Прошлый пост был написал перед началом зимы 2022-2023.
Вердикт был однозначный: ЖДАТЬ. И именно до апреля-мая 2023.
Давайте посмотрим что изменилось к середине весны 2023 года и изменилось ли что-то.
Главный вопрос
По-прежнему тот же:
Стоит ли сейчас (апрель-май 2023) покупать квартиру в Москве для себя или стоит подождать?
Мы не рассматриваем инвестиционные квартиры или покупку квартиры на 2-3 года.
Чтобы на него ответить нужно понять две вещи:
Стоит ли ждать, что цены на жилье подорожают и нужно как можно скорее его купить или цены продолжат снижение в абсолютном выражении и имеет смысл подкопить денег?
А для этого рассмотрим факторы, которые тянут цены вверх и вниз, их силы и время воздействия
Автор не претендует на истину в последней инстанции, а описывает свое личное мнение и наблюдение за рынком на основе запросов клиентов.
Итак, факторы, тянущие цены вниз⏬ или вверх⏫:
⏬Закон об электронных повестках.
Пока никто не понимает точно, как это будет работать, но подтолкнет к эмиграции (причем срочной) следующую волну. На вторичный рынок выбрасывается еще больше жилья, но меньше, чем в прошлые волны.
⏬Затухание спроса вообще.
Спорный фактор, напишите вы в комментариях. Но он уже отразился на ценах на новостройки. Они (даже на официальных сайтах) пошли вниз. За ними и вторичка, но она менее эластична к спросу.
⏬Окончание сезона.
Все же скоро лето, отпуска и рынок традиционно проседает.
⏬ Ожидание льготной ставки для вторички.
Это самый интересный фактор. Объясню почему он со знаком вниз.
Напомню, что рост цен в 2020 году был из-за запуска льготной ипотеки на новостройки, что разогрело спрос и повысило цены (они так и и не упали).
Поговаривают, что в этом году могут сделать то же самое на вторичку. Что произойдет в таком случае?
- Часть квартир выплеснется на рынок и мгновенно будет куплена, и сразу пойдет рост цен.
- Рынок новостроек сначала не оживится, но, следите за пальцами: Самые дорогие квартиры - это построенные новостройки с ремонтом, оформленные в собственность. И именно на них придется самый большой скачок спроса и роста цен. Но в таком случае, покупатель опять обратится на рынок новостроек, так как там почти такие же квартиры, только построятся через пару лет. И ставка такая же или ниже.
- В целом этот фактор приведет к росту цен, а его ожидание цены сдерживает.
⏫ Рост курса доллара.
Этот фактор действует в обратном направлении, но сейчас очень ограниченно и я объясню почему:
- спред между курсом биржи и курсом наличной валюты сейчас минимален и составляет 1-1.5 рубля. Это значит, что спроса на наличные почти нет. А продать нал по бирже всегда можно. И курс находится на верхней границе коридора. Больше он расти не будет. Если бы были факторы роста - наличные продавались бы с премией +4-5 рублей, как летом.
- Те, кто сидел в долларах условно с лета могут вполне выйти в рубль сейчас (самое время) и пойти с кэшем на рынок. Вы будете смеяться, но я знаю ОЧЕНЬ много людей, кто именно в такие скачки курса покупают квартиры - купили дешевле, продали дороже - в итоге появляются "лишние" 0.5-1 млн. рублей и можно смотреть чуть другой бюджет.
- Для недвижимости это значит, что с одной стороны есть покупатели, у которых появилось чуть больше денег, с другой - продавцы, которым не интересно покупать доллары по текущему курсу после продажи, а выгоднее либо ждать (и получить в долларах больше, когда курс упадет), либо поднимать цены. Тол есть кто-то готов продать квартиру за условные $200к, а уж сколько она в рублях стоит - не его дело. Но это только тот сегмент рынка, который мыслит в валюте.
А вот еще пара факторов роста:
⏫ Сильная разница между квартирами с ремонтом и без
Я уже подробно разбирал эту тему в этой статье. Но сейчас разница иногда почти 100 тысяч за кв. метр. Пример ниже (две пятиэтажки рядом).
Квартиры с ремонтом продолжают дорожать, так как дорожает стоимость работ и стройматериалов. При этом квартиры без ремонта стагнируют в цене. У них почти нет факторов роста.
Итог
Рынок с одной стороны слабо активизируется прошлыми и долгоиграющими факторами, с другой - замер в ожидании новых. Именно поэтому сейчас то предложение, которое есть не полностью покрывается спросом. И сейчас - лучший вариант присматривать квартиру, чтобы оформить сделку через месяц-другой.
Какие я вижу лучшие варианты:
- Покупка квартиры на сбережения в валюте. Сейчас лучший момент за год.
- Покупка квартиры без ремонта, если вы можете обеспечить предсказуемую его стоимость (например, есть знакомая проверенная бригада и понятный доступ к мебели и стройматериалам)
- Покупка новостройки с сильным дисконтом относительно цен на сайте. Я бы минимум просил 2 млн. с порога.
