Оттягивая клиентов с новостроек с новой силой за счёт продолжающихся снижений в ценах для реальных покупателей.
Удивительное - рядом.
На вторичном рынке Москвы очень показательно сильно "разъехались" ценники в предложениях квартир и цены в реальных случившихся ипотечных сделках.
Сравнивали в подразделении Сбера компании Домклик 4 квартал 2022 года и 1 квартал 2023 года.
Клетушки студий и прочие и "коморкинги" покупателям уже немного "поднадоели", судя по предоставленным данным.
Аналитики отметили увеличение продаж многокомнатных квартир - с тремя и более комнатами.
В 3-х комнатных прирост 1,7 %. В 4-х и более - 0,5 % в реальных сделках.
Но самое показательное можно видеть в разнице по площади и цене в связке "предложение-реальная покупка".
Падение ниц?
"Однушки"
Например, в однокомнатных лотах средние площади предложений и сделок равны - по 37 кв. метров.
При этом отличие цены сделки от ценника предложений составило в среднем составило 2 млн. рублей - соответственно 9 и 11 млн. рублей.
Соответственно, средняя скидка от желаний продавцов при реальных продажах в среднем составила от высокой базы 18,1 %.
"Двушки"
В двухкомнатных квартирах разница в метрах составила всего 2 кв. метра (54-52), а разница в ценнике и цене - 3 млн. рублей (15 и 12 млн. рублей соответственно), то есть средняя скидка составила уже ровно 20 %.
"Трёшки"
В трёхкомнатных квартирах разница площадей в среднем - 4 кв. метра (78-74), а предложения и цены средней покупки разошлись уже на 7 млн. рублей.
В том числе и за счёт прироста среднего ценника предложения таких квартир на два миллиона рублей к 1 кварталу 2023 года относительно 4 квартала прошлого года.
Средняя скидка таким образом составила уже 30,5 %.
Конечно, с учётом меньшей площади в квартирах реальных ипотечных сделок она составит в итоге чуть меньшее значение.
Но как минимум под 30 % дисконта - это, казалось бы, уже заявка на некую "внутреннюю победу" в виртуальном соревновании квартир в общей квартирографии.
Но нет, ожидаемо победили "монстры-крупнячки" - 4-х и более комнатные квартиры.
По ним ситуация сложилась ещё интереснее и показательнее.
От 4-х комнат и больше
Средние площади предложений в этом сегменте значительно отличаются от площадей тех лотов, что были реально проданы.
97 кв метров - средняя площадь взятых в ипотеку больших квартир. Менее 100 метров, и это как раз в большей части явно были именно 4-х комнатные квартиры.
При этом средняя площадь предложений - 156 кв. метров, более чем в полтора раза, на 59 кв. метров больше площадей проданных вариантов.
Очевидно, что при таких общих площадях немалая часть предложений, оставшихся без реального спроса - квартиры площадью и за 200, и за 250, и даже за 300 квадратов.
Но тем не менее и средняя площадь проданных многокомнатных квартир выросла квартал к кварталу на довольно существенные 8 кв. метров.
Почему? Скорее всего, из-за скидок, которые также были получены и на подобные предложения. И позволили прикупить дополнительные метры.
Но вот сколько она составила в среднем, эта скидка в данном сегменте жилых помещений, корректно указать практически невозможно.
Средний ценник больших квартир - 79 млн. рублей за "штучку".
А средняя цена реально проданных - "всего" 24 млн. рублей.
Разрыв "космического масштаба", иначе и не скажешь, в 55 млн. рублей - даже с учётом разницы в площадях в разрезе "выставлено-куплено" в более чем 60 % (156 и 97 кв. метров) всё равно не покажет реального среднего дисконта в этом сегменте вторичного жилья.
Скорее всего, скупается самый низ рынка по ценникам предложения.
Ну и, главное, не позволяет оценить корректно ситуацию наличие в данной вторичной недвижимости "дорогих по определению" квартир.
Пентхаусы, включая многоэтажные, лоты с дорогим и/или "дизайнерским" ремонтом, действительно большие по площади или в особых, "дорогих" локациях и тому подобное.
Но и от дорогой недвижимости, в том числе от просто большой по площади квартиры, может быть получена хорошая уступка от ценника при реальной покупке. Знаю по личному опыту.
Так что и здесь скорее всего реальные скидки на большинство реальных лотов были как минимум на уровне предыдущих "младших братьев и сестёр" этих больших квартир - от 20 до 30 % минимум.
Вот такие "пироги" во вторичке в Москве.
По прежнему вторичка готова быть гибкой. И оперативной. "Глубоко" вниз скидывать ценник. Инвесторы и реальные частные владельцы вторичной недвижимости предпочитают предоставлять скидку. Чтобы выйти из бетона "здесь и сейчас".
Возможно, предполагая, что завтра он, может так получиться, будет стоить ещё дешевле? Возможно.
В такой ситуации положение дел с "горячими разлетающимися пирожочками" в первичной недвижимости станет ещё тяжелее к лету 2023 года.
Общее наблюдение
Кстати, всё пока идёт как по "учебникам" и по стандартному "плану".
Реальный кризис всегда начинается не со снижения ценников.
А с реального падения спроса.
Он уже случился.
Теперь очередь снижения реальных цен.
Видно, движение мал-помалу также началось. Не только во вторичке, замечу.
И уже потом будут существенно падать и сами ценники.
То есть снижение "хотелок" в ценниках - это третий этап развития кризиса, а далеко не первый. Потому не столь показательны пока ситуации "а вот у нас в соседнем ЖК в городе ценник был 6, а стал 7 млн. рублей, какое ещё "снижение"? Рынок жилой недвижимости к тому же высокоинертный.
Хотя и такое мы уже местами наблюдаем, что снижают свои хотелки и некоторые продавцы. Я об этом в том числе сегодня публиковал один из постов на канале. Падают ценники и в объявлениях. Хотя, как можно увидеть по указанным здесь двухкомнатным квартирам на вторичном рынке, ценники-то могут и "приподняться". А вот цену всё равно придётся снижать... Уже прямо сейчас. Если вот реально хочется или необходимо продать.
И ещё на заметку. Информация от Домклик - иллюстрация того, что чаще всего реальная "кризисность" начинается именно с дорогих предложений. И это мы сейчас также на данном примере наблюдаем в Москве.
И только позже реальные снижения ценников и, следовательно, цен, "доходит" до масс-маркета, в нашем случае - до сегментов эконом и стандарт классов.
Во всяком случае, в российской жилой недвижимости в большинстве регионов будет скорее всего всё потихонечку происходить именно так. В такой последовательностях, как указано здесь выше.
Если что-то ещё не "придумают" или глобального чего-то не произойдёт.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Понравилась статья? Лайк👍, репост📣! 863 публикация канала вот здесь.
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Другие новые и популярные статьи на канале для тех, кто на канале впервые:
