Споры о границах земельного участка – одни из самых распространенных, и в то же время одни из самых сложных судебных споров.
Данный тип споров еще и наиболее неприятен в плане психологическом – спор возникает с соседями по участку, взаимоотношения с ними портятся, при этом каждый из собственников земельных участков считает себя правым.
Мы здесь не касаемся ситуаций откровенного захвата земельного участка соседями.
Чаще всего такие проблемы возникают из-за несоответствия фактических границ земельных участков (по забору) и координат, занесенных в государственный кадастр недвижимости. Такая ситуация может произойти из-за несовершенства инструментальной базы или просто ошибок кадастровых инженеров, проводивших межевание.
Застраховать себя от подобных споров новому собственнику достаточно просто. При покупке земельного участка с установленными (отмежеванными) границами необходимо вызвать кадастровых инженеров для выноса координат, указанных в кадастре недвижимости, на местность.
В этом случае Вы сразу увидите, соответствуют ли друг другу кадастровые и фактические границы, а в случае несоответствия, сможете задать вопросы хозяину участка. Ведь как только Вы становитесь собственником – все проблемы границ ложатся на Вас, при этом наложение может быть как Вашего участка на соседний, так и соседнего на Ваш.
В настоящее время предугадать результат судебного процесса по границам земельного участка не возьмется даже опытный юрист – слишком много нюансов. Еще до недавнего времени суды с легкостью удовлетворяли иски о восстановлении границ исключительно по координатам, внесенным в кадастр, даже если была видна кадастровая ошибка, например, пересечение границей участка строения, расположенного на участке, и построенного до межевания.
Сейчас складывается практика, в соответствии с которой суды особое внимание уделяют фактическим границам – заборам, тропинкам и т.п. И здесь уже вопрос – насколько фактически сложившиеся границы являются действительно «сложившимися».
Допустим, предыдущий хозяин земельного участка не пользовался им лет 5-7, за это время сосед решил, что часть земли ему нужнее и переставил забор. Можно оказаться в ситуации, когда площадь по документам и реальная площадь не совпадают, фактически участок может быть гораздо меньше. В чью пользу будет вынесено решение суда, предугадать сложно.
При покупке земельного участка, границы которого не установлены, а определена только площадь участка в правоустанавливающих документах, также можно столкнуться с серьезными проблемами. Здесь уже необходимо проверять не координаты своего участка (их пока нет), а координаты соседних участков. Ведь более расторопные соседи могли по документам специально или невольно «захватить» часть Вашего участка. Поэтому после проведения межевания площадь участка может оказаться гораздо меньше, чем указано в документе. В этом случае придется требовать отмены результатов межевания соседних участков. Результат такого рода дел также непредсказуем и зависит от доказательств, представленных суду.
Избежать неприятностей будущему собственнику земельного участка поможет вовремя вызванный кадастровый инженер и межевые знаки, установленные по границам участка. Ведь если установлено несоответствие границ, Вы можете отказаться от сделки и поискать другой участок. Это будет проще, чем инициировать спор с непредсказуемым результатом.
Если же спор с соседями все-таки неизбежен, обращение к юристам для оказания правовой помощи и анализа сложившейся ситуации – это необходимый шаг. Не надейтесь, что Вы придете в суд и самостоятельно докажете, что граница должна быть именно такой, и суд согласится моментально с Вашими доводами. Судебная землеустроительная экспертиза, запросы межевых и регистрационных дел, анализ каждого документа и сложившейся практики – все это работа юриста. При определенных обстоятельствах юрист может посоветовать Вам пойти на мировую и договориться с соседями, ведь «плохой» мир лучше «доброй» ссоры. Ведение переговоров, составление соглашений, наиболее устраивающих каждую сторону конфликта – также может взять на себя юрист.
Специалисты Юридической компании «Центр ЮСТ» имеют огромный опыт по ведению земельных споров как в судах общей юрисдикции, так и арбитражных судах.
