело в том, что во втором квартале прошлого года квадрат в Питере стоил 215 189 рублей, то есть такая квартира стоила 10 759 450 рублей. Таким образом недвижимость в Питере является привлекательной инвестицией, хотя бы потому что обогнала инфляцию на 10%. Этот "процент обгона" будет ещё немного выше в Москве и существенно выше в Краснодарском крае (правда там по итогам не второго квартала прошлого года, а сегодняшнего дня).
ВЫВОДЫ
Исследование верно, но лишь в части средних показателей России. Инвестиции в недвижимость России могут быть привлекательными. Хотя бы потому что они позволяют сохранить деньги от инфляции, что доказывает сам срок этого исследования.
Сколько было кризисных событий с 2010-го по второй квартал 2022-го? А недвижимость в СПб всё равно уберегла деньги инвесторов от инфляции, а если они пытались извлечь из неё выгоду иными путями (сдать посуточно/на длительный срок, купить участок под строительство, купить под ремонт - продать дороже), то и заработать. Но это далеко не про все регионы России. Не нужно инвестировать в недвижимость просто из-за того, что это недвижимость. Ваша выгода будет зависеть не только от региона, но и от самого приобретаемого объекта, потому хороший инвестиционный анализ просто необходим. Но об этом уже как-нибудь потом.
Ну а мне как всегда будет много чего интересного Вам рассказать, потому ставьте лайк и подписывайтесь!
А если Вы заинтересованы в инвестициях в недвижимость СПб - мой номер в описании канала. Буду рад помочь!
Всем добра!
